不動産投資の損切のタイミング:資産を持てばいいというわけではない!

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
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そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

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そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
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このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
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マンション投資 損切マンション投資・不動産投資

不動産投資について、バラ色の世界を描いている人、いませんか?

最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。

でも、そこに疑問が生まれます。

こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるという思考。

正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。

そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。

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ワンルームマンション投資の損切り

損切りとは
株式投資でよく言われるもので、損失を抱えている状態を清算するものです。

株式投資ではロスカットとも言われます。

損切りをマンション投資で言えば、

  • 空室の状態で家賃が入らない
  • クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態

など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。

都心のワンルームマンション投資では、

  • 表面利回り4パーセント
  • 実質利回り、2%台

も多々あります。

具体的に数字を出してみましょう。

  • 物件価格:3500万円
  • 家賃:13万円
  • ローン返済:10万円(120万円)
  • 修繕積立金・管理費:2.0万円/月(24万円)
  • 年間の経費(保険・固定資産税等):15万円/年
表面利回り:4.4%:(13万円×12か月)÷ 3500万円
実質利回り:3.3%:{(13万円×12か月)- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円

ただ、経費にはアパートローン(不動産投資ローン)は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。

サラリーマンの場合、

  • 確定申告の還付金で相殺
  • 団体信用生命保険(団信)があるので保険的な考え

など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。

今回、損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、一番紹介しやすい題材と言えます。

マンション投資 損切のタイミング

ワンルームマンション投資の損切りの要因

必ずしも良いと言えないワンルームマンション投資。

  • 人口が増加傾向の都心
  • ファミリータイプよりも割合の多いワンルームマンション

など、物件選びを緻密に行うことで、空室率を抑える不動産投資運用は可能です。

マンション投資のリスクは
空室なので、その点はある程度軽減できるかもしれません。

しかし、不動産も諸行無常「形あるものは必ず壊れます」

  • 水漏れ
  • エアコンの誤作動
  • 給湯器の故障
  • 壁の穴

は付き物です。

要するに、急な出費です。

毎月の家賃をローン返済でまかなう不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。

  • キッチンやトイレの水漏れの修理
    規模によってはその額は変わりますが、数万円~
  • 給湯器・エアコンの故障の修理
    修理で済むか?買い替えか?
  • 壁の穴
    居住者負担とは言え、建て替えはオーナー
  • 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
    負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。

一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。

ただ、是非、活用してほしいのが火災保険!!

火災保険には水回りの故障に対しての保障も入っています。
槽や洗面台、ガス台、調理台などの故障や不備なども含まれます。

申請方法次第で、その額も変わりますし、
さらに、申請が通ったところで全額で口座に入金、先払いです。

火災保険の申請は【一般社団法人 全国建物診断サービス】
>>詳細はこちら

ワンルームマンション投資 損切

マンション投資の損切りという名の売却

不動産投資は、計画通り進まないのが常です。

キャッシュが回らなく、一時的にキャッシング等で賄っていても、状況が一転しない限り自転車操業は続きます。

  • 我慢をし続けることが決していいことなのか?
  • 損切りという名の売却を選択するのか?

個人的には、雰囲気が悪くなったら即損切りをおすすめします。

理由は、早い段階での判断であれば、相場を眺めながら決断ができるからです。

3500万円の不動産投資・融資を、早めに判断すれば、トントンで終えることができます。

一定の収入があれば、また、銀行からの融資が下りますから、不動産投資は一度諦めたとしても、また、チャレンジできます。

新型コロナウイルスで民泊大丈夫か?我慢・事業譲渡・売却
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マンション投資の損切り:まとめ

今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。

損切りは決して、悪いことではありません。

ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。

立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。

投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。

オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、現状はかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
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不動産売却一括査定

LINE風に会話形式で査定ができます

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

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《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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