住宅すごろく(双六)、老後の生活資金の確保・資産運用:老後の持ち家・マンション暮らしについて【後編】

住宅すごろく マンションコラム
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以前、終の棲家(ついのすみか)について考え、

それに派生し、
老後の持ち家・マンション暮らしについて【前編】で
老後の住環境として、

  • 賃貸マンションで生活するか?
  • 持ち家(マンション)で生活するか?

そこに関わるざっくりとしたお金を算出、
老後マンションとして、どのようなマンション選びをしたほうがいいのか?
紹介しました。

【老後の住家にかかる数字】

  • 都心の1LDK(45㎡)の賃貸の場合、
    賃料は15万円程度(年間180万円):*2年に1度更新(1年7万5000円/更新料1ヵ月分の場合)
    年間の家賃:187万5000円
  • 中古マンションを購入し住宅ローンは完済の場合、
    築35年時の管理費・修繕費:4万円、固定資産税が年間10万円。
    年間の出費:58万円
90歳までの30年間払い続けると考えると・・・・。
賃貸:187.5万円×30年(360か月)=6750万円
持ち家:58万円×30年(360か月)=2088万円

100歳までの40年間払い続けると考えると・・・・。
賃貸:187.5万円×40年(480か月)=9000万円
持ち家:58万円×40年(480か月)=2784万円

老後の住まいにかかる費用は
賃貸と持ち家で大きな差がうまれるわけです。

しかし、ただマンションを持ち続けて老後を迎えるのは賛成しません。

そこで、今回は、
現状20代、30代、40代の人が老後のために考えるべき、不動産の考え方、資産の増やし方について紹介したいと思います。

老後の持ち家・マンション暮らしについて【前編】:老後マンションは持ち家VS賃貸
以前、 マンションは終の棲家(ついのすみか)? マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表! で、 不動産所有・持ち家の考え方について紹介しました。 そこで、老後の生活について簡単に触れました。 ...
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老後のために「住宅すごろく(双六)」

「住宅すごろく(双六)」という言葉を聞いたことあるでしょうか?

住宅すごろくは死語という人もいるかもしれません。

住宅すごろくを簡単に説明すると
昔は夢のマイホームとして、”庭付き一戸建て”を持つことが一家の主としての目標でもありました。

  • 四畳半アパートで一人暮らし
  • 結婚して賃貸マンション暮らし
  • コンパクトな分譲マンション購入
  • 家族が増えて広め(3LDK)のマンション購入
  • 庭付き一軒家の購入

とステップアップしていくのが、不動産神話と共に現実的な時代でした。

ちなみに、私(両親)の場合は田舎だったのでマンションなどはなく、

  • 借家から始まり
  • 中古の一軒屋を購入
  • 10年後に建替え

という形で、小さな庭のある一軒屋に変わっていきました。

日本の不動産価格が右肩上がりだったため、資産価値を担保しながら住み替えが容易だったのが現実です。

住宅すごろくとは

不動産神話崩壊

しかしながら、理想を目指すあまり立地が徐々に郊外に移動し、さらに都心の不動産価格は過剰に上昇。

この庭付き一戸建てを目指す住宅すごろくは、バブル崩壊によって一気に崩れました。

不動産神話が崩れたことで資産価値はガタ落ちし、お荷物のように住宅ローンが残り、住宅すごろくという言葉を聞くことはなくなりました。

バブル崩壊、不動産神話が崩れたことで不動産は”負動産”となました。

不動産の考え方にも変化が

しかし、バブル崩壊から30年弱。

価格・土地の確保などから郊外(ベッドタウン:衛星都市)へ流れる傾向だったものから

  • 家の広さへのこだわり:狭くてもいい
  • 一軒家でなくマンションでもいい

など
考え方も変わり、都心を目指すようになりました。
また、インフラや住みやすさ、住環境の整備により都心の価値が上がると共に格差が広がりつつあるのが現状です。

  • 駅から距離(5分以内)
  • 複数の線がある駅(最低3駅)

の価値は高まり、
さらに、老後の生活の心配(社会環境、、社会保障、年金)などの考え方まで変わりつつあるのが現状です。

老後のためのマンション・住宅すごろく

老後のためのマンションだとしても
築30年のマンションと築浅のマンション、どちらに住みたいか?
やはり、少しでも新しいマンションに住みたいと思います。

築年数が古くなればなるほど、

  • 設備のトラブル
  • 資産価値の低下

が広がります。

だからこそ、老後のマンションを考えたときに、マンション・住宅すごろくをするのが今だと思います。

売買を繰り返しながら、老後のためのマンション・終の棲家(ついのすみか)の質を高めていくというわけです。

ただ、一昔前の住宅すごろくは、今の不動産動向にはマッチしません。

昔の理論の住宅すごろくを今に当てはまると
住み替えのタイミングごとに不動産相場に良くも悪くも引っ張られます。

買い替えですから、
良い時に高く売却できても購入物件も価値が乗ってるわけですから安く購入はできません。
次の住み替え時は、市況が下がっている可能性もあります。
よって、少しずつ大きな家に住み替えるという昔ながらの”住宅すごろく”は難しいというのが現状です。

令和版:老後のためのマンション・住宅すごろく

となると、令和版:老後に向けてのマンション所有、マンションすごろくをどのように考えればいいのか?

それは、現金化と運用です。

昔は投資するものは限定的でした。
しかし今は、投資するもの・お金を増やす方法は
保険・株・投信・FX・金をはじめ、飛行機や船、クラウドファンディングなど不動産以外にたくさんあります。

資産価値を考えたマンションを購入し、その価値が高い状況で売却し現金化する。

現金化したお金を運用し、それをもとで、老後のためのマンションの購入のタイミングを新たに考えればいいのです。

老後と言っても、

  • 60歳に設定するか?
  • 65歳に設定するか?
  • 70歳にするか?

要するに、自分自身の定めた老後のタイミングまでに、持ち家を確保しておけば言い訳です。

老後マンション 買い替え

不動産も売ったり・買ったり

私の知り合いは、15年前に都内にマンションAを3500万円(35年ローン)で購入しました。

結婚し、そのマンションを不動産投資:賃貸マンションとして保有したまま、5000万円のマンションBを7年前に購入しました。

その知り合いは、昨年のその2つのマンションを売却しました。

  • マンションAは5000万円売却
  • マンションBは7500万円売却

したわけです。
*マンションAは事業用譲渡税
*マンションBは3000万円特別控除活用

ちなみに、

  • 3500万円のマンションAは15年間住宅ローンを返済し残額が1600万円程度
  • 5000万円のマンションBは7年間住宅ローンを返済し残額が4000万円程度
この15年間のマンション購入と売却で

  • マンションA:5000万-1600万=3400万円
  • マンションB:7500万-4000万=3500万円

7000万円弱の現金化することに成功しました。
*細かな税金は省略

これを原資に今後どう考えるか?

100万円を200万円にするのは非常に難しいことです。

しかし、5000万円を5100万円にすることはどれほど難しくありません。
5000万円を年利1%で回していった場合、2年後に5100.5万円になります。

  • 年利1%で20年まわした場合:約6040万円
  • 年利3%で20年まわした場合:約8750万円
  • 年利5%で20年まわした場合:約12630万円

になります。

  • どれだけリスクをとって運用するか?
  • 何年運用するか?

に関しては当人の判断ですが、

  • 賃貸を継続という選択肢
  • ずっと持ち続けるという選択肢

だけでなく、運用という視点を持つだけで、その幅は広がります。

彼の場合
両方持っておいてもいい物件でしたが、
立地も良く、そんな物件をしっかり購入していたからこそ、このような選択肢を選ぶことができたともいえるのです。

何かあったときにお金を動かしやすいものに投資するという考えも1つです。

たとえば、
保険で運用を考えたとき、為替リスクはありますが、
2000万円をドル建てで運用することで、20年後に147.6パーセント程度。
為替が同じだとして、1.5倍になります。
今、マンションを所有している人は、その資産価値を確認するといいでしょう。
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老後マンション 考え方

老後のためのマンション・住宅すごろく:まとめ

今回、老後のための持ち家:マンションの考え方”後編”として、老後までにどのようなプラン設計をするか?

ただ、マンションを持って老後を待つのではなく

  • 売却できるタイミングで売却する
  • マンション自体に長期的にマンションを持つリスクがあれば売却する

高く売ってその現金を運用しながら、老後のためのマンション購入に備える。
という考え方を紹介しました。

不安を長期化させない

一軒家やマンションを所有しているといいこともあれば悪いこともあります。

マンションの場合、住民問題、管理の問題などは無視できません。

ドラマ”あなたの番です”のマンション【キウンクエ蔵前】は完全に事故物件・殺人マンションです。
あそこまでいってしますと売るに売れない状況ともいえますが、
長期的に住むという観点から考えれば、不安要素があれば早めに解決することも必要です。

廃墟マンションになれば売りたくても買主は現れません。

安心して老後を過ごせるマンション探しのためにも、
ずっと住み続けるという思考だけでなく、売買・老後の住み家と資産を築いていく思考を持ち合わせたらと思います。

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