両手取引によるマンション売却リスク:知って驚愕、不動産屋の悪徳手口まで

両手取引マンション売る・マンション売却

マンション売却を実際に行ったことがある人で
大満足の売却を実現した人はどれくらいいるでしょうか?

大満足と言っても人それぞれ感じ方が違いますが、
どんな人であっても、少なからず不動産会社から妨害にあっていると言っていいでしょう。

不動産のプロが素人相手にするわけですから当たり前のことですし、それをバレないように行うのも不動産屋の仕事とも言えます。

仲介手数料に絡む両手取引が、その要員の1つです。

  • 片手取引
  • 両手取引

このサイトでもたびたび出てくる不動産屋の手数料において両手取引。

このために、隠れたところで妨害行為である囲い込みも発生しているのも事実です。

今回は、両手取引を深堀するとともに、さらに悪質な2重取りも紹介したいと思います。

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両手取引とは

仲介不動産会社は仲介手数料で商いが成り立っています。

よって、売買が成立することでその対価として仲介手数料を受け取るわけですが、
売買締結の形によって、その手数料が変わります。

  • ➀売主と媒介契約をした上で、その会社が買主を見つけ売買が締結した場合
  • ②売主と媒介契約をした上で、別の不動産会社経由で売買が締結した場合

具体的な仲介手数料の振り分けですが、

  • ➀の場合:売主から3%、買主から3月% →計6%
  • ②の場合:売主から3% →3%のみ
    *買主からの仲介手数料は紹介した不動産会社へ3%

になります。

売主と専任媒介契約・一般媒介契約を結んだ上で、

  • レインズの登録
  • スーモ、Yahoo不動産などネット広告
  • ポスティング、折込チラシ
  • オープンルーム

などの広告・販売活動を行いますが、広告の仕方・費用捻出は同じでも、決着の仕方次第で手数料が半分になってしまうわけです。

両手取引であれば、
1億円の物件の仲介手数料は
売主から3%:300万円
買主から3%:300万円
——————-
計:600万円

に対し、

片手取引となれば
1億円の物件の仲介手数料は
売主から3%:300万円
——————-
計:300万円

売上・営業成績が
600万円 or 300万円

ということですから、是が非でも、両手取引を目指すわけです。

両手取引とは

両手取引のための悪質手口

もし、あなたが営業マンだったとしたら、

  • Aさんに売ったら、営業成績100万円
  • Bさんに売ったら、営業成績50万円

どちらに売りますか?
当たり前の話ですが、Aさんでしょう。

その売り方1つで売り上げが変わるのが片手・両手取引ですから、正直、どの営業マンも両手取引を目指します。

しかし、その度を越えてしまうのが囲い込みです。

囲い込み

囲い込みは、過去にも紹介しましたが、

自分の会社でお客を見つけて売買を締結させるために、他社からのお客様の紹介を意図的に断るという行為です。

物件へのお問い合わせがあっても

  • もう申込みが入っており、住宅ローンの審査中
  • 今週、売買契約の運びとなっている
  • 売主が一旦販売を見合わすことにした

など、受付自体を拒否する行為

また、

  • お問い合わせが合っても、返事を極端に遅く返す
  • 内覧の日程調整を売主に確認せず、先延ばしにする

など、他社への対応をおろそかに、妨害する行為が囲い込みです。

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売主は気づかない

両手取引を行うための囲い込みが厄介なのは、売主の見えないところで行われているということです。

ホームページからのお問い合わせに関しては、
報告書で件数を確認することはわかりますが、その具体的なお問い合わせ内容、その後の展開を確認することは分かりません。

内覧の予約がないとしても、営業マンから
「今は閑散期で、周辺でもお問い合わせの数が減っている」
と伝えられれば、納得してしまうでしょう。

これが現実です。

そこで、ちょっとした抑止の方法を紹介しましょう。
難しいことではありません。
事前に、内覧の総定数を聞いておくことです。
月の何件くらい という数字を確認しておくことで、
その数字を著しく下回るようであれば、

  • 囲い込みに合っている可能性がある
  • 営業マンの能力が低い

と判断できます。

媒介契約の見直しを考えてもいいでしょう。

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両手取引 囲い込み

悪質な両手取引、その先

囲い込みには両手取引だけでなく、さらに悪質な場合もあります。

組織ぐるみの仲介と言っていいかもしれません。

マンション売却が芳しくない状況下では、売主は焦ります。

そこを突くのが悪徳不動産屋です。

仲介手数料は仲介における手数料ですが、悪徳不動産屋は買取会社と組み転売まで画策し仲介手数料の二重取りを仕込みます。

具体例はこんな感じです。

5000万円の売り物件を

  • 売主に、このままではいつまで経っても売却の見込みが立たないため、値下げしませんか?
  • 中途半端な値下げだと売買が成立せず、売れ残り物件と認識されてしまうため、4000万円までとしてはどうでしょうか?
  • できれば、3000万円代のほうが、買主からの反応がグーンっとよくなるので3999万円でどうでしょうか?

こんな提案です。

それまでに不安を煽っていますし、売主も焦りを感じていれば、そう難しくないことかもしれません。
実は、
この段階で、不動産屋は売主を確定させ、さらに転売まで計算しているのです。
そして、そこでも仲介手数料を獲得する絵が描かれています。
3999万円で買取会社に流し、

  • 売主から約120万円の仲介手数料(3%)
  • 買取会社からも約120万円の仲介手数料(3%)

さらに、
買取会社の転売先の仲介でも3%の仲介手数料を獲得するというものです。

買取会社としても、相場5000万円の物件を3999万円で仕入れることができるわけですから、6%の手数料など痛くもかゆくもありません。

両手取引:まとめ

悪徳不動産屋は、規制や罰則などで今では少なくなりましたが、大手不動産会社と勝負をする小さな不動産会社はグレーな仕事をするのは事実です。

両手取引は、不動産会社のモチベーションになるため、決して悪い訳ではありません。

ただ、行き過ぎた行為があるのも事実ですし、それが売主に分かりずらいため、両手取引というものが実際にあることを前提に不動産会社と付き合うといいと思います。

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