住宅ローンが残っているマンションを売却する時に絶対見るべきページ

住宅ローンが残っているマンション売却マンションコラム

マンション売却を行うとき、必ずしも住宅ローンが完済しているとは限りません。

  • 突然の転勤
  • 離婚による財産分与
  • 急な出費・現金が必要となった時

また、マンションの価値が上がっているのでキャピタルゲインを得る為など、売却理由は様々でしょう。

その際、住宅ローンが払い終えていない場合、お金の心配をしながら売却しなくてはいけないのですが、

マンション売却の悩みやQ&Aサイト、知恵袋でたまに目にするのが、これで大丈夫かなぁ?という売却をしている人がいるので、

今回は、ローン残債があるマンションを売却の考え方・売却方法を紹介したいと思います。

住宅ローンがあるけどマンション売りたい

住宅ローンがあろうと、マンション売却は余裕で可能です。

マンションを購入する人の過半数は住宅ローンを組ます。
35年ローン・30年ローンなど様々ですが、5年や10年ローンなどの短期の人は少数です。

普通に考えてみれば、
マンションに限らず家でも不動産売却サイトには、築5年とか10年のマンションの売却情報が出ています。

要するに、過半数は住宅ローンが残っている物件ということです。

間違った考え方

住宅ローンが残っている場合、基本的にお金の計算は無視できません。

住宅ローン残が2000万円あった場合、単純に2000万以上で売却できないとローンは返済できません。

しかし、不動産売買には仲介手数料や諸経費がかかりますから、その部分も計算しなくてはいけません。

仲介手数料3%+6万円+消費税
印紙代・1,000万円~5,000万円以下:1万円
・5,000万円~1億円以下:3万円
・1億円~5億円以下:6万円
抵当権抹消登記費用2万円程度
譲渡所得税居住用の場合は
3000万円特別控除特別控除適用可能
引越し費用5万~10万程度

そこで、
住宅ローンとそれにかかるであろう経費を計算し売却を検討するわけですが、それだけではありません。

後で痛い目に合いそうな売却・考え方を2パターン紹介したいと思います。

《パターン1》
Aさんは、転勤のためマンション売却の必要が生じました。
住宅ローン残3000万円。
そこで、

  • 仲介手数料3%:90万円+6万円
  • 諸経費:10万円

ということで3106万以上で売却したいと考え3110万でマンション売却を始めました。

その結果、借金を200万円負うことになりました。

貯金が300万あったので、いちよ住宅ローンはなくなりましたが・・・。

 

この場合、非常に残念だったのは、
売却の考え方として、住宅ローンに縛られてしまったところでしょう。
 
マンション売却はメルカリのように右から左へスムーズに売買が成立するものではありません。

  • 立地として、**駅:徒歩・・分
  • 物件として、築**年
  • 景観・景色
  • マンションの管理状況
  • 室内の状態・イメージ

ありとあらゆる観点から購入希望者は判断します。
 
よって、相場はあってないものでもあります。
 
さらに、売買には値引き交渉も生じます。
 
今回の場合、2900万円あたりで購入申込があり、値引き交渉の末、渋々売却を決めたということでしょう。

 

《パターン2》
給料が減額し、さらにキャッシングの借金が膨れ上がり、3ヶ月以内に即売却に迫れたBさん。
住宅ローン残は2500万円
借金は400万円。
一括不動産査定を行ったところ、3500万~4000万程度で売却可能な金額ということで、強気に4000万で売却を始めました。

4000万円で売却できれば、住宅ローンも借金も返済して、さらに手元に500万円以上残ります。

しかし、Bさんの場合、
借金の返済と住宅ローンの返済に迫られています。

高く売りたいのは分かりますが、早く現金化しなくてはなりません。
結果的に、4000万での売却を諦めたときは時間の猶予がなく、2900万のマンション買取を選択せざるを得ませんでした。
仲介手数料・諸経費を払い100万くらいマイナスとなりました。

 

Bさんの場合、
最終的に、期限という制約で仲介を諦め、買取という選択になってしまいました。
 
時間があれば4000万円で売却できたかもしれません。
自身の状況を把握できていれば、買取までにはならなかったと思います。
 
買取保障を活用していれば、3ヶ月後には3000万円程度の可能性もあったでしょう。
 
2週間ごとに50万円ずつ値下げしてもよかったと思います。
 
普通にいけば、値引きがあったとしても3200万円程度で売却は可能だったでしょう。

 

住宅ローンがある場合のマンション売却

多くの人は住宅ローンがある状況でマンション売却をしているので、難しく考える必要はありません。

ただ、

  • 切羽詰った状況の人
  • 時間に余裕がある人

立ち位置が違うため、考え方も少し変わってくると思います。

ただ、

  • 最低限、住宅ローン完済
  • そして、早く売りたい。
  • できれば、手元にお金を残したい。

ということは前提です。

基本的に、住宅ローンは払い続けることで、ローン残高は減っていきますので、
マンション購入時の金額で売却できれば、返済分の金額が丸々残ります。
私の場合
6500万円程度の購入したマンションを5年後に9000万円で売却しました。

表面的には2500万が手元に残る形ですが、

  • その間の5年間に住宅ローンを1000万円程度の返済
  • 頭金として500万程度

なので、実際には、4000万ほど手元に残りました。

それでも、売却に関して後悔していることばかりです。

タイミングの味方はよかったと思っています。
一括査定を半年周期で確認し、相場の動きや実績をみていました。

しかし、売り方はもっといい方法があったと思います。

次回、私が行ったマンション売却の反省点を紹介したいと思います。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
≪私のようにもれなく登録するなら≫

  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
    イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ
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