不動産投資をするなら短いスパンで2部屋目を!マンション投資は運用してこそ!

不動産投資運用マンション投資・不動産投資

不動産投資が人気ですし、このサイトでも紹介していますが、

今までに、

  • 不動産投資の種類
  • メリット・デメリット
  • 考え方
  • タイミング

など紹介してきました。

マンション投資・不動産投資
マンション投資 不動産投資・マンション投資はたくさんの種類があります。 新築・中古ワンルームマンション投資 新築・中古ファミリー層向けマンション投資 一棟マンション・アパート投資 ビル投資(オフィスビル投資) 遊休不動産・空き家投資 ...

老後のための資産作りが取りざたされている今、

  • 借金して投資ができる
  • 仕事をしながらもお金を生む
  • キャピタルゲイン(売却・出口戦略)

などのことから、
不動産投資が徐々に認知されてきているのも現実です。

ただ、

  • 1部屋マンションを買えばいいのか?
  • 不動産投資を始めたから安心なのか?
      いやいや、不動産投資は運用してこそ!
      もっといえば、運用しないともったいない!

ということで、
今回は、不動産投資の運用について紹介したいと思います。

不動産投資 2部屋目

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不動産投資の賢い運用

不動産投資を始めるには、物件購入からはじまります。

物件選びの考え方はいろいろあります。
最近では、都心のワンルームマンション投資が人気ですが、
この場合、賃料からローンなどの経費を引いた場合、トントン、場合によってはマイナスというものもあります。

なぜ毎月持ち出しが発生するマンション投資(不動産投資)をするのか?利回りがマイナス?
持ち出しが発生するマンション投資 友人が始めるマンション投資。 一般的に不動産投資というと家賃収入を生活の足しにするイメージがありますが、 彼の不動産投資は、毎月持ち出しが発生(マイナス)するになるマンション投資モデル。 ...

私の場合、
運用を前提に考えますので、持ち出しが必要な物件ではなく、都心に限らず立地と利回りが計算できる物件を選択します。

そこで、3000万円の2LDKの物件をベースに考えてみました。

3000万円の2LDKを事例・モデルケースに挙げると
ローンを

  • 3000万円のフルローンにするか?
  • 300万円(10%)を頭金に入れ、2700万円を借り入れるか?
  • キャッシュで購入するか?

低金利の現状であれば、絶対的にローンで購入したいところです。
私ならキャッシュは残し、フルローンで融資を受けます。

その元で、
家賃や返済などの計算をすると
家賃収入:20万円/月(240万:20万円×12ヶ月)

管理費・修繕積立金:2万円/月(24万円)
固定資産税:10万円/年
ローン返済:9万円/月(108万円)
火災保険:2.5万円/年
—————————-
合計:144.5万円

 家賃(240万円)
- 費用(95.5万円)
—————————-
年間:95.5万円の利益

都心は難しいかもしれませんが、少しずらせば、この程度の物件探せます。

もっといい利回りの物件を選定もできないくはないでしょう。

資金を回す

年間、95.5万円の利益をどう活用するか?

これからが運用です。

この資金を

  • ローン返済まわすか?
  • 財布に入れるか?
  • 銀行に貯金するか?

私なら、そのまま、新しい物件購入の頭金にします。

頭金を融資額の10%だと考えれば1000万円程度の融資となるでしょう。

1000万円のワンルーム、利回り10%以上の物件を探します。

もちろん、1000万円の物件と言っても値引き交渉の末の物件なので、1200万円を1000万円に値切ることも前提です。

これにより、2年目で物件2部屋を持ったことになります。

2部屋持つことで、3部屋目をどのタイミングで持つか?

  • これを積み上げていくだけです。
  • 毎年購入する必要はありません。

複利ともいわれますが、収益を次の投資にまわし資産を増やしていくと、
1部屋だけ不動産投資として持っている人と比較した時に10年後の世界が大きく変わっています。
10年で3,4部屋持っていれば、キャッシュの流れもかなりよくなりますし、

その資金で

  • リフォームをすることで資産価値を上げることもできます。
  • 繰上げ返済で、キャッシュの流れをきれいにしてもいいでしょう。

さらに、
10年続ければ、実績にもなるので銀行との付き合いもよくなります。

1部屋に留まるデメリット

1部屋だけでも、持っていないよりマシでしょう。

別に毎日何かするわけではなく、管理会社に任せ、年度末に確定申告をするだけですから・・・。

ただ、
2部屋・3部屋になっても、基本的なルーティンは変わりませんし、リスク分散だけでなく、税金面でもメリットが増えてきます。

法人化することで経費で使える部分が増えます。

1部屋では、お金が右から左に流れるだけですが、複数の部屋になることで、その幅が広がります。

物件選びの目を養うことで

  • ワンルーム
  • ファミリータイプ
  • 一棟マンション
  • ビル

など、購入金額が変わるだけで、銀行との付き合いでローンも難しくありません。

15年続けると、初期に購入した物件のローンがなくなり収入が一気に増えます。

資産価値が20%下落していたとしても、売却で十分の利益を出すことができます。

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不動産投資 運用

老後のための不動産投資運用

不動産投資用として1ルームマンション投資をした人は、老後、家賃分が所得になります。

ただ、
不動産投資として、上手に運用していった人は、老後になる前に会社を辞めて、家賃収入で悠々自適に生活できるでしょう。

老後のための資産作りは、
不動産に限らず、株式投資、FX、投資信託などいろいろありますが、
借金してできる投資として不動産を本格的に考えてみてはいかがでしょうか?

年収500万円のサラリーマンがワンルームマンション投資から始めて、5年後に2部屋目購入は難しくありません。

運用を意識して不動産投資を行いたいですね。

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物件を買って・人に貸すだけでのシンプルな不動産投資ですが投資スタイルは複数あります。
そして、本には載っていない、また数倍の知識を得ることができるのがセミナーです。

このページでは、多種の不動産投資セミナーを紹介していますが、質問事項を事前にまとめてセミナーに参加することをおすすめします。
例えば、

  • 現在の年収で、どれくらいのローンが下り、いくらくらいの物件が購入できるのか?
  • 20年後、30年後の資産シミュレーション
  • ローン返済以外にかかる費用
  • 急な出費のタイミングやその金額

セミナーで即決する必要はありません。
ただ、不安や疑問を少しでも解決できると本格的に不動産投資・オーナーに近づけます。

筆者独自の★の判断を表示しています。

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