不動産投資の損切のタイミング:資産を持てばいいというわけではない!

マンション投資 損切マンション投資・不動産投資

不動産投資について、バラ色の世界を描いている人、いませんか?

最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。

でも、そこに疑問が生まれます。

こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるという思考。

正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。

そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。

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ワンルームマンション投資の損切り

損切りとは
株式投資でよく言われるもので、損失を抱えている状態を清算するものです。

株式投資ではロスカットとも言われます。

損切りをマンション投資で言えば、

  • 空室の状態で家賃が入らない
  • クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態

など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。

都心のワンルームマンション投資では、

  • 表面利回り4パーセント
  • 実質利回り、2%台

も多々あります。

具体的に数字を出してみましょう。

  • 物件価格:3500万円
  • 家賃:13万円
  • ローン返済:10万円(120万円)
  • 修繕積立金・管理費:2.0万円/月(24万円)
  • 年間の経費(保険・固定資産税等):15万円/年
表面利回り:4.4%:(13万円×12か月)÷ 3500万円
実質利回り:3.3%:{(13万円×12か月)- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円

ただ、経費にはアパートローン(不動産投資ローン)は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。

サラリーマンの場合、

  • 確定申告の還付金で相殺
  • 団体信用生命保険(団信)があるので保険的な考え

など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。

今回、損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、一番紹介しやすい題材と言えます。

マンション投資 損切のタイミング

ワンルームマンション投資の損切りの要因

必ずしも良いと言えないワンルームマンション投資。

  • 人口が増加傾向の都心
  • ファミリータイプよりも割合の多いワンルームマンション

など、物件選びを緻密に行うことで、空室率を抑える不動産投資運用は可能です。

マンション投資のリスクは
空室なので、その点はある程度軽減できるかもしれません。

しかし、不動産も諸行無常「形あるものは必ず壊れます」

  • 水漏れ
  • エアコンの誤作動
  • 給湯器の故障
  • 壁の穴

は付き物です。

要するに、急な出費です。

毎月の家賃をローン返済でまかなう不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。

  • キッチンやトイレの水漏れの修理
    規模によってはその額は変わりますが、数万円~
  • 給湯器・エアコンの故障の修理
    修理で済むか?買い替えか?
  • 壁の穴
    居住者負担とは言え、建て替えはオーナー
  • 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
    負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。

一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。

ただ、是非、活用してほしいのが火災保険!!

火災保険には水回りの故障に対しての保障も入っています。
槽や洗面台、ガス台、調理台などの故障や不備なども含まれます。

申請方法次第で、その額も変わりますし、
さらに、申請が通ったところで全額で口座に入金、先払いです。

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ワンルームマンション投資 損切

マンション投資の損切りという名の売却

不動産投資は、計画通り進まないのが常です。

キャッシュが回らなく、一時的にキャッシング等で賄っていても、状況が一転しない限り自転車操業は続きます。

  • 我慢をし続けることが決していいことなのか?
  • 損切りという名の売却を選択するのか?

個人的には、雰囲気が悪くなったら即損切りをおすすめします。

理由は、早い段階での判断であれば、相場を眺めながら決断ができるからです。

3500万円の不動産投資・融資を、早めに判断すれば、トントンで終えることができます。

一定の収入があれば、また、銀行からの融資が下りますから、不動産投資は一度諦めたとしても、また、チャレンジできます。

マンション投資の損切り:まとめ

今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。

損切りは決して、悪いことではありません。

ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。

立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。

投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。

オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
≪私のようにもれなく登録するなら≫

  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
    イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ

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