事故物件:自殺者が出たマンションを売却する場合:自宅ではないけど告知は必要?

マンション売却 事故物件マンション売る・マンション売却

事故物件売却・自殺

少しナーバスになる事故物件・訳アリ物件の話。

事故物件は、
殺人、傷害致死、火災(放火ないし失火)、自殺、災害や孤独死、また暴力団などが居住など広域です。

一般的に、不動産投資として貸していたマンションの住人が自殺してしまったなどのイメージが強いですが、

今回は、自分の部屋ではないけど、

マンション内の他の部屋・敷地内で自殺など事件が起きた場合は、やはり事故物件として売りにくいマンションとなるか?

そして、売却時に告知は必要なのか?

を紹介したいと思います。

自殺者数

現実として2018年の自殺者数は約25,000人でした。

2003年は約35,000人でしたから9年連続減とはいえ、その数は多いと言えるでしょう。

ちなみに、2018年に全国で起きた交通事故による死者数は約3,500人ですから、やはり自殺者の数は社会問題レベルで間違いないでしょう。

その自殺の場所ですが、

  • 自宅(約60%)
  • 高層ビル
  • 乗物
  • 海(湖)・河川

の順番の統計が出ており
自宅の割合が約60%と大半を占めているのが現状です。
引用:厚生労働省

マンション売却 自殺

借主が自殺した場合

一般的に不動産投資用のマンションで借主が事件や事故など室内で自殺・死亡した場合、
新たに入居者を募集する場合、事故物件としての告知義務が発生します。

義務化されていないから大丈夫という人もいますが、後から住人にバレてしまうと訴訟問題になりかねないため、告知が通例となっています。

もちろん、保険や連帯保証人・遺族に請求できますが、
事故物件となると、家賃は今までより値下げせざるを得なく、また、他の入居者が退去となるとそこでまた、問題にもなります。

事故物件のマンション売却

それでは、

  • 事故物件になってしまった時のマンション売却
  • 敷地内で自殺者が出た場合のマンション売却

は、どうでしょうか?

自宅室内での自殺の場合

マンションを売却する場合、
設備や建物などに瑕疵があった場合、売主がその責任をもたなくてはならないということで瑕疵担保責任を負いますが、
自殺などの事故物件の場合、心理的瑕疵、心理的瑕疵物件として告知義務が発生します。

よって、自宅室内で自殺などがあった場合、買主にその事実を告知する必要があります。

法的な拘束力はありませんが、これを怠り、もし買い主が事故物件だということに気づいた場合、それが5年後であっても損害賠償(売買代金の返還請求等)を請求されることもあります。

マンション敷地内での自殺の場合

では、マンションの敷地内での自殺や事件の場合はどうでしょうか?

  • 別の部屋での自殺
  • 飛び降り自殺
  • マンション敷地内に部外者が倒れ・亡くなっていた

等の場合、判断が分かれるのが現状です。

売却する部屋自体には影響はないので告知しないという判断もできます。

ただ、その地域で有名な事件であったり、周りからの物件へのイメージが悪かったりすると、購入者が事故物件に気づいた時に受ける衝撃は計り知れません。
もし、事前に告知されていたら購入は断念していたというレベルであれば、損害賠償を訴えられる可能性もあります。

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告知義務は不透明

今回の事故物件・訳アリ物件に関してですが、
孤独死や病死、家で倒れて病院で亡くなった場合などは告知の必要はないとされています。

ただ、それに対しても買主がもし事前に事故物件を知っていたら、購入をあきらめたか?という観点で考えられる場合もあるため、必ずしも告知義務がないとは言い切れません。

また、告知をしなくても買い主に気づかれなければ何も問題ないという側面もあるため、この辺りの判断は不透明と言わざるを得ません。

不動産会社には伝える?

非常に判断の難しい事故物件の告知ですが、とりあえず仲介の不動産会社の担当には伝えたほうがいいでしょう。

そして、判断を仰ぎましょう。
場数を踏んでいる不動産会社の担当者だからこそ、状況に応じて判断してくれるでしょう。

ただ、その判断が正しいとは限りません。
最終的に責任の追うのは売主本人になるので投げっぱなしというのも問題ですが、1人で判断するよりはいいですし、売主と買主の仲を取り持つのが不動産会社なので、上手に対応してくれるでしょう。

勿論、事故物件のことを伝えることで、

  • 売買がうまくいかなくなることもあるでしょう。
  • 厳しい値引きを要求してくる人もいるかもしれません。

ただ、それが事故物件の怖さであって、

  • 不動産投資
  • マンション購入

のリスクでもあるわけです。

実際の数はこれを上回るように思えますが、事故物件公示「大島てる」というサイトも存在します。

このサイトを悪と見るか?正義と見るか?は別として、告知すべきことを隠すことにおいては、心理的瑕疵:瑕疵担保責任を追求されかねません。

自殺マンション売却

事故物件マンションの売却方法

事故物件は、残念ながら高額売却は難しく、相場より2割以上安くなります。
場合によっては3割・5割など。
となると仲介で買い主を見つけるのは一筋縄ではいきません。

仲介と買取も検討

今回の場合、不動産会社選定が一番重要となります。

大手不動産ではなく、事故物件に強い、販路をしっかりもっている不動産会社にお願いしたいところです。

不動産会社探しは、一括査定サイトを活用で、簡単に複数の会社に依頼が可能です。

また、仲介だけでなく、買取も合わせて検討するといいと思います。

事故物件は、売却価格が下がるだけでなく時間もかかります。

買取であれば、1ヵ月以内に現金化も可能です。

こちらも一括査定サイトで1社でも多くの会社に査定依頼で最高額で買取してくれる会社が見つかるでしょう。

巷にある一括査定サイト

そこで、巷にある一括査定サイトを探してみました。

意外とたくさんありましたので、これなら事故物件に強い不動産会社はたくさん見つかると思います。

安心して査定依頼できる一括査定サイトを活用することで、1回の登録で複数の査定をお願いすることが可能です。
ちなみに、

  • 家に来て査定する訪問査定
  • 室内を見ることなく近隣の状況から算出する机上査定

机上査定をお願いすることで、誰にも知られずにメールでやり取りも可能です。

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売却をあきらめることも

一旦、売却をあきらめるの1つの判断です。

事故物件の告知リスクを薄くするという意味合いで、
一度、賃貸物件(事故物件)として貸してから、売却するという方法もあります。
事故物件には変わり在りませんが、時間が経ったことでその存在が薄れます。

こちらに関しても、一括査定サイトを活用し、事故物件に強い不動産会社に相談するのもありだと思います。

より具体的なレクチャーをしてくれますし、賃貸管理業務を依頼でお互いWin-Win(ウィンウィン)の関係にもなります。

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前回も紹介した通り、完全な事故物件です。

  • 管理人が転落死(事故・殺人)
  • 502号室の赤池家で殺人
  • 102号室の児嶋佳世の謎の死
  • 201号室、浮田の死
  • 101号室、久住の死

マンション内で死亡した人がすべてではないですが、これだけの人が事件に巻き込まれていれば、完全に近所で有名な事故物件・殺人マンションです。

そこに、みんなが住み続けていること自体、ドラマならではということですが、一般的には廃墟マンションまっしぐらでしょうね。

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