老後資金構築のために、サラリーマンやOLも行っている不動産投資。
一棟マンション投資を行っている人もいますが、その多くはワンルームマンション投資でしょう。
融資が通りにくくなったなどの障壁がありますが、徐々に浸透し増えてきているのですが、経営者目線で不動産投資に望んでいない人が多くいるように思います。
- マンション投資で家賃を得ている人
- 不動産投資を検討している人
に、なぜ経営者目線が必要なのか？
紹介したいと思います。
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不動産投資は経営者目線で
不動産投資はビジネスであり、経営者目線が必要といいながらも表面的にはシンプルです。
- 物件を見つける
- 購入する
- 人に貸す
- 家賃をもらう
これだけです。
さらに
- 物件のピックアップ・購入は不動産屋
- 入居者探し・賃貸管理は不動産管理会社
に任せられるため、実際に行うことは1年で数日の稼動というビジネスです。
といいながらも、なぜ経営者目線が必要なのか？
- 毎月、家賃が入る
- 空室になれば入金が止まる
- 故障すれば修理費用が発生する
- 確定申告（売上計上）が必要になる
簡単に言ってしまえば、お金が動くからです。
さらに
- キャッシュフローを良くするにどうするか？
- 節税のために何を行うか？
- ローン（借入と返済）の関係から2つ目の物件選定
- キャピタルゲイン（売却）の検討
ただただ、流れに身を任せてはいけないのです。
ずっと安全・安心ではない！
不動産投資にもリスクがあります。
経営者目線を強く訴える理由は、そのリスクのとり方になります。
ワンルームマンション投資の場合、持ち出しが発生するシチュエーションで空室が発生した場合、返済分がさらに上乗せされます。
経営者目線で不動産投資を考えれば、そのリスクをどう分散するか？
利回りを考えて複数の不動産を持ちながら、さらに不動産を増やしキャッシュフローを安定させます。
- 利回りのいい物件
- 利回りはそこそこだけど、空室リスクが少ない物件
- 立地の分散
多少の空室があっても、キャッシュフローが崩れない形に持っていければ大家さんとして確立でしょう。
最悪のケースも考える
以前にも紹介しましたが、
ローンを組んで不動産投資をする場合、物件に抵当権が設定されるわけですから、
金融機関は、最悪のケースで競売・任売を想定しています。
不動産投資の失敗の多くはスタート時点での誤りです。
- 空室になった時に余力はあるか？
- 家賃が下がったときにもキャッシュは回るか？
- 物件の資産価値、エリア選定
不動産投資の営業のもっともなことを並べますが、
リスクは抑え目に言いますので最悪のケースを経営者目線で判断は必須といえます。
経営者目線で不動産投資：まとめ
不動産投資は、借金してできる投資なので審査が通る以上、はじめたほうがいいでしょう。
しかし、不動産投資を甘くみてはいけません。
ビジネスです。
センスも問われます。
計画的に進めれば、不労所得を得ることができます。
一室ワンルームも持っているのであれば、2室目も考えることで30年後の家賃収入・生活が変わります。
現状家賃を高く設定できているのであれば、オーナーチェンジ物件として売却するのも１つの経営判断です。