不動産コラム:任意売却・競売物件もいい物件が少ない、価格も高い現状

不動産コラムマンションコラム

昨日、弁護士案件を多く取り扱っている不動産会社の社長A(飲み仲間)に会ってきたので、その話を。

A社長のところに届く案件は、
ローンが払えず任意売却(任売)のお願いが多く、
不動産業界では30年以上、独立して15年以上経つため、その時代時代で案件の質が変わってきているという。

  • リーマンショックのときは、資産を失った人の自宅売却
  • 時同じくしてリストラが増えたため、住宅ローンが払えず自宅売却

もちろん、
景気の波に関係なく、多少の増減はあれど任売依頼は来るようですが、
最近は、サラリーマンの不動産投資物件の任売依頼が増えているという。

そう、サラリーマンによる不動産投資がそれです。

このサイトでも、サラリーマンの不動産投資を紹介していますが、
そこで常に付け加えているのが、物件選びが”肝”であるということ。

  • 空室のリスクが少なかったり
  • 生命保険代わりになったり
  • 確定申告で税金が戻ってくる、還付されたり
  • 老後の資産形成になったり

不動産投資ローンも金利が低いので2.6%あたり、プロパーローンが活用できれば1%台も可能ですから、
借金でできる投資として、不動産投資は無視してはいけないと思います。

ただ、
都心の不動産投資の場合、
表面利回りで5%以下が普通ですし、実質利回り2%台もざらです。

単純に毎月の返済が10万円。
1ヶ月空室が出れば、10万円の持ち出しが発生します。

また生活において、急な多額な出費が起こればお金を工面しなくてはなりません。

このあたりから、キャッシュフローが崩れていくのは想像できます。

A社長いわく

  • 「物件の概要をみれば、なるべくしてなった」
  • 「将来性のない物件を選んでいる」
  • 「なぜ、こんな物件を購入しているのか分からない」

セミナーに行って、
買いたい買いたい病になって、物件をしっかり吟味せず、早く買わないと買えなくなるかも・・・
っと焦って購入した人たちでしょう。

不動産投資 失敗

A社長は続けて

  • 不動産投資は購入でほぼ勝ち負けは決まる。
  • 売却を考えて購入している人が少ない。
  • 新築物件の考え方ができていない。

とのことでした。

最後の新築物件の考え方を簡単に紹介すると

自身で物件を評価するとき、条件(駅からの距離・築年数)によって販売価格から上げ下げして判断している人が多いと思います。

しかし、その考え方の問題点は、
そもそも”買いたい!”
という感情をベースに悪い部分を引き算しているにすぎません。

新築物件に関しては、
まず販売価格から2割引いた金額に線を引き、そこからプラス・マイナスを行い、どこまで販売価格に近づくか?

新築物件には新築プレミアがついていますし、それ以上に”買いたい!”が先行してしまっている・営業に乗せられている部分もあるでしょう。

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中古物件も同じです。
居住中の物件の場合、利回りが設定されていますのでそれがベースになりますが、

  • 設定されている家賃が適正なものなのか?
  • 需要はどれくらいあるか?

から判断をするわけですが、
合わせて、オフィス需要があるか?
を見たいところです。

居住者への家賃の値上げ交渉は難しいですが、次回賃貸募集する時の家賃設定に調整は可能です。
オフィスが多く入っているマンション・オフィス需要のある場所は募集時の選択肢も増えます。

社長の話に戻すと、
最近の任意売却や競売はいい物件が出てこない、高いともいいます。

不動産会社間でのやり取りで済んでしまったり、任売前に市場で売却が締結したり・・・。

任意売却で流れてくる物件も残債務が多いこともありますが、市場が低調でないことから強気の数字で売却依頼が来るとのこと。

市場に物件が売れ残っている時は、
二束三文でも裁いてほしいという依頼が多かったですが、今は多少の落ち着いたとはいえ、まだまだ売りやすいのも事実。

ある意味で、
任売でも今は昔より大怪我にならない債務者が多いかもとも言っていました。

合わせて、最近、持分売り(自分の共有持分)もよく見かけるから、離婚とかそれの知恵をつけている人が増えたいのかなぁっとも言っていました。

昔は、
持分売りといえば、超訳ありというイメージもありましたしね・・・。

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