不動産投資をするなら法人化したほうがいい風向きになってきた(法人化のタイミング)

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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不動産投資 法人化マンション投資・不動産投資

不動産投資を行う場合、

  • 個人がいいのか?
  • 法人がいいのか?

よく語られます。

ただ、不動産投資に限らず、個人・法人問題の場合、
税金対策をメインに語られることが多く、その観点からある程度、給与所得と事業所得や不動産所得がある人は法人化したほうがいいといわれるのが一般的です。

ただ、不動産投資に限ると
このところ法人・個人問題の雲行きが変わってきたように思えます。

そこで、今回は、

  • 不動産投資を法人化したほうがいいか?
  • 不動産投資は個人でいいのか?

について、節税以外の観点から紹介したいと思います。

不動産投資 法人化

今回のメインは、
不動産投資に関しては、法人化の方がいいのではないか?
という観点で紹介しますので、

  • 税金
  • 経費

などの法人化のメリットは後回しにしたいと思います。

不動産投資における法人化に関しては
投資家と金融機関との関わり方が、このところシビアになっている状況から、信頼性という部分を無視できなくなってきました。

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信頼性

不動産投資も初期の段階では、
ワンルームマンション投資のように毎月10万円とか8万円とか少額のものもありますし、一棟アパートなら毎月50万円とか100万円とか投資物件によって変わってきます。

よって、毎月8万円、年間96万円なら法人化の必要はないと考えるのが一般的です。

ただ、本格的にその数・規模を大きくしていくことを考えているのであれば、早めに法人化をおすすめしたいというのが今回の趣旨です。

その理由が、金融機関が不動産投資に対しての融資に厳しくなっている点です。

個人で不動産投資を行っている場合、累進課税なので給料や家賃収入を合算して申告(確定申告)します。

金額として、規模が小さくても、
不動産のみの事業を法人化しておくことで、不動産のみのお金の動きがはっきりするため金融機関としては融資判断がシンプルになります。

  • 毎月、家賃が継続に入ってきている。
  • そこに対しての経費もはっきりしている。

法人の申告と個人の申告は、ともにルールに乗っ取った申告とはいえ
個人の場合、なんでも経費扱いにしていたり、ルーズになっている場合があるため、金融機関も審査が慎重しなります。

それだけでなく、
昨今の不動産融資に絡む金融機関の汚点から、
消極的・慎重になっているだけに、法人にしているということで本気度を伝えることが可能となります。

特にメガバンクは

  • 取引のない人とは行わない
  • 少額融資は行わない
  • フルローンには消極的

個人は相手にしない傾向は見え見えです。

地銀や信金は少しはゆるいとはいえ、雰囲気に変わりはありません。

仮に1年の課税所得が600万円だった場合、一般的には法人化は早いと考えます。

しかし、不動産投資においては、法人として継続的に運営している価値を見逃すことはできないわけです。

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不動産投資 法人化 タイミング

一般的な法人と個人のメリット・デメリット

不動産投資に限らず、お金が動くビジネスにおいては会計処理が必要となります。

家賃が入ってくれば、

  • 個人の場合、確定申告を行います。
  • 法人の場合、決算報告を行います。

そんな中で、基本的に法人化のタイミングは節税の観点で語られます。

節税

株やFX、不動産売却の場合は、給与とは別に課税(分離課税)されますが、

給与+不動産所得(家賃収入)は増えれば増えるほど税率が上がります(累進課税)。

個人事業主の場合、所得に応じて所得税率が変わり、課税所得900万円を超えると税率33%に跳ね上がります。
対して、
法人の場合は、800万円超で約23%と一定です。

ざっくりとした数字で言えば
課税所得が、1000万円以上が法人化の1つのポイントともいわれます。

ちなみに、課税所得についてですが、
給料+家賃収入が課税所得ではありません。
給与控除、配偶者控除、社会保険料控除や基礎控除を引いたものが、課税所得になります。

  • 給料+家賃収入が800万円の場合、600万円程度

になります。

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
1,800,000円以下収入金額×40%
650,000円に満たない場合には650,000円
1,800,000円超 3,600,000円以下収入金額×30%+180,000円
3,600,000円超 6,600,000円以下収入金額×20%+540,000円
6,600,000円超 10,000,000円以下収入金額×10%+1,200,000円
10,000,000円超2,200,000円(上限)
参考;国税庁

経費

法人化のメリットとして、経費計上も言われます。

打ち合わせ・出張などを経費として扱われるわけですが、
この部分においては、個人でも扱うことができるため、経費の範囲に差がありますが大きなメリットとはいえないかもしれません。

不動産投資 法人化のタイミング

不動産投資 法人化:まとめ

少額の売り上げでも、法人化を検討というのが今回の趣旨なので、
経費や節税という部分で、大きくメリットを受けられるものではありません。

もちろん

  • 会社設立
  • 税理士顧問料

などの費用もかかりますし、個人の申告よりは複雑になります。

しかし、不動産投資を拡大していくことを考えれば、
法人として歴史を刻み込むわけですから、金融機関への1つの印籠になります。

今回は、
金融機関との対応をベースに法人化について紹介しました。

ちなみに、法人化設立と言っても、
不動産事業以外にもごちゃ混ぜに事業を行い、赤字と黒字の事業が混在するような形はあまりおすすめできません。

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