住宅ローンが残っているマンションを売却する時に絶対見るべきページ

住宅ローンが残っているマンション売却マンションコラム
《新着》老後のために今できること
お金と投資に詳しくない人はココで確認するといいと思います。
老後のための不動産投資

マンション売却を行うとき、必ずしも住宅ローンが完済しているとは限りません。

  • 突然の転勤
  • 離婚による財産分与
  • 急な出費・現金が必要となった時

また、マンションの価値が上がっているのでキャピタルゲインを得る為など、売却理由は様々でしょう。

その際、住宅ローンが払い終えていない場合、お金の心配をしながら売却しなくてはいけないのですが、

マンション売却の悩みやQ&Aサイト、知恵袋でたまに目にするのが、これで大丈夫かなぁ?という売却をしている人がいるので、

今回は、ローン残債があるマンションを売却の考え方・売却方法を紹介したいと思います。

住宅ローンがあるけどマンション売りたい

住宅ローンがあろうと、マンション売却は余裕で可能です。

マンションを購入する人の過半数は住宅ローンを組ます。
35年ローン・30年ローンなど様々ですが、5年や10年ローンなどの短期の人は少数です。

普通に考えてみれば、
マンションに限らず家でも不動産売却サイトには、築5年とか10年のマンションの売却情報が出ています。

要するに、過半数は住宅ローンが残っている物件ということです。

間違った考え方

住宅ローンが残っている場合、基本的にお金の計算は無視できません。

住宅ローン残が2000万円あった場合、単純に2000万以上で売却できないとローンは返済できません。

しかし、不動産売買には仲介手数料や諸経費がかかりますから、その部分も計算しなくてはいけません。

仲介手数料3%+6万円+消費税
印紙代・1,000万円~5,000万円以下:1万円
・5,000万円~1億円以下:3万円
・1億円~5億円以下:6万円
抵当権抹消登記費用2万円程度
譲渡所得税居住用の場合は
3000万円特別控除特別控除適用可能
引越し費用5万~10万程度

そこで、
住宅ローンとそれにかかるであろう経費を計算し売却を検討するわけですが、それだけではありません。

後で痛い目に合いそうな売却・考え方を2パターン紹介したいと思います。

《パターン1》
Aさんは、転勤のためマンション売却の必要が生じました。
住宅ローン残3000万円。
そこで、

  • 仲介手数料3%:90万円+6万円
  • 諸経費:10万円

ということで3106万以上で売却したいと考え3110万でマンション売却を始めました。

その結果、借金を200万円負うことになりました。

貯金が300万あったので、いちよ住宅ローンはなくなりましたが・・・。

 

この場合、非常に残念だったのは、
売却の考え方として、住宅ローンに縛られてしまったところでしょう。
 
マンション売却はメルカリのように右から左へスムーズに売買が成立するものではありません。

  • 立地として、**駅:徒歩・・分
  • 物件として、築**年
  • 景観・景色
  • マンションの管理状況
  • 室内の状態・イメージ

ありとあらゆる観点から購入希望者は判断します。
 
よって、相場はあってないものでもあります。
 
さらに、売買には値引き交渉も生じます。
 
今回の場合、2900万円あたりで購入申込があり、値引き交渉の末、渋々売却を決めたということでしょう。

 

《パターン2》
給料が減額し、さらにキャッシングの借金が膨れ上がり、3ヶ月以内に即売却に迫れたBさん。
住宅ローン残は2500万円
借金は400万円。
一括不動産査定を行ったところ、3500万~4000万程度で売却可能な金額ということで、強気に4000万で売却を始めました。

4000万円で売却できれば、住宅ローンも借金も返済して、さらに手元に500万円以上残ります。

しかし、Bさんの場合、
借金の返済と住宅ローンの返済に迫られています。

高く売りたいのは分かりますが、早く現金化しなくてはなりません。
結果的に、4000万での売却を諦めたときは時間の猶予がなく、2900万のマンション買取を選択せざるを得ませんでした。
仲介手数料・諸経費を払い100万くらいマイナスとなりました。

 

Bさんの場合、
最終的に、期限という制約で仲介を諦め、買取という選択になってしまいました。
 
時間があれば4000万円で売却できたかもしれません。
自身の状況を把握できていれば、買取までにはならなかったと思います。
 
買取保障を活用していれば、3ヶ月後には3000万円程度の可能性もあったでしょう。
 
2週間ごとに50万円ずつ値下げしてもよかったと思います。
 
普通にいけば、値引きがあったとしても3200万円程度で売却は可能だったでしょう。

 

住宅ローンがある場合のマンション売却

多くの人は住宅ローンがある状況でマンション売却をしているので、難しく考える必要はありません。

ただ、

  • 切羽詰った状況の人
  • 時間に余裕がある人

立ち位置が違うため、考え方も少し変わってくると思います。

ただ、

  • 最低限、住宅ローン完済
  • そして、早く売りたい。
  • できれば、手元にお金を残したい。

ということは前提です。

基本的に、住宅ローンは払い続けることで、ローン残高は減っていきますので、
マンション購入時の金額で売却できれば、返済分の金額が丸々残ります。
私の場合
6500万円程度の購入したマンションを5年後に9000万円で売却しました。

表面的には2500万が手元に残る形ですが、

  • その間の5年間に住宅ローンを1000万円程度の返済
  • 頭金として500万程度

なので、実際には、4000万ほど手元に残りました。

それでも、売却に関して後悔していることばかりです。

タイミングの味方はよかったと思っています。
一括査定を半年周期で確認し、相場の動きや実績をみていました。

しかし、売り方はもっといい方法があったと思います。

次回、私が行ったマンション売却の反省点を紹介したいと思います。

《私が行ったマンション査定方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、その始まりは簡易査定です。

登録は簡単ですので、最低3サイトは登録することで相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
*少し前は怪しい会社もありますが、今は大手企業が一括査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪マンガで紹介しているサイトを見つけました≫
マンションナビ公式
>>続きはこちら

マンション売却するなら トピックスマンション査定は、今月がおすすめ!

引っ越し、転勤の3,4月の繁忙期に向けて動き出すのが今の時期です。
不動産会社も、繁忙期前に多くの物件を用意したいという思惑が動くため、高い査定額・高額売却が実現できます。

ただ、不動産売却はそれほど甘くありません。
不動産相場は、都心では下落傾向は見られませんが、一時期のアゲアゲの雰囲気は薄れてきました。
地方では、下落幅が広がってきている地域もあります。
さらに、ここに来て武漢肺炎(新型コロナウイルス)で今後の経済に暗雲立ち込めてきました。
そもそも、オリンピックをピークに下落という見方をしている有識者の発言から、大幅下落を期待している買主がいるのも事実です。

1ヶ月で1割減・2割増など激しく動くのが不動産です。
よって、現状の相場を常に確認しておくは重要ですので、まだ、査定をしたことがない人は行うといいと思います

簡単に一括査定を行うならココ

自宅に訪問なしの簡易査定(机上査定)も可能なのでオススメです。

【イエウール】
LINE風に会話形式で査定ができる「イエウール」
>>イエウール公式サイト
【超大手不動産会社に査定依頼できる】
三菱地所ハウスネット、三井のリハウス、野村の仲介、東急リバブル、住友不動産販売、小田急不動産株式会社
>>住まいバリューで一括査定を行う
【Yahoo不動産と提携の一括査定】
大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
>>おうちダイレクトで一括査定を行う

≪おすすめサイト≫

いえカツLIFE

専門知識がないと扱えない不動産案件。
相続、離婚、現金化、不動産売却に困った時の強い味方が”いえカツLIFE”の不動産相談です。
いえカツLIFE
売却方法によって不動産査定額、売却可能時期は大きく変わります。
分譲マンションはもちろん、一戸建て・土地・投資マンション・倉庫・農地などの査定・買取・相談無料
いえカツLIFEは、仲介・買取以外にもリースバック査定が可能ですので、幅広く相場を確認することが可能です。

いえカツLIFE公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社 サムライ・アドウェイズ
所在地:東京都新宿区西新宿8-17-1 住友不動産新宿グランドタワー38階
電話番号:03-6775-9800
ホームページ:https://iekatu-life.com/

おうちダイレクト

ヤフーとソニーグループの運営する一括査定サービス。
一部の大手、フランチャイズ、地元密着など様々な特徴を持った不動産会社へ無料で査定依頼ができます。

おうちダイレクト公式

売却スタイルとして

  • 売却仲介手数料0円のセルフ売却
  • プロフェッショナル売却(一括査定)

の2パターンがあります。
セルフ売却は、所有者自身がインターネットで売り出し登録できる面白いサービスです。
ソニー不動産
【対象地域】:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県、愛知県、北海道札幌市、福岡県福岡市

運営会社

運営会社:ヤフー株式会社とSREホールディングス株式会社が共同運営
ホームページ:https://realestate.yahoo.co.jp/

不動産売却一括査定「イエウール」

LINE風に会話形式で査定ができる「イエウール」

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール査定

日本全国網羅されたマンション売却が人気!
イエウール公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社Speee (Speee, Inc.)
所在地:東京都港区六本木4-1-4 黒崎ビル5階
ホームページ:https://ieul.jp/

マンションnavi

全国の分譲マンションを網羅した マンション.navi
年間利用者数 360万人突破!
一生に1度か2度のマンション売却!マンションナビで、後悔しない取引を

マンションナビ

マンションナビなら売る、貸す、買い取ってもらうの相談も可能!
マンションnavi公式サイト

運営会社

運営会社:マンションリサーチ株式会社
所在地:東京都千代田区九段北1丁目2番11号 エイム東京九段ビル3階
電話番号:03-5275-0045
ホームページ:https://lp.smoola.jp/

RE-GUIDE 不動産一括査定

不動産売却・不動産査定のことなら | RE-GUIDE 不動産一括査定【全国対応】
面倒な手続き不要!約1分間の簡単入力

RE-GUIDE
一括査定で400万円アップ:1850万円→2250万円

RE-GUIDE公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社ウェイブダッシュ
所在地:東京都千代田区霞が関3-2-6 東京倶楽部ビルディング11F
ホームページ:https://www.re-guide.jp/

NTTデータの不動産査定サイト【HOME4U】

東証一部上場企業の「NTTデータ」が運営!
高く!早く!大手から地元密着型まで、全国約400社は国内最大級!

HOME4U

HOME4Uの評判:全国の優良不動産から、地元に強い不動産会社まで!!
HOME4U公式サイト

運営会社

運営会社:株式会社NTTデータ スマートソーシング
所在地:東京都江東区豊洲3-3-9 豊洲センタービルアネックス4F
電話番号:0120-245-171
ホームページ:https://www.home4u.jp/

になります。

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました