不動産の二極分化・三極分化:マンション価値に格差が見え始めました

不動産 二極分化・三極分化マンションコラム

少し前の不動産ニュースでよく聞いたのが、
首都圏のマンション発売戸数は減っているが、物件価格は上昇しているというもの。

  • 新築マンション価格が上がっているし、物件数自体も多くない。
  • 特に都心の中古マンションでも強気な価格設定をしている。

こんな状況下だから、そのニュースも納得でしょう。

10月に控える消費税増税に関しては、
新築マンションは関係ありますが、引き渡し時期を考えると今からでは遅く、
売主が個人である中古マンションは増税には関係ないということを考えると駆け込み需要も薄いと考えられます。

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そんな状況下で
不動産経済研究所が定期的に発表している、7月の首都圏マンション発売が35%減というものでした。

数字を見ると、非常にネガティブなニュースのように見えます。

とはいえ、不動産の二極分化・三極分化が本格的に始まっていると言えるでしょう。

今回は、不動産・マンションの二極分化・三極分化、特に都内で起きている三極分化について紹介したいと思います。

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不動産 二極分化

1990年代のバブル期は、日本各国の地価が高騰しました。

  • 建築確認下りない土地
  • 整備されていない森林

まで、高値で取引されました。

そんな時代もバブル崩壊で、多くの人が首をくくることになり、同時に負の遺産も残りました。

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あれから30年。

  • どん底だった株価も復調
  • 就職氷河期から就職率を上昇

など、回復がみられるようになりました。

東日本大震災などもありましたが、
2020年、東京オリンピック開催が決定して首都圏は活気づきました。

不動産価格も徐々に右肩上がりとなり、
銀座5丁目の鳩居堂前は、
価格は1坪あたり1億3300万円、バブル直後につけた高値である1億2000万円を上回ったことで、バブル超えを達成しました。
しかしながら、この不動産相場上昇が、日本全体なのか?

というと、そうではなくバブル崩壊以降、底を打つことなく下がり続けている地方の地域も多く、大阪・名古屋などの主要都市であってもバブル期の二分の1にもなっていません。

完全に、二極分化の形が浮き彫りになりました。

【名古屋駅の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    マンション価格 下落 名古屋駅
  • ≪近年≫
    名古屋駅 不動産バブル

【大阪:道頓堀/戎橋の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    マンション価格 下落 道頓堀
  • ≪近年≫
    道頓堀 バブル
マンション価格の下落を待って購入するのは得か?これから価格は安くなるか。
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不動産 三極分化が見えてきた

そして、

  • これから起きるのが・・・
  • 今、起きつつあるのが・・・

三極分化の波、首都圏の地域格差ではないでしょうか?

都内の不動産市況は、
オリンピック開催決定以降、上昇傾向がみられました。

  • 土地価格上昇により取得難しくなり
  • 材料費・建築費の高騰
  • 人材不足・人件費高騰

であっても、

  • 作れば売れる
  • 高く売れる
  • 売れ残らない

中古マンションであっても、

  • 高値売却が実現
  • 早期売却が可能

という状況が続きました。

ただ、時間と共にそこに格差が生まれてきたのも事実です。

  • 高値売却ができない地域
  • 売りやすい立地・売りにくい立地

それが三極分化のはじまりです。

その代表格が、駅からマンションまでの距離です。

  • 徒歩10分以上
  • 駅からバス

新築マンションの売れ行きが悪く、地価も上昇傾向から横ばい、下降へ転落の景色が見え始めました。

不動産 三極分化

不動産:都心の三極分化を見据えていた人

このサイトでも、
三極分化を考え、駅から徒歩10分以内に住んでいる人は、5分以内の物件に買い換えをすすめました。

現状でも、駅から

  • 徒歩3分の物件
  • 徒歩7分の物件

が、同等に扱われていますので、まだ、遅くない場合もあります。

バス利用のマンション価格・資産価値が落ちていく・大幅下落する前に、多少値切られても売却を決断し、資産価値の落ちにくい地域に買い換えは判断の1つです。

そんな観点から
この3年間で、賢い人と何も考えない人で大きな差が生まれたのも事実です。

  • 資産を現金化した人
  • 資産価値を担保できた人

マンションを売ることがいいのではなく、マンションという資産をどう運用したのか?

正しい判断だったのか?は10年後にならないと分からないかもしれません。

しかし、
現状の資産価値を確認し、今後の見通しを考えて判断したとなれば、仮に選択が間違っていたとしても修正がききますし、対応策を考えられる頭が養われています。

不動産の二極分化から三極分化が生まれつつある今、
都心回帰をより細分化した不動産の見方が、自身が持っている家・マンションの資産価値を左右するのは間違いないでしょう。

例えば、過去の記事で言えば、

  • 築10年のマンション
  • 築20年のマンション

を1つのタイミングとして、行く末を考えるといいかもしれません。

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