不動産投資の損切のタイミング:資産を持てばいいというわけではない!

マンション投資 損切マンション投資・不動産投資

不動産投資について、バラ色の世界を描いている人、いませんか?

最近、私の周りでも不動産投資・ワンルームマンション投資を考える人が増えてきました。

But でも、そこに疑問が生まれます。

こんなに不動産価格が上がっている都心で不動産投資を今から始めるという思考。

正直、メリットにばかり目が行き過ぎてデメリットをもっと考えるべきだと感じています。

そこで、今回は不動産投資のリスクと損切のタイミングについて紹介します。

ワンルームマンション投資の損切り

損切りとは
株式投資でよく言われるもので、損失を抱えている状態を清算するものです。

株式投資ではロスカットとも言われます。

損切りをマンション投資で言えば、

  • 空室の状態で家賃が入らない
  • クリーニングやリフォーム費用がかかりお金がカツカツ状態

など、即回復が望めない状況下で、諦めて一回リセットすること・売却することを損切りと言います。

都心のワンルームマンション投資では、

  • 表面利回り4パーセント
  • 実質利回り、2%台

も多々あります。

具体的に数字を出してみましょう。

  • 物件価格:3500万円
  • 家賃:13万円
  • ローン返済:10万円(120万円)
  • 修繕積立金・管理費:2.0万円/月(24万円)
  • 年間の経費(保険・固定資産税等):15万円/年
表面利回り:4.4%:(13万円×12か月)÷ 3500万円
実質利回り:3.3%:{(13万円×12か月)- 24万円- 15万円} ÷ 3500万円

ただ、経費にはアパートローン(不動産投資ローン)は入りませんので、実際のところは1万円程度、毎月出費が発生。

サラリーマンの場合、

  • 確定申告の還付金で相殺
  • 団体信用生命保険(団信)があるので保険的な考え

など、メリットがあるため、それでも人気があるわけですが、決しておいしいビジネスではありません。

今回、損切りを紹介するにあたって
ワンルームマンション投資は、一番紹介しやすい題材と言えます。

マンション投資 損切のタイミング

ワンルームマンション投資の損切りの要因

必ずしも良いと言えないワンルームマンション投資。

  • 人口が増加傾向の都心
  • ファミリータイプよりも割合の多いワンルームマンション

など、物件選びを緻密に行うことで、空室率を抑える不動産投資運用は可能です。

マンション投資のリスクは
空室なので、その点はある程度軽減できるかもしれません。

しかし 、不動産も諸行無常「形あるものは必ず壊れます」

  • 水漏れ
  • エアコンの誤作動
  • 給湯器の故障
  • 壁の穴

は付き物です。

To sum up 要するに、急な出費です。

毎月の家賃をローン返済でまかなう不動産投資の場合、急な出費は自身の財布に影響を与えます。

  • キッチンやトイレの水漏れの修理
    規模によってはその額は変わりますが、数万円~
  • 給湯器・エアコンの故障の修理
    修理で済むか?買い替えか?
  • 壁の穴
    居住者負担とは言え、建て替えはオーナー
  • 退去後のクリーニングや壁紙の張替え
    負担割合が居住年数によって変わりますが、長ければ長いほど対応年数の残存割合が減るのでオーナー負担が増えます。

一時的とは言え、予定外の出費ですから、その対応にキャッシュが回らない人もいるかもしれません。

ただ、是非、活用してほしいのが火災保険!!

火災保険には水回りの故障に対しての保障も入っています。
槽や洗面台、ガス台、調理台などの故障や不備なども含まれます。

申請方法次第で、その額も変わりますし、
Moreover さらに申請が通ったところで全額で口座に入金、先払いです。

火災保険の申請は【一般社団法人 全国建物診断サービス】
>>詳細はこちら

ワンルームマンション投資 損切

マンション投資の損切りという名の売却

不動産投資は、計画通り進まないのが常です。

キャッシュが回らなく、一時的にキャッシング等で賄っていても、状況が一転しない限り自転車操業は続きます。

  • 我慢をし続けることが決していいことなのか?
  • 損切りという名の売却を選択するのか?

個人的には、雰囲気が悪くなったら即損切りをおすすめします。

理由は、早い段階での判断であれば、相場を眺めながら決断ができるからです。

3500万円の不動産投資・融資を、早めに判断すれば、トントンで終えることができます。

一定の収入があれば、また、銀行からの融資が下りますから、不動産投資は一度諦めたとしても、また、チャレンジできます。

新型コロナウイルスで民泊大丈夫か?我慢・事業譲渡・売却
【今がチャンスかも?】 今回、新型コロナウイルスで民泊が大打撃ではないか? そのための対策や今後の見通し、一時撤退(M&A)、つなぎ融資まで紹介しています。 民泊オーナーには耳が痛い話かもしれません。 しかし 、...

マンション投資の損切り:まとめ

今回は、不動産投資のリスク面を紹介しながら損切りのタイミングを紹介しました。

損切りは決して、悪いことではありません。

ただ、売却・キャピタルゲインを得るだけです。

立地選びが間違っていなければ、相場が大きく下がることはありませんし、売却の仲介する不動産屋選びをしっかりすることで、傷口は大きくなる前に売却が可能です。

投資用マンションも、居住用マンションの売却と同じです。

オーナーチェンジ物件という扱いにはなりますので利回りも見れますが、ワンルームマンション需要からすれば、大きなハードルにはなりません。

家の価値は2回すべき!今と半年後

マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 = 今の価値ではありません。

家は株のように売り買いをするものではありません。
とは言え、れっきとした財産です。

その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。

家の査定を行って、損することはほぼありません。

それ以上に

  • 売る気がなかったけど売ってお金にする選択肢ができた
  • 売るつもりだったけど、資産の確保にかじ取りを取った

など、
家の価値の確認が、人生設計の見直しにもつながります。

家の価値が 【財産】利益は出るのか? 【負の遺産】住宅ローンが残るか? 把握しておきましょう。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
今後の生活・老後の生活のためにも

不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。

*半年に1度くらい行うことをおすすめします。

LINE風に会話形式で家の査定

昔は、家の査定をするのに駅前の不動産会社に行って査定をお願いしました。
1社では不安なので、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 
しかし、今ではネットで簡単に、それも1回の登録で複数の不動産会社に査定が可能です。
 
LINE風に会話形式の登録が簡単!
不動産会社登録数も多い一括査定サイト”イエウール”です

イエウール

全国対応・無料・24時間OK


おまけ:不動産投資もいいかも?!
タイトルとURLをコピーしました