最近、都心の不動産が上昇していることから、地方の一軒家不動産投資（戸建て投資）に目を向けている人もいるでしょう。
ただ、
- 安い
- 利回りがいい
などの理由で、安易に手を出してしまうと
- リフォーム費用の出費が重い
- 空室が埋まらない
など、不動産投資の失敗例に陥ってしまいます。
以前、
地方の高利回りボロアパート物件投資と都心のマンション投資の比較を紹介しましたが、
今回は、それに派生した地方の一軒家物件投資において、
- 向いている人
- 向いていない人
を紹介したいと思います。
一軒家投資：向いている人・いない人
一軒家投資を簡単に説明すると、
その名の通り、一軒家を購入し賃貸運用するわけですが、
地方あるあるでもある駐車場は2台以上必須などの諸条件が一軒家に求められます。
そんな一軒家投資ですが、
不動産投資の中では異質で一筋縄ではいかない・不動産投資の中でも特殊な投資の１つが戸建て投資です。
特異な面も
どんな投資でも各々手法があります。
株式投資を例に出すと、
- 短期売買で小さく差を拾っていく人
- 中期投資で値幅を大きくとる人
- 長期投資でゆっくり利が乗るを待つ人
様々です。
扱う物件が特殊であるため、その投資に向いている人・いない人が、通常の投資以上にはっきりしているのも事実です。
キャッシュがある人
一軒家投資、特に地方の一軒家投資は、空室等のリスクを考えて利回り少しでも高く設定することが１つのポイントとなります。
そのため、安い物件にターゲットを絞り
木造・築30年・500万円などの物件を投資物件として選定します。
ここで向いている人・向いていない人に振り分けられます。
築30年の物件に500万円の銀行・金融機関の融資は、融資が厳しいと言われている今でも受けられるでしょう。
ただ空室リスクを考えると、1軒目はキャッシュをお勧めしたいと思います。
クズ物件も多々あります。
500万円で済まない場合もありますし、構造的な欠陥が見つかり、賃貸自体が難しくなる場合もあります。
さらに、ふたを開けてみると賃貸需要がない地域、家賃が思った通り入ってこない場合も考えなくてはなりません。
1軒目をキャッシュで購入することで
- 万が一失敗しても、大きな事故にはなりません。
- 2軒目は1軒目を担保に融資を受けられやすくなります。
要するに、
キャッシュがある人には一軒家投資おすすめといえるでしょう。
地道な人
地方の一軒家投資は、
500万円の戸建てを購入し年間60万円で賃貸（利回り12％）のイメージです。
都心のマンションであれば月10万円以上、一棟となれば数十万円/月のお金が動きますが、
一軒では月額5万円ですから、地道に2軒目、3軒目と増やしていく必要があります。
- 一室5万円の10部屋のアパートなら毎月家賃50万円。
- 一軒家の場合は10軒所有してやっと月額50万円です。
さらに一軒家は選び放題ではありませんし、エリアを集中して選ぶといっても10キロ、20キロは平気で離れてしまうのが一軒家投資です。
アパートの場合、集合住宅なので1か所に集約されていますが、
- あちこち・点在しています
- 構造も各々です
- 築年数も様々です
いつどのようなトラブルが起きるか？わかりませんし、そのための対処法はその時々変わってきます。
場所が離れていれば、対応する業者も変わりますから付き合う業者が増えます。
- 地道に物件を管理できる性格の人
- 人間の管理がしっかりできる人
が、一軒家投資に向いている人といえるでしょう。
リフォーム・DIYが好きな人
古い家を安く購入し、賃貸運用する一軒家投資ですから、削減できる箇所は少しでも削減したいところです。
外壁や壁紙、畳などリフォームは、基本的に業者にお願いしますが、自分で行う事で余分な経費を削減することができます。
リフォーム・DIYが好きな人は、
その点で苦になりませんし、合わせて修理・補修箇所への気づきが入居率アップにつながります。
また、DIYの知識があれば、リフォーム業者とのやり取りで騙されたり、高く見積もられたりすることを回避できるでしょう。
欲のない人
最後に、欲のない人も挙げておきます。
- 一戸買っても家賃収入は少ない
- ２戸・３戸購入するたびに銀行等の金融機関と交渉が必要
- 確定申告・計上
等をしなくてはなりませんので、楽して家賃収入を得たいということであれば、一棟アパートの方が手間が少ないでしょう。
エリアを絞るのであれば、マンション投資の方が楽でしょう。
儲け重視、手間重視の精神ではなく、安い賃料で借りたい人へ住んでもらう。
欲を持たず、トラブルを楽しむくらいの気持ちで不動産投資を望める人におすすめしたいのが一軒家投資と言えるでしょう。
一軒家投資：まとめ
今回は一軒家投資に向いている人・向いていない人を紹介しました。
正直言えば、一軒家投資は片手間ではできません。
- 自己管理で気長に戸数を増せる人
- 小さなお金でコツコツ不動産投資に向かえる人
は、戸建て投資も研究するといいかもしれませんね。