【不動産バブル崩壊が証明?】マンション売りませんか?管理をお願いしている不動産会社から来たメール

不動産バブル マンション投資・不動産投資

私は、5年ほどマンション投資をしているのですが、

そのマンション投資の管理をお願いしている不動産会社から来たメールのやり取りを紹介したいと思います。

不動産バブル崩壊が証明?

【メールの内容】

昨年12月は中古マンションの動きが極端に悪く、すでにバブルが崩壊していることを証明するような月でした。オリンピック開催の1年後まではオリンピック景気が続くと言われますが、私個人はとても疑問を感じております。

まだ相場が高騰している内に売却ということであれば、弊社も全力でお手伝いさせていただきますので、お気軽に弊社担当までお問い合わせ下さい。

という内容。

前提として、

  • 3区内でマンション管理をお願いしている会社からのメール
  • メールの主は、いつもの営業担当ではなく、事務の方から。

いちよ、このメールの送信主を会社のホームページで確認すると支店の事務、簡単なプロフィールを確認できました。

私が送った返信

このメールの趣旨・意図は分かります。

賃貸収入をやめて、マンションを売りませんか?

管理しているマンションの売却を促すために、オーナーに出したメールということでしょう。

その上でこのメールに以下の返信を送信しました。

メールありがとうございます。
メールの中で
バブルが崩壊していることを証明という記述がありますが、
それを実証する、12月の中古マンションの動き・実績のデータをもらうことはできますか?

っと返信しました。

返信が後日届きました。
返信内容は下の項で

不動産バブルの考え方

今の不動産の状況を考える上で、

  • 全体的に見るのか?
  • 個別に見るのか?

見方はいろいろありますが、少なくとも不動産バブルという言葉が適切なのか?

そこには疑問を持っています。

このサイトでは、二極分化という言い回しをしているわけですが、

その理由の1つとして、

銀座5丁目の鳩居堂前のように、
価格は1坪あたり1億3300万円、バブル直後につけた高値である1億2000万円を上回ったことで、「バブル超え」というニュースもあります。
しかし、どこもかしこもバブル超えだったかというと、実際にはほんの一握りというのが現実です。
リニアで注目されている名古屋駅、観光客アップで地価が上がっている大阪:道頓堀/戎橋のバブル時と比較しても一目瞭然
    【名古屋駅の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    名古屋駅 バブル
  • ≪近年≫
    名古屋駅 不動産バブル
【大阪:道頓堀/戎橋の公示地価平均】

  • ≪バブル時≫
    道頓堀 不動産バブル
  • ≪近年≫
    道頓堀 バブル

逆に、バブル崩壊以降、

  • 地価がそのまま低位を推移している
  • 地価下落が続いている

このような地域は少なくありません。

不動産神話・土地神話

団塊の世代より上の人たちであれば、不動産神話(土地神話)という言葉が当たり前でした。

不動産バブル崩壊

不動産神話を簡単に説明すると
日本の地価は、戦後、高度経済成長期という時期もあり、日本の発展にあわせて都心だけでなく全国各地一貫して上昇を続けていました。
それにより、

  • 土地を所有していれば必ず儲かる
  • 一家の主は、一軒家を持つことは最低限の義務
  • 不動産に投資しないやつはアホだ!

実際に地価は上昇していただけに、神話が生まれてもおかしくありません。

さらに銀行も、不動産を所有する人に資金をどんどん融資していましたから、不動産価格を押し上げる要因ともなりました。

結果的に、景気・株価・地価上昇に躍らせれるように、冷静さを欠き・浮かれてしまったのがバブルであり、その結果バブル崩壊となりました。

今はそんなに浮かれているのか?

私が、不動産バブルという言葉に疑問に思うのは、
上記の不動産神話でも出てくる、

  • 全国各地一貫して上昇傾向
  • 冷静さをかき、浮かれている

バブルは、そんな状況下で起こるものではないか?っと思っています。

その意味で、
評論家やアナリストが、地価上昇・下落リスクなどの危惧していてくれる以上、少なくとも日本人は慎重さに欠けているとは思いません。

逆に言えば、この人たちが日本の土地は買いだ!と言い出した時の方が怖いともいます。

要するに、
バブル以降下落している土地もあるし、バブルの地価を超えた土地もある。
ただ単に評価されるべくして評価されている土地が上がっているだけであって、
不動産のニュースでたびたび出てきるバブルというキーワード、バブル時の数値をテッペンに据えられているような言い回し自体どうなのか?
とも思うのです。

不動産:格差拡大

意味合いとしては少し違いますが、
経済的不平等でよく使われる”貧富の差”のように、不動産の価値に関してその差がどんどん広がっているのが現状”格差拡大”だと考えています。

今までは、同じ地区であっても同等の評価をされるのが一般でした。
それが、

  • 駅からの距離が1分違うだけで、資産価値が大きく変わる。
  • 極端な話、道一本挟むだけで、その差が拡大する。
  • 高級住宅地であったが高級から廃墟化する。

など、見え隠れしているのが現状ではないでしょうか?

不動産バブル 崩壊

不動産バブル崩壊のメール主の返信内容

冒頭のマンション管理会社からのメールの返信ですが、後日、PDFの添付と共にメールが届きました。

内容は、その地域の周辺の、新規の販売物件数、成約数が並んでいるものでした。

  • 新規販売物件数はそれまでの数と比較して横ばい。
  • 成約数はここ半年の平均とそれほど変わらず。

結果的に、このメール主の言う、不動産バブル崩壊とは縁遠いものでした。

個人的には、

  • 家賃収入をやめて、マンションを売りませんか?
  • 売却の仲介を任せてもらえませんか?

という意図から、すでにバブルが崩壊していることを証明とまでメールで書いてきたわけですから、
もっと強引な指標を引っ張ってくるかと思っていたので、逆にガッカリでした。(笑)

地価の上昇・下落は当たり前

今、都心で地価が上がっているのは事実です。

ただ景気にも左右される不動産地価ですから、米中貿易戦争や中国の景気後退・停滞など不安材料があるのも事実です。

消費税増税によって、個人消費が落ち込むなどとなれば、景気への影響は避けられないでしょう。

もちろん、オリンピックという大きなイベントもあるわけですから、不安要素ばかりではありません。

高齢化・人口減少も見えている現状から考えると、
今、注目が集まっている地域の理由はシンプルで、

  • 交通アクセスが良い
  • 駅に近い
  • 人口増加傾向

など、理にかなっているからこそ人気なわけで、
このあたりは今以上に地価上昇の余地があり”格差が拡大”する要因になるでしょう。

また、そこに日本だけでなく海外投資家からの資金も流れていくでしょう。

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