家賃は下げてはいけない:マンション売却時に後悔しないための不動産投資

不動産投資 家賃を下げるマンション投資・不動産投資

私の知り合いで不動産投資において完全に負のスパイラルに入ってしまった友人がいます。

  • 新築マンション投資を行い
  • キャッシュフローが回らず
  • 止む無くやむなく手放すことになったが
  • 思った金額で売れず・・

その原因の1つが、家賃を下げてしまったことでした。

実はこんな人、意外と少なくない、さらにこれから多く出現するのではないか?
っと感じています。

そこで、今回は、
友人の話を紹介しながら、賃貸運営においての家賃を考えるとともに改めて不動産投資について考えたいと思います。

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不動産投資における家賃値下げ

それでは、具体的に彼が陥ってしまったマンション投資失敗談、家賃値下げが起こす大きな問題を紹介しましょう。

彼は、2年前に新築マンション投資をはじめました。

  • 都心のワンルーム。
  • 3000万円の融資を30年ローンで購入。
収入・支出の関係は、

  • 収入・12万円/月:家賃
  • 支出・12万円/月:借入金返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税等

なので、家賃ですべての費用を賄える計算でした。

今流行の老後の資金作り、サラリーマンの不動産投資の形です。

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マンション投資 家賃を下げる

リスクが少ないマンション投資?

都心のワンルームは

  • 賃貸需要が高い
  • 利回りが低くても空室率が低い
  • 金利が安い
  • 多少の持ち出しがあっても確定申告で還付される
  • 団信で保険代わりになる

など、サラリーマンに人気の投資スタイルです。

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空室対策

借主が退去すれば、空室期間が生じます。
即入居者が見つかれば、敷金・礼金が家賃代わりになりますが、2ヵ月・3か月空けば持ち出しが多くなります。

都心の場合、賃貸需要は高いため退去の告知があった段階から入居者募集を告知を行いますが、退去前に複数の申し込みが期待できるため、心配・リスクは少ないでしょう。

設備故障

新築マンションなので、
設備の故障などのトラブルのリスクも少ないでしょう。

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不動産投資も何が起きるか分からない

ただ、あくまでも順調にいった場合の話。

話を彼に戻すと彼のマンション投資も順調に借主が見つかり何のトラブルをなく進んでいました。

問題が起きたのは、彼が第2の投資として株式投資をはじめてから。

彼が取った投資スタイルは、
それなりに出来高があり、上昇傾向も下降傾向もないレンジ相場の銘柄(東証1部・2部)を選び、
指値をマイナス30%まで想定し、3%刻みに同じ枚数10カ所指値を入れていきます。
下がれば、その指値に引っかかり3%上がったら売却し、即同じ買値に指値を入れる。
下がったところで拾い、リバッたところで3%を抜いていく、地味だし、上で持っている株は含み損になりますが、その分、下の株価で小まめに売り買いを行うので、堅実に増やす投資スタイルです。
逆に、上昇してしまったら最初の指値の3%分の利を取っただけで売買が発生しないものでもあります。
何も考えることがなく、売れたら指し直すだけの単純作業で、
3ヵ月、6ヵ月で3%、5%を稼ぐことができるため、FXの自動売買などにも使われているスタイルです。

彼の場合、真面目にこのスタイルで行っていたのですが、
地味な投資に我慢できず、このスタイルを辞め、新興市場のスイングを勉強し始めました。
新興は値動きが大きく思惑で動くため、チャートやテクニカルの活用でストップ高を狙う投資に方向転換しました。
収支の波はあれど、毎月10%以上の利が乗るようになり、みんなに株を進めるくらいでした。

その時の彼は、
不動産で資産を持ち、株も順調でノリノリでした。
しかし、落とし穴は急に来るもの。

入居者から退去の連絡が届きました。
退去は10月、人が動く時期を過ぎていたため、若干不安になったようです。

マンションの賃貸管理をしている不動産屋から、家賃はどうしましょうか?
というやり取りの中で、値上げという選択肢もある中、無理をせず同値の家賃に設定しました。

当初は退去前に申し込みが入る予定で見込んでいましたが反応が悪く、焦りを感じ始めた退去直前に申込みが入りました。
その際、家賃交渉があり、家賃の2000円値引きを了承しました。

当時の気持ちを考えると焦りより株でも儲かってるから、2000円くらい持ち出してもいいだろうという気持ちだったと思います。

しかし、これによって毎月のキャッシュフローはマイナス2000円になったわけですが、彼はこれを甘く見ていました。

一撃退場

そして来るべき日が来るのです。
株で調子に乗っていた彼は、一撃退場をくらいました。

信用取引で追証をくらい、貯金もすべて溶けてなくなり、若干キャッシングで穴埋めすることになりました。

マンション投資 失敗

歯車が狂うと・・・

彼は、不動産投資の借金と併せてキャッシングでも借金を背負ってしまいました。

キャッシングの借り入れは少額だったので首をくくるまではいきませんが、気持ち的にネガティブになると借金から逃れたくなり、不動産投資のマンションの売却を決断しました。

不動産投資における家賃値下げがネガティブ要素に

市場に出ているマンション売却情報には、
居住用だけでなく、不動産投資用の売却であるオーナーチェンジ物件があります。

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不動産投資用として入居者・借主が居住している物件売却なのですが、その際に注目されるのが利回りです。

家賃収入:11万7000円の物件を売却というわけですから、140万4000円/年間。

仮に購入時の3000万円で売却した場合、表面利回り4.68%。

良くはないですが悪くない表面利回りでしょう。

一括査定で相場を確認すると居住用であれば、3400万円くらいが相場だったようです。

  • オーナーチェンジ物件とはいえ、相場の3400万円を販売価格で売却を始めました。
    ちなみに、3400万円の場合の表面利回りは4.13%。
  • しかしながら、

  • 市場の反応は厳しく2ヵ月経ってから、3100万円に下げました。
    ちなみに、3100万円の場合の表面利回りは4.53%。

徐々に反応は出てきましたが、そこでネックだったのが家賃を下げたことでした。

家賃を下げるというのは利回りが低くなるだけのデメリット・ネガティブ要素ではありません。

市場として下降傾向ではないか?
というイメージを持たれてしまいます。

値引き交渉は、この辺りを指摘されるのが定番です。

結果的に3050万で売却することになりました。

マンション投資 家賃設定

不動産投資における家賃と売却の関係

彼の場合、投資に関して初期の段階では慎重な投資でした。

不動産投資も株式投資も、リスクを意識しながらもギャンブル的な攻め方ではありませんでした。

しかし、

  • 株式投資で、素人でありながらリスクを取りすぎた
  • 不動産投資で、売却を意識していなかった

この意思決定がすべてのプランを崩してしまいました。

株式投資も堅実に行っていれば、追証になることはなかったでしょう。

不動産投資に関しても、市場からすれば家賃値上げも可能だったかもしれません。
それを、値下げする選択をしてしまいました。

不動産投資・マンション投資は、
基本的に管理会社任せなので、意思決定のタイミングはそれほどありません。

  • 入居時の借主の判断や家賃設定
  • 退去時の原状回復費の算出の確認
  • トラブルが起きた時の不動産会社の判断の承認

くらいです。

少ない判断ポイントだからこそ、家賃設定には気を遣いたいところです。

オーナーとしては、家賃と返済の関係だけに目が行ってしまいますが、
売却を考えた家賃設定、家賃は容易に下げないことをベースに考えましょう。

値下げと不動産投資:まとめ

彼は、この2年間で
3000万円のマンションを購入し3050万円で売却。
株式投資でも10数万円のマイナス。
マンション売却時の仲介手数料などを差し引きすると若干のマイナスとなりました。

都心のマンションは上昇しているため、かなり利回り悪く、物件選び・投資の考え方に、かなり気をつかう必要があるタイミングです。

キャッシュに余裕のある人は、資産形成としてのリスクは低いですが、ローンが下りたからといって資金がカツカツな人にとっては安全な投資とは言い切れません。

ワンルームマンション投資では、
毎月持ち出しが発生する場合もありますが、設備のトラブル、10年後・15年後に室内のリフォームなどの出費は計算されていません。
彼のように、株で自滅というシチュエーションだけでなく、急な出費によってキャッシュフローが崩れることは考えられます。

そんな彼は、
かなり濃い2年になった。
いい勉強をしたということを語り、今また、視点を変えた不動産投資を検討しています。

賃貸物件に関しては、継続していても良かったかもしれません。

しかし、メンタルでかなりヤラレテいると環境を変えたいと思うのも常です。

とはいえ、大やけどしなかったという意味では良かったと言えるかもしれません。

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