不正融資がバレ、賃貸マンションを売却する場合(住宅ローン・フラット35)

マンション売却 不正融資 マンション売る・マンション売却

最近、フラット35の不正融資のニュースが流れました。

そこで、金融機関に不正融資バレてしまい、全額返済に迫られた場合の考え方、売却方法・売却先についてを紹介したいとおもいます。

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マンション投資における事件・不正融資

ここ2・3年で、不動産投資・マンション投資でいろいろなニュースが流れました。

かぼちゃの馬車事件

株式会社スマートデイズが、かぼちゃの馬車ブランドとして、シェアハウスの建設・管理を行っていましたが、サブリース契約(一括借り上げ)が圧迫し事業が破綻しました。
多くのオーナーは、キャッシュフローがおかしくなり、破産を選択した人も。

スルガ銀行

シェアハウス(かぼちゃの馬車等)やアパートなどの投資用不動産の融資に対して、書類を改ざん・偽装(年収・預金高水増し)し、融資を通していたスルガ銀行の不正融資が発覚しました。

TATERU

東証一部上場の「TATERU」が、アパート販売の融資に対して書類を改ざん・偽装(預金残高水増し)をし融資を手動していました。
ちなみにTATERUは、以前ワンルームマンション投資で紹介したリノシー(株式会社GA technologies)の出資先でした。

不動産投資【RENOSY(リノシー)】と他社を比較しました:私が理想としていたマンション投資の形かも?
マンション売却を基本的に紹介しているサイトですが、 不動産賃貸・マンション賃貸についても、度々私見を含め紹介してきました。 個人的に不動産投資をしているということもありますし、不動産投資会社のセミナーや相談会にもちょいちょい顔を出し...

レオパレス

レオパレスをめぐる問題は根深く、ガイアの夜明けがかなり前から取り上げていました。

そして、違法建築となる界壁の不備や外壁等などの施工不良問題が最終打撃となり、住民の退去・補修が命じられました。
レオパレス物件のオーナーは、サブリースだけなく施工不良となり、賠償問題がどこまで進むのか?
それに伴い金融機関はどうみているのか?気になります。

【レオパレス問題】引っ越しできない引越し難民の前に”立ち退き料”の方が大きいかも:一棟アパート売却もあり?
レオパレス 引越し難民・立ち退き料問題? レオパレスのアパートで国の基準を満たさない物件が見つかりニュースとなりました。 ニュースによると、最大1万4千人余りが引っ越しを余儀なくされる事態になったとのこと。 会社の記者会見で深...

フラット35 不正融資

マンション投資の不正融資:住宅ローン

そして、最近、ニュースになったのが不正な住宅ローン契約:「フラット35」不正融資です。

日本経済新聞より
「フラット35」不正疑い113件、住宅機構が公表
住宅金融支援機構は20日までに、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を巡る不正利用の調査を9月までに完了させる方針を明らかにした。
また、不正の疑いがある融資が113件あることも公表した。機構は不正の事実が確認できれば、融資の一括返済を求めるなどの対応を取る。

不正利用が疑われる融資は投資用物件を取得したほか、住宅の購入価格を水増しして必要以上の融資を引き出したとみられる事例がある。
機構は実際に契約者が居住しているのかどうかや、投資目的の有無などを調べている。

今回発覚した事例は特定の不動産会社が関与しているが、機構は全ての融資案件から疑いのある事例をあぶり出す調査も始めた。

この問題、少し前に、
住宅ローン返済中にマンション賃貸・貸す時の銀行・金利との関係 で記述したところでした。

「フラット35」に言及していませんでしたが、
フラット35の方が、他のローンより年収の優遇を受けやすく住宅ローンが通りやすいということで、フラット35を受けながら、その自宅マンションを賃貸にまわしていたということですね。
今回の場合、明らかに契約の住所をマンション所在地とは別の場所で契約で偽装をしていたり悪質極まりない感じなので、即全額回収の形になっておかしくないですね。

住宅ローン返済中にマンション賃貸・貸す時の銀行・金利との関係
一般的に、 住宅ローン返済中に、その物件を賃貸に出すことはダメとされています。 理由は、 居住用と賃貸用で住宅ローン・アパートローンの金利が異なっているからです。 しかしながら、100%ダメかというとそうではありません。 ...

マンション投資の不正融資物件売却

今回のフラット35の不正融資に関しては、時間を掛けて借主を調査するということですが、
確実に

  • 会社の転勤
  • 子供の学校
  • 親の介護
  • 結婚

など、やむを得ずの理由がある人であれば問題ないですが、

  • 転勤後、また近隣に戻ってきている人
  • 親の介護も終わっている人
  • 結婚後、離婚している人

場合は、その証明に追われるかもしれません。

基本的に、今の住人が退去次第、戻る予定という形で対応可能ですが、若干不安があるかもしれません。

ブラックな人

問題は、明らかにブラックな人。

マンション購入後、

  • 即賃貸・収益物件化した人
  • 住宅ローン控除も受けていた人

銀行への告知なしに行っていたといえば、即ターゲットにあがるでしょう。

説明次第でグレーにはもっていけないことはないけど・・。

  • 近隣問題を持ち出し、ひたすら謝るとか
  • 住宅ローン控除のことは知らなかった、ひたすら謝るとか

やっぱり難しいかな?
今回の場合、ここまで大きなニュースになっていること、これが個人の判断で行われたことであれば別ですが、不動産投資会社(企業)のアイデア(知恵)によって行われていたとなれば、これは逃げることはできないでしょう。

となると、即全額返金です。

現金で返済できればいいですが、そうでなければ不動産売却です。

マンション・不動産の不正融資物件売却

銀行は、即物件を押さえることはないでしょう。
期限を設けて一括返済を求めるとなると時間優先のマンション売却ということになります。

今回の場合、基本的に入居中の不動産売却となりますのでオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件は、室内の状態を確認できない上、利回りを見られるため、有利な売却は難しくなります。

そこにきて、時間優先のマンション売却となります。

私がもし、この立場だったら

私が、もし、この立場となった場合、

まず、ローン残高の確認
そして、売却した場合、

  • どれくらいで売却できるか?
  • 住宅ローンを完済ができるのか?

そのリスクを図ります。

そこで、3つの行動をとります。

【その1】
一括査定で複数の会社に査定を行い、相場を確認します。

住まいバリュー

いえカツLIFE

RE-GUIDE不動産一括査定

NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

マンションナビ

イエウール

早く売却が可能な方法・不動産会社を探ります。
【その2】
不動産投資会社・セミナーに参加し、買い取ってくれないか?交渉をします。
不動産投資を推奨している会社だからこそ、オーナーのリストに期待します。
時間の制限がある以上、やって損はないと考えます。

マンション投資 リノシー

不動産投資スクール

株式会社ティー・フィック

J.P.Returns 株式会社

プロパティエージェント株式会社

建築商売

【その3】
最後に
不動産買取に買い取り査定をお願いします。
買取会社の場合、即現金化は可能ですが、今回のオーナーチェンジ物件には厳しい査定結果が予想されます。
背に腹はかえられない状況で、ダメもとで可能性を探ります。

大成有楽不動産販売

オープンハウス

アイデアルの不動産売却査定

いえカツLIFE

内緒の話

今回の問題はおいて、一番重要なのは金融機関との関係です。

そもそも、金融機関の顔に泥を塗った形なので、銀行は事務的に厳しく攻めてくるかもしれません。

しかし、誠意を持って対応で、光が差すかもしれません。

金融機関との関係が悪くなくと、差し押さえ、即競売にもなりかねませんので、経過報告も含めて丁寧に対応するといいと思います。

フラット35不正 マンション処分

マンション投資:フラット35不正融資:まとめ

まだ、ニュースが出たばかりなので、詳細な調査はこれからになると思います。

しかし、不動産会社が誘導する形で不正の融資は行われたことは間違いなさそうです。

心当たりのある人は、もう動いているかもしれませんし、フラット35を変動金利に換えているかもしれません。

ただ、逆にそのリストを待っている”住宅金融支援機構”がいるかもしれません。

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