不動産投資はビジネス!経営者目線が必要なワケ

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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不動産投資 経営者目線マンション投資・不動産投資

老後資金構築のために、サラリーマンやOLも行っている不動産投資。

一棟マンション投資を行っている人もいますが、その多くはワンルームマンション投資でしょう。

融資が通りにくくなったなどの障壁がありますが、徐々に浸透し増えてきているのですが、経営者目線で不動産投資に望んでいない人が多くいるように思います。

  • マンション投資で家賃を得ている人
  • 不動産投資を検討している人

に、なぜ経営者目線が必要なのか?
紹介したいと思います。

不動産投資は経営者目線で

不動産投資はビジネスであり、経営者目線が必要といいながらも表面的にはシンプルです。

  • 物件を見つける
  • 購入する
  • 人に貸す
  • 家賃をもらう

これだけです。

さらに

  • 物件のピックアップ・購入は不動産屋
  • 入居者探し・賃貸管理は不動産管理会社

に任せられるため、実際に行うことは1年で数日の稼動というビジネスです。

といいながらも、なぜ経営者目線が必要なのか?

  • 毎月、家賃が入る
  • 空室になれば入金が止まる
  • 故障すれば修理費用が発生する
  • 確定申告(売上計上)が必要になる

簡単に言ってしまえば、お金が動くからです。

さらに

  • キャッシュフローを良くするにどうするか?
  • 節税のために何を行うか?
  • ローン(借入と返済)の関係から2つ目の物件選定
  • キャピタルゲイン(売却)の検討

ただただ、流れに身を任せてはいけないのです。

ずっと安全・安心ではない!

不動産投資にもリスクがあります。

経営者目線を強く訴える理由は、そのリスクのとり方になります。

ワンルームマンション投資の場合、持ち出しが発生するシチュエーションで空室が発生した場合、返済分がさらに上乗せされます。

経営者目線で不動産投資を考えれば、そのリスクをどう分散するか?

利回りを考えて複数の不動産を持ちながら、さらに不動産を増やしキャッシュフローを安定させます。

  • 利回りのいい物件
  • 利回りはそこそこだけど、空室リスクが少ない物件
  • 立地の分散

多少の空室があっても、キャッシュフローが崩れない形に持っていければ大家さんとして確立でしょう。

不動産投資 経営者

最悪のケースも考える

以前にも紹介しましたが、
ローンを組んで不動産投資をする場合、物件に抵当権が設定されるわけですから、
金融機関は、最悪のケースで競売・任売を想定しています。

不動産投資の失敗の多くはスタート時点での誤りです。

  • 空室になった時に余力はあるか?
  • 家賃が下がったときにもキャッシュは回るか?
  • 物件の資産価値、エリア選定

不動産投資の営業のもっともなことを並べますが、
リスクは抑え目に言いますので最悪のケースを経営者目線で判断は必須といえます。

不動産コラム:任意売却・競売物件もいい物件が少ない、価格も高い現状
昨日、弁護士案件を多く取り扱っている不動産会社の社長A(飲み仲間)に会ってきたので、その話を。 A社長のところに届く案件は、 ローンが払えず任意売却(任売)のお願いが多く、 不動産業界では30年以上、独立して15年以上経つため、そ...

経営者目線で不動産投資:まとめ

不動産投資は、借金してできる投資なので審査が通る以上、はじめたほうがいいでしょう。

しかし、不動産投資を甘くみてはいけません。

ビジネスです。

センスも問われます。
計画的に進めれば、不労所得を得ることができます。

一室ワンルームも持っているのであれば、2室目も考えることで30年後の家賃収入・生活が変わります。

現状家賃を高く設定できているのであれば、オーナーチェンジ物件として売却するのも1つの経営判断です。

不動産投資をするなら法人化したほうがいい風向きになってきた(法人化のタイミング)
不動産投資を行う場合、 個人がいいのか? 法人がいいのか? よく語られます。 ただ、不動産投資に限らず、個人・法人問題の場合、 税金対策をメインに語られることが多く、その観点からある程度、給与所得と事業所得や不動産...
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