不動産投資の損切のタイミング:資産を持てばいいというわけではない!

マンション投資 損切マンション投資・不動産投資

不動産投資について、バラ色の世界を描いている人、いませんか?

最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。

でも、そこに疑問が生まれます。

こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるという思考。

正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。

そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。

ワンルームマンション投資の損切り

損切りとは
株式投資でよく言われるもので、損失を抱えている状態を清算するものです。

株式投資ではロスカットとも言われます。

損切りをマンション投資で言えば、

  • 空室の状態で家賃が入らない
  • クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態

など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。

都心のワンルームマンション投資では、

  • 表面利回り4パーセント
  • 実質利回り、2%台

も多々あります。

具体的に数字を出してみましょう。

  • 物件価格:3500万円
  • 家賃:13万円
  • ローン返済:10万円(120万円)
  • 修繕積立金・管理費:2.0万円/月(24万円)
  • 年間の経費(保険・固定資産税等):15万円/年
表面利回り:4.4%:(13万円×12か月)÷ 3500万円
実質利回り:3.3%:{(13万円×12か月)- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円

ただ、経費にはアパートローン(不動産投資ローン)は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。

サラリーマンの場合、

  • 確定申告の還付金で相殺
  • 団体信用生命保険(団信)があるので保険的な考え

など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。

今回、損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、一番紹介しやすい題材と言えます。

マンション投資 損切のタイミング

ワンルームマンション投資の損切りの要因

必ずしも良いと言えないワンルームマンション投資。

  • 人口が増加傾向の都心
  • ファミリータイプよりも割合の多いワンルームマンション

など、物件選びを緻密に行うことで、空室率を抑える不動産投資運用は可能です。

マンション投資のリスクは
空室なので、その点はある程度軽減できるかもしれません。

しかし、不動産も諸行無常「形あるものは必ず壊れます」

  • 水漏れ
  • エアコンの誤作動
  • 給湯器の故障
  • 壁の穴

は付き物です。

要するに、急な出費です。

毎月の家賃をローン返済でまかなう不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。

  • キッチンやトイレの水漏れの修理
    規模によってはその額は変わりますが、数万円~
  • 給湯器・エアコンの故障の修理
    修理で済むか?買い替えか?
  • 壁の穴
    居住者負担とは言え、建て替えはオーナー
  • 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
    負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。

一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。

ただ、是非、活用してほしいのが火災保険!!

火災保険には水回りの故障に対しての保障も入っています。
槽や洗面台、ガス台、調理台などの故障や不備なども含まれます。

申請方法次第で、その額も変わりますし、
さらに、申請が通ったところで全額で口座に入金、先払いです。

火災保険の申請は【一般社団法人 全国建物診断サービス】
>>詳細はこちら

ワンルームマンション投資 損切

マンション投資の損切りという名の売却

不動産投資は、計画通り進まないのが常です。

キャッシュが回らなく、一時的にキャッシング等で賄っていても、状況が一転しない限り自転車操業は続きます。

  • 我慢をし続けることが決していいことなのか?
  • 損切りという名の売却を選択するのか?

個人的には、雰囲気が悪くなったら即損切りをおすすめします。

理由は、早い段階での判断であれば、相場を眺めながら決断ができるからです。

3500万円の不動産投資・融資を、早めに判断すれば、トントンで終えることができます。

一定の収入があれば、また、銀行からの融資が下りますから、不動産投資は一度諦めたとしても、また、チャレンジできます。

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マンション投資の損切り:まとめ

今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。

損切りは決して、悪いことではありません。

ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。

立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。

投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。

オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。

《不動産査定の考え方》

不動産査定は、適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。

  • 仲介:不動産屋を通して個人に売却する時の相場の確認
  • 不動産屋に直接、買取ってもらう時の相場を確認。
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に相場を確認
  • 近所の人の目が気になる人は、売却後も、同じところに住み続けるリースバック

マンション売却 成功
引用:マンションナビ

査定のバリエーションを広げておくことが、リスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

用途に合わせた不動産査定サイト

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

【注意】
昨日、査定の相談を行った方、メアドが間違っていたようです。
連絡手段が断たれてしまうため、登録時はご注意を。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

>>”いえカツLIFE”査定をする
【”オープンハウス”】
最短48時間で即現金化が可能

>>”オープンハウス”査定をする

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
すべてのセミナーに参加した結果、入り口を間違うと借金地獄になりかねません。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

初心者の方は、【J.P.Returns 株式会社】の都心の築浅中古マンションセミナーに行くと、全体像が変わると思います。
セミナー内容、資料をしっかりまとっていますし、基礎講座的なセミナーです。
>>J.P.Returnsの無料セミナー情報はこちら

初心者の第二歩

不動産投資とはどのようなものがあるのか?
メリット・リスクを勉強した上で、次に参加するセミナーは、【リノシー】です。
AIを活用したワンルームマンション経営なのですが、管理料・退去から入居まで重要さを認識することで、不動産投資に関しての知識が広がります。
>>リノシーの詳細はこちら

JPリターンズ、リノシーのセミナーを受けることで、最低限の投資知識が身につくと思います。
となると、具体的にどのような物件をどのように管理していくのか?
中級レベルの考え方で投資に望むことができると思います。

中級者の第一歩

そこで、【セカオピ】の面談はかなり知識が深くなると思います。
不動産投資のセカンドオピニオン的な存在で、どこから不動産を購入すればいいのか?
不動産物件価格のカラクリや購入を間違えないことで10年後、20年後の姿までイメージすることが可能です。
>>セカオピの詳細はこちら

視野を広げる

中級者向けとして、目先を変えた空き家投資は利回りを求める意味で、【建築商売】知っておいてほしいです。
回収36ヶ月〜民泊ではないホステルビジネスフランチャイズセミナーは密な人間関係を作ることも可能です。
ホステルビジネスフランチャイズ投資詳細はコチラ

筆者もいろいろセミナーに参加して随時、更新・紹介していきます。
不動産投資会社のオファーもお待ちしております。

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