住宅ローンが残っているマンションを売却する時に絶対見るべきページ

住宅ローンが残っているマンション売却マンションコラム

マンション売却を行うとき、必ずしも住宅ローンが完済しているとは限りません。

  • 突然の転勤
  • 離婚による財産分与
  • 急な出費・現金が必要となった時

また、マンションの価値が上がっているのでキャピタルゲインを得る為など、売却理由は様々でしょう。

その際、住宅ローンが払い終えていない場合、お金の心配をしながら売却しなくてはいけないのですが、

マンション売却の悩みやQ&Aサイト、知恵袋でたまに目にするのが、これで大丈夫かなぁ?という売却をしている人がいるので、

今回は、ローン残債があるマンションを売却の考え方・売却方法を紹介したいと思います。

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住宅ローンがあるけどマンション売りたい

住宅ローンがあろうと、マンション売却は余裕で可能です。

マンションを購入する人の過半数は住宅ローンを組ます。
35年ローン・30年ローンなど様々ですが、5年や10年ローンなどの短期の人は少数です。

普通に考えてみれば、
マンションに限らず家でも不動産売却サイトには、築5年とか10年のマンションの売却情報が出ています。

要するに、過半数は住宅ローンが残っている物件ということです。

間違った考え方

住宅ローンが残っている場合、基本的にお金の計算は無視できません。

住宅ローン残が2000万円あった場合、単純に2000万以上で売却できないとローンは返済できません。

しかし、不動産売買には仲介手数料や諸経費がかかりますから、その部分も計算しなくてはいけません。

仲介手数料3%+6万円+消費税
印紙代・1,000万円~5,000万円以下:1万円
・5,000万円~1億円以下:3万円
・1億円~5億円以下:6万円
抵当権抹消登記費用2万円程度
譲渡所得税居住用の場合は
3000万円特別控除特別控除適用可能
引越し費用5万~10万程度

そこで、
住宅ローンとそれにかかるであろう経費を計算し売却を検討するわけですが、それだけではありません。

後で痛い目に合いそうな売却・考え方を2パターン紹介したいと思います。

《パターン1》
Aさんは、転勤のためマンション売却の必要が生じました。
住宅ローン残3000万円。
そこで、

  • 仲介手数料3%:90万円+6万円
  • 諸経費:10万円

ということで3106万以上で売却したいと考え3110万でマンション売却を始めました。

その結果、借金を200万円負うことになりました。

貯金が300万あったので、いちよ住宅ローンはなくなりましたが・・・。

 

この場合、非常に残念だったのは、
売却の考え方として、住宅ローンに縛られてしまったところでしょう。
 
マンション売却はメルカリのように右から左へスムーズに売買が成立するものではありません。

  • 立地として、**駅:徒歩・・分
  • 物件として、築**年
  • 景観・景色
  • マンションの管理状況
  • 室内の状態・イメージ

ありとあらゆる観点から購入希望者は判断します。
 
よって、相場はあってないものでもあります。
 
さらに、売買には値引き交渉も生じます。
 
今回の場合、2900万円あたりで購入申込があり、値引き交渉の末、渋々売却を決めたということでしょう。

 

《パターン2》
給料が減額し、さらにキャッシングの借金が膨れ上がり、3ヶ月以内に即売却に迫れたBさん。
住宅ローン残は2500万円
借金は400万円。
一括不動産査定を行ったところ、3500万~4000万程度で売却可能な金額ということで、強気に4000万で売却を始めました。

4000万円で売却できれば、住宅ローンも借金も返済して、さらに手元に500万円以上残ります。

しかし、Bさんの場合、
借金の返済と住宅ローンの返済に迫られています。

高く売りたいのは分かりますが、早く現金化しなくてはなりません。
結果的に、4000万での売却を諦めたときは時間の猶予がなく、2900万のマンション買取を選択せざるを得ませんでした。
仲介手数料・諸経費を払い100万くらいマイナスとなりました。

 

Bさんの場合、
最終的に、期限という制約で仲介を諦め、買取という選択になってしまいました。
 
時間があれば4000万円で売却できたかもしれません。
自身の状況を把握できていれば、買取までにはならなかったと思います。
 
買取保障を活用していれば、3ヶ月後には3000万円程度の可能性もあったでしょう。
 
2週間ごとに50万円ずつ値下げしてもよかったと思います。
 
普通にいけば、値引きがあったとしても3200万円程度で売却は可能だったでしょう。

 

住宅ローンがある場合のマンション売却

多くの人は住宅ローンがある状況でマンション売却をしているので、難しく考える必要はありません。

ただ、

  • 切羽詰った状況の人
  • 時間に余裕がある人

立ち位置が違うため、考え方も少し変わってくると思います。

ただ、

  • 最低限、住宅ローン完済
  • そして、早く売りたい。
  • できれば、手元にお金を残したい。

ということは前提です。

基本的に、住宅ローンは払い続けることで、ローン残高は減っていきますので、
マンション購入時の金額で売却できれば、返済分の金額が丸々残ります。
私の場合
6500万円程度の購入したマンションを5年後に9000万円で売却しました。

表面的には2500万が手元に残る形ですが、

  • その間の5年間に住宅ローンを1000万円程度の返済
  • 頭金として500万程度

なので、実際には、4000万ほど手元に残りました。

それでも、売却に関して後悔していることばかりです。

タイミングの味方はよかったと思っています。
一括査定を半年周期で確認し、相場の動きや実績をみていました。

しかし、売り方はもっといい方法があったと思います。

次回、私が行ったマンション売却の反省点を紹介したいと思います。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、現状はかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

当サイトで毎日、活用されている便利サイト!

LINE風に会話形式で家の査定ができます

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

全国対応・無料・24時間OK
イエウール公式サイト

《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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