不動産・マンション投資の物件購入時の”駅”の選び方:穴場の駅を簡単に確認する方法

コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

初心者の方は、【J.P.Returns 株式会社】の都心の築浅中古マンションセミナーに行くと、全体像が変わると思います。
セミナー内容、資料をしっかりまとっていますし、基礎講座的なセミナーです。
>>J.P.Returnsの無料セミナー情報はこちら

初心者の第二歩

不動産投資とはどのようなものがあるのか?
メリット・リスクを勉強した上で、次に参加するセミナーは、【リノシー】です。
AIを活用したワンルームマンション経営なのですが、管理料・退去から入居まで重要さを認識することで、不動産投資に関しての知識が広がります。
>>リノシーの詳細はこちら

JPリターンズ、リノシーのセミナーを受けることで、最低限の投資知識が身につくと思います。
となると、具体的にどのような物件をどのように管理していくのか?
中級レベルの考え方で投資に望むことができると思います。

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中級者の第一歩

そこで、【セカオピ】の面談はかなり知識が深くなると思います。
不動産投資のセカンドオピニオン的な存在で、どの業者から不動産を購入すればいいのか?
不動産物件価格のカラクリや購入を間違えないことで10年後、20年後の姿までイメージすることが可能です。
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視野を広げる

中級者向けとして、目先を変えた空き家投資は利回りを求める意味で、【建築商売】知っておいてほしいです。
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筆者もいろいろセミナーに参加して随時、更新・紹介していきます。
不動産投資会社のオファーもお待ちしております。

《必読》一軒家・マンションを少しでも安く購入する方法
幸か不幸か、コロナウイルスによって、不動産相場の大幅下落、購入のタイミングが近づいてきました。

実際に大きく動くのは1年後・2年後と予想していますが、投げ売りが始まりつつあるのも事実です。

住宅ローンが返済できない

マンション投資 駅選びマンション投資・不動産投資

このサイトでは、
不動産売却以外にマンション投資を中心に不動産投資も紹介しています。

その中で不動産投資を行う上で重要なポイントは過去にもいろいろ紹介しました。

  • 利回りのいい物件を探す
  • 空室率を抑えられる物件を探す

この2つをベースに、

具体的な物件選びとして

  • 立地・エリア・駅
  • 価格
  • 築年数
  • 物件構造

を考慮し投資を進めるか?判断します。

今回は、物件選びの1つの条件である”駅”の考え方を紹介します。

穴場エリア開拓はもちろん、不動産屋からの物件情報紹介時の”駅”確認にご活用ください。

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不動産投資の場所選び:駅

マンションを購入する場合、
少なからず知っている街・駅、今住んでいるエリアなどを選択することが多いですが、

マンション投資をはじめとした不動産投資の特徴として

利回りや駅からの距離等の立地をベースに物件を選ぶため、

  • 実際に住んだことのない街
  • 行ったことのない街
  • 聞いたことのない街

の物件を選択することはよくあることです。

不動産投資において、
住んだことがある街だから安心ということはありませんし、知っている街だから心配なしということもありません。

よって、

  • 不動産会社から物件の連絡が時
  • 利回りの良い物件を銀行から紹介された時

知らない場所・駅の場合、その判断に戸惑います。

もちろん、自分で利回りの良い物件を検索したとしても、
実際に足を運んで駅の確認、駅からの距離、人の流れやスーパーなどの住環境、住みやすさを肌で感じるまでは判断ができませんが、それは最終段階です。

その前に、”駅”の評価をどうすればいいのか?

そこで、簡単に駅の評価をする方法を2パターン紹介します。

マンション投資 駅

不動産投資の駅選び

不動産投資で失敗しないためにはエリアの選択は重要ですが、知らないエリアをそもそも物色するのは難しいものです。

よって、無理に自分で探さなくても、不動産会社の営業マンに連絡をしておけば良い物件が出るたびに紹介してれます。

私も週に2・3件くらい、希望している条件の物件情報が届きます。

投資用物件なので、エリアを無理に絞らず広めに設定しているため、聞いたことはあるけど詳しく知らない駅、地方の駅の物件も多数送られてきます。

そこで、その駅は投資に向く駅であるか?
簡単に確認する方法として

  • 路線図の確認
  • 1日平均乗降人員

の2つがあります。

路線図を確認する

渋谷駅、新宿駅、池袋駅、上野駅、東京駅・・・などのターミナル駅はある程度の人でも分かるでしょう。

しかし、少しずれるとイメージできても、自信が持てなくなります。

そこで簡単に駅のポテンシャルを確認する方法の1つ目が路線図です。

サンプルとして、有楽町線をセレクトしました。

不動産投資 路線図

路線図を見ると子供でも、どの駅が複数の路線の連絡駅になっているか確認できます。

池袋、永田町、有楽町、市ヶ谷、飯田橋などの駅がそれになります。

そんな中、有名ではありますが、
池袋、永田町、有楽町と比較すると、

  • 市ヶ谷
  • 飯田橋

が負けえず劣らずの複数の線を持った駅だということが分かります。

飯田橋駅

  • 中央・総武線
  • 東西線
  • 有楽町線
  • 南北線
  • 大江戸線
市ヶ谷駅

  • 中央・総武線
  • 有楽町線
  • 南北線
  • 新宿線

このように路線図を見るだけでも駅選択に役立ちます。

今回は、有楽町線で見ましたがどの線でもできますし、複数路線利用可な駅の隣の駅の探しにも役立ちます。

マンション投資 駅近

1日平均乗降人員

次に駅の情報を簡単に確認する方法が、1日平均乗降人員です。

乗車人員には、乗車の人員のみで降車の人員等は含まれないので、どれだけの人がその駅周辺に住んでいるのか?の指標となります。

駅の利用者数で、その駅のポテンシャルが分かりますし、不動産投資では空室率を低くするためには人の流れがあることも条件の1つです。

ウキペディアで簡単に確認できますし周辺の駅との差を確認することも可能です。

また、年度別に掲載されているので、1日平均乗降人員の増減を確認するだけでも、駅の成長・衰退の確認もできます。

  • 開発によって利用者数が増えた駅
  • 新路線が開通し利用者数が増えた駅

など、増減の原因を追究することもできるので、今後さらに発展の可能性があるのか?の1材料にもなります。

不動産投資の駅:まとめ

鉄道オタクの人であれば、駅のことは詳しいでしょうが、普通の人はそこまで詳しくありません。

  • マンション投資
  • 一棟アパート・マンション

をはじめ、インカムゲインの側面だけでなく、キャピタルゲインの側面がありますので、

売却時に有利になる物件探しとして、駅のポテンシャルの確認に参考にしてもらえればと思います。

もちろん、駅の選定以外にも重要なポイントは不動産投資にはあります。

セミナーもたくさん開かれていますし、時間があるときに足を運んでもいいと思います。

不動産投資セミナーに行ったほうがいい?投資セミナーを簡単に比較
セミナーはいい意味で騙されに行くものだと思っています。 無料セミナー・無料相談と言っても、相手はビジネスです。 不動産の場合、大きなお金が動くため、お金の抜き所はたくさんあります。 さらに、不動産投資セミナーで紹介される投...
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