一軒家投資・戸建て投資に向いている人、向いていない人

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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一軒家投資・戸建て投資マンション投資・不動産投資

最近、都心の不動産が上昇していることから、地方の一軒家不動産投資(戸建て投資)に目を向けている人もいるでしょう。

ただ、

  • 安い
  • 利回りがいい

などの理由で、安易に手を出してしまうと

  • リフォーム費用の出費が重い
  • 空室が埋まらない

など、不動産投資の失敗例に陥ってしまいます。

以前、
地方の高利回りボロアパート物件投資と都心のマンション投資の比較を紹介しましたが、

今回は、それに派生した地方の一軒家物件投資において、

  • 向いている人
  • 向いていない人

を紹介したいと思います。

地方の高利回りボロアパート物件投資と都心のマンション投資の比較 
不動産投資は 与信枠を活用しお金を借りてできる投資ですから非常に魅力的な投資です。 ただ、その投資スタイルは複数あり 新築・中古ワンルームマンション投資 新築・中古ファミリー層向けマンション投資 一棟マンション・アパ...

一軒家投資:向いている人・いない人

一軒家投資を簡単に説明すると、
その名の通り、一軒家を購入し賃貸運用するわけですが、
地方あるあるでもある駐車場は2台以上必須などの諸条件が一軒家に求められます。

そんな一軒家投資ですが、
不動産投資の中では異質で一筋縄ではいかない・不動産投資の中でも特殊な投資の1つが戸建て投資です。

特異な面も

どんな投資でも各々手法があります。
株式投資を例に出すと、

  • 短期売買で小さく差を拾っていく人
  • 中期投資で値幅を大きくとる人
  • 長期投資でゆっくり利が乗るを待つ人

様々です。

地方の一軒家投資の場合、
扱う物件が特殊であるため、その投資に向いている人・いない人が、通常の投資以上にはっきりしているのも事実です。

一軒家投資 向かない人

キャッシュがある人

一軒家投資、特に地方の一軒家投資は、空室等のリスクを考えて利回り少しでも高く設定することが1つのポイントとなります。

そのため、安い物件にターゲットを絞り
木造・築30年・500万円などの物件を投資物件として選定します。

この500万円という一軒家の価格がキャッシュで払えるか?
ここで向いている人・向いていない人に振り分けられます。

築30年の物件に500万円の銀行・金融機関の融資は、融資が厳しいと言われている今でも受けられるでしょう。

ただ空室リスクを考えると、1軒目はキャッシュをお勧めしたいと思います。

古い家はトラブルがつきものです。
クズ物件も多々あります。
500万円で済まない場合もありますし、構造的な欠陥が見つかり、賃貸自体が難しくなる場合もあります。
さらに、ふたを開けてみると賃貸需要がない地域、家賃が思った通り入ってこない場合も考えなくてはなりません。

1軒目をキャッシュで購入することで

  • 万が一失敗しても、大きな事故にはなりません。
  • 2軒目は1軒目を担保に融資を受けられやすくなります。

要するに、
キャッシュがある人には一軒家投資おすすめといえるでしょう。

地道な人

地方の一軒家投資は、
500万円の戸建てを購入し年間60万円で賃貸(利回り12%)のイメージです。

都心のマンションであれば月10万円以上、一棟となれば数十万円/月のお金が動きますが、
一軒では月額5万円ですから、地道に2軒目、3軒目と増やしていく必要があります。

  • 一室5万円の10部屋のアパートなら毎月家賃50万円。
  • 一軒家の場合は10軒所有してやっと月額50万円です。

さらに一軒家は選び放題ではありませんし、エリアを集中して選ぶといっても10キロ、20キロは平気で離れてしまうのが一軒家投資です。

アパートの場合、集合住宅なので1か所に集約されていますが、

一軒家は

  • あちこち・点在しています
  • 構造も各々です
  • 築年数も様々です

いつどのようなトラブルが起きるか?わかりませんし、そのための対処法はその時々変わってきます。

場所が離れていれば、対応する業者も変わりますから付き合う業者が増えます。

  • 地道に物件を管理できる性格の人
  • 人間の管理がしっかりできる人

が、一軒家投資に向いている人といえるでしょう。

《必読》300万円で家が買える?!一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
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リフォーム・DIYが好きな人

古い家を安く購入し、賃貸運用する一軒家投資ですから、削減できる箇所は少しでも削減したいところです。

外壁や壁紙、畳などリフォームは、基本的に業者にお願いしますが、自分で行う事で余分な経費を削減することができます。

リフォーム・DIYが好きな人は、
その点で苦になりませんし、合わせて修理・補修箇所への気づきが入居率アップにつながります。

また、DIYの知識があれば、リフォーム業者とのやり取りで騙されたり、高く見積もられたりすることを回避できるでしょう。

戸建て投資 おすすめ

欲のない人

最後に、欲のない人も挙げておきます。

  • 一戸買っても家賃収入は少ない
  • 2戸・3戸購入するたびに銀行等の金融機関と交渉が必要
  • 確定申告・計上

等をしなくてはなりませんので、楽して家賃収入を得たいということであれば、一棟アパートの方が手間が少ないでしょう。

エリアを絞るのであれば、マンション投資の方が楽でしょう。

儲け重視、手間重視の精神ではなく、安い賃料で借りたい人へ住んでもらう。

欲を持たず、トラブルを楽しむくらいの気持ちで不動産投資を望める人におすすめしたいのが一軒家投資と言えるでしょう。

一軒家投資:まとめ

今回は一軒家投資に向いている人・向いていない人を紹介しました。

正直言えば、一軒家投資は片手間ではできません。

1戸持っておしまいというものでもありません。

  • 自己管理で気長に戸数を増せる人
  • 小さなお金でコツコツ不動産投資に向かえる人

は、戸建て投資も研究するといいかもしれませんね。

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