住宅ローン返済中にマンション賃貸・貸す時の銀行・金利との関係

住宅ローン返済中 賃貸マンションコラム
一般的に、
住宅ローン返済中に、その物件を賃貸に出すことはダメとされています。

理由は、
居住用と賃貸用で住宅ローン・アパートローンの金利が異なっているからです。

しかしながら、100%ダメかというとそうではありません。

今回は、
住宅ローン返済中の自宅マンションを賃貸・貸す時の銀行との関係について紹介します。

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住宅ローン返済中 賃貸

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、返済は滞りなく返済し、引っ越しの予定がない状況でも、

  • 会社の転勤
  • 子供の学校
  • 親の介護
  • 結婚

など、やむを得ず、引っ越しをしないといけない状況になることがあります。

その際、

  • 売却
  • 賃貸

という選択肢を考えるわけですが、ゆくゆくはこの場所で生活したいと考えている場合、
売却ではなく、賃貸という選択肢に落ち着くでしょう。

では、この場合、銀行は賃貸を許してくれるでしょうか?

住宅ローン返済中に賃貸に出すことは可能か?

冒頭で紹介したとおり一般的にはNGですが、状況によっては認められる場合もあります。

銀行も何が何でも、売却を支持するわけではありません。
明確なくくりがあるわけではないので、一般的なことになりますが、
やむを得ずの引っ越しということを説明できれば、認められます。

私もこのパターンですが
新築で購入し6年住んだマンションを、子供の学校の関係で引っ越しせざるを得なく銀行に相談したところ、認められました。
返済が10万円/月、家賃収入が18万円程度/月という実際の試算をおこなったのかもしれません。
かなり前の話なので、うる覚えですが特別な審査や契約をし直した覚えがありません。

ただ、すべての人が承認されるとは言い切れず、
住宅ローン滞納(返済の遅延)があった時や居住年数が短いなどは、認められない可能性も高く、銀行によってその考え方や判断が変わってきそうです。
逆に、銀行に内緒でマンションを貸した場合、バレたら、注意レベルで終わるかわかりません。
全額回収ということにもなりかねませんので、正直に相談したいところですね。

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住宅ローン返済 賃貸

住宅ローンとアパートローン

銀行に相談で、
賃貸を認めらてもアパートローンなど、借り換えの必要が起こる場合があります。

  • 住宅ローン
  • アパートローン

の違いをいまさら紹介する必要はありませんが、簡単に説明すると

  • アパートローンは、
    アパート運営や賃貸マンションなど収益物件に関して融資される金融商品です。
    不動産投資ローンやアパートローンと呼ばれることもあります。
  • 住宅ローンは
    居住用の家やマンションを購入するために融資される金融商品です。

金利比較

この2つの金融商品ですが、住宅ローンよりアパートローンの方が若干金利が高く、

  • 住宅ローンの場合、低金利時代の今、優遇金利などを活用で、0.5%程度
  • アパートローンの場合、一般的に3%程度

が設定されています。

今回、もし、賃貸運用に関して、住宅ローンからアパートローンに借り換えを条件とされた場合、この部分の試算は避けて通れません。

もちろん、アパートローンへ変更されることで、優遇金利受けられません。

簡単に5000万を融資してもらった時を資産してみました。
借入期間を30年とした場合、

  • 住宅ローン(0.5%)の場合の総返済額
    5400万(利息:約400万円)
  • アパートローン(3%)の場合の総返済額
    7600万(利息:約2600万円)
毎月の返済金がですが、

  • 住宅ローン:約15万円/月
  • アパートローン:約21万円/月

たかが3%だと思ったら大間違いという数字ではないでしょうか?

住宅ローン返済中 マンション貸す

住宅ローン返済中 賃貸の判断ポイント

アパートローンの金利を返済を考えると、無理に賃貸として貸すという選択のリスクを感じた人もいるかもしれません。

不動産投資は、安定して家賃が入ってきている時は、問題ありませんが、

  • 空室になった時
  • 設備が故障した時
  • リフォームが必要となった時

など、賃料が滞ったり、予定外の出費のリスクもあります。

よって、賃貸にするか?売却にするか?
という判断は慎重に行いたいところです。

私が当時、実際に行った時
それは、今であってもやることは変わりません。

【私ならこう判断します】
まず、売却したときに、どれくらいの金額で売れるか?
一括査定を活用し確認します。

5社ほどの査定額を出してもらい、上限と下限を確認します。
また、その中の2社ほどの人と実際に会い、近隣の現状の動きを確認します。

相場を知る、実際に金額を確認で、リアルにものごとを考えることができます。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

しかし、現状はかなりの停滞模様です。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

当サイトで毎日、活用されている便利サイト!

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マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

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《一括不動産査定の活用方法》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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銀行はお金を貸してこそ、商いが成り立ちます。
リスクがなく、問題なく返済が可能であれば、そこに対して細かいことは言ってきません。

しかし、

  • 告知なしに賃貸を行ったり
  • 賃貸目的を隠して住宅ローンを借りたり

ということには、黙っていません。

最近、不動産屋さんから聞いた話になりますが、
金融機関や銀行によっては、やむを得ない用途理由がなくても、金利1%台で融資もあると聞きます。
また、法人化を行うことを前提で融資ということもあるようです。

不動産投資向けローンをめぐる組織的な不正でスルガ銀行が問題になるなど、ハードルが上がっているように見える金融機関の融資ですが、金融機関との付き合い方次第と言えるかもしれません。

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