頭金は最小限に!できればフルローンで!不動産投資・マンション購入

頭金なし 住宅ローンマンションコラム

不動産投資や居住用不動産購入時は

  • キャッシュ
  • ローン

で購入するわけですが、
この時の支払い方について
キャッシュでは買わず、頭金も入れず、フルローンをおすすめしたいと思います。

今回は、

  • 頭金は最小限に!
  • できればフルローン!

不動産投資・マンション購入時の支払い方法について紹介したいと思います。

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頭金なしのフルローン

不動産購入時は、ローンを組んで購入することが一般的です。

金融機関による住宅ローン・不動産投資ローンの審査が通ることで、契約・引渡しという流れになりますが、

この時、求められるのが頭金

不動産投資のベテランであれば、頭金の存在をたいしたことないものだと思っていますが、

初めて不動産を購入する人は、頭金は入れて当然ものだと思っている人が大半でしょう。

不動産購入時

購入したいマンション・一軒屋など不動産が決まると

不動産会社から

  • 融資が通りやすい銀行を紹介
  • 住宅ローンの事前審査

が行われます。

さらに、営業マンは形式的に頭金として

  • 5%くらい入れときますか?
  • 10%くらい入れときますか?
  • 300万円入れときますか?
  • 500万円入れときますか?

そのとき何気なく聞かれるのが頭金です。

資金計画

マンションなど不動産を購入する場合、
年収をベースに借入可能額(年収の6倍・7倍程度)は大まかに想像できます。

それを元に、購入物件の価格を決定しているため無理な資金計画のもとにマンション購入を行う人は少ないでしょう。

一般的に、
頭金を入れなくても借入できるレベルの物件をターゲットに絞ることでしょう。

しかしながら、頭金のことを聞かれると多くの購入者は、

  • 頭金を入れておいたほうがいいだろう・・・。
  • ほかの人も頭金入れているみたいだし・・・。
  • 借入額を少なくするために頭金を入れておこう・・・。

ということで、手元にある現金を頭金に入れようと考えます。

キャッシュの考え方:頭金を入れない

現状、住宅ローンは空前の低金利、不動産投資ローンにおいても交渉次第でかなり低く抑えることができます。

ローンにおいてのリスクは非常に低いため、審査が通るのであれば、最大限借入(フルローン)をしたほうがいいのが今の状況です。

どうしても、手元に500万円あると、
頭金として300万円・500万円入れたくなると思います。
しかし、
キャッシュを手元に残し買えるのが不動産です。
さらにいえば、借金してできる投資が不動産投資でもあります。

キャッシュを手元に残し、頭金なし、フルローンをおすすめする理由は、不動産特有のデメリットからです。

現金化しにくい

5000万円のマンションを購入するために、
フルローンでも大丈夫なところ、預金全ての500万円の頭金を入れ4500万円を借入したとします。

借入額が500万円少ない分、返済額は1万円程度安くなりますので一見、お得と考えれます。

ただ、銀行の通帳の預金額は0円です。

問題は、その間に何か大きなお金が必要となった場合です。

  • 病気
  • 子供の入学
  • 急な出費

などです。

不動産の場合、現金化に時間がかかります。

銀行に預けてあれば即引き出し可能です。
株などでも長くて1週間程度です。
しかし、不動産の場合、売却までに時間(3ヶ月程度)がかかりますし、不動産を担保にお金を借りるにも借金がある状況では融資額が圧縮されますし、もちろん審査時間もかかります。

頭金なし 不動産購入

キャッシュを資産運用

さらに賢い人は、キャッシュを運用します。

住宅ローンの金利が、0.7%などの低金利ですから、手元にあるお金を運用することで、

  • 不動産資産
  • 金融資産

の両方の資産運用が可能となります。

老後の資金つくりとして

  • フルローンで住宅を購入し30年で返済を終える
  • キャッシュ500万円を3%で30年後運用した場合、約950万円に

これに、毎月小さく積み立てを行えば、老後の資金つくりにもなります。

もし、頭金に預貯金を全て入れてしまった場合、このような運用できません。

不動産投資では当たり前?

特にこの頭金を入れない考え方は、不動産投資では当たり前になっています。

不動産投資の場合、ローンが厳しくなっているため銀行から最低限これだけは頭金を入れてく!
という指定がある場合はしょうがないですが、とりあえず、頭金なしのフルローンで審査を受けるのはセオリーともいえます。

不動産投資の場合、修繕や空室などのリスクがありますので
キャッシュが必要になる場合が多く、さらに不動産資産が増えれば増えるだけ、キャッシュをもってリスク管理を行うというのは自然な流れです。

不動産投資に頭金入れていませんか?

このサイトでも紹介しているサラリーマンのワンルームマンション投資。

不動産投資【RENOSY(リノシー)】と他社を比較しました:私が理想としていたマンション投資の形かも?
マンション売却を基本的に紹介しているサイトですが、 不動産賃貸・マンション賃貸についても、度々私見を含め紹介してきました。 個人的に不動産投資をしているということもありますし、不動産投資会社のセミナーや相談会にもちょいちょい顔を出し...

保険になったり、節税になったりメリットはありますが、頭金を入れすぎキャッシュが回らなくなる人が増えるのではないか?っと感じています。

需要がある地域への投資なので、空室のリスクは少ないかもしれませんが、退去時のリフォーム費用や修繕等に関わる急な出費は避けられません。

さらに、人気に煽られ物件のセレクトを失敗すると資産価値が著しく下がる場合もあります。

その場合、キャッシュに悩み、売却でも悩むというダブルパンチのリスクもあります。

マンション購入 頭金

借換え

不動産投資においても低金利なので、
借換えしても返済額が変わらないかもしれませんが、キャッシュフローを良くするために借換えする方法がありますので少し紹介します。

それは、借換えによって多めの融資を受けることです。

キャッシュを手元に残すために借換えを行うといえばいいでしょうか。

  • 交渉が全てなので、そのための準備は必要です。
  • 借換えの目的をしっかり見せる必要もあります。
    リフォームをするためにその分の費用を含めて多めに借り入れるなどがそれです。


頭金は入れない:まとめ

今回は、頭金の考えについて紹介しました。

急な出費はいつ来るか分かりません。

大きな金額を借り入れて不動産を購入するわけですから、
少しでも自己資金を入れたいと思うかもしれませんが、それ以上に、手元にキャッシュを残すことの重要さを頭に入れておいていただければと思います。

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