修繕積立金が安いマンションは危ないかも?

修繕積立金が安い修繕積立金
  • マンションを買うなら少しでも安く買いたい
  • どうせ払うのであれば管理費や修繕積立金は安いほうがいい

みんながみんな裕福でお金に困っていないわけではないため、安く済ませたいと思う人の方が多いでしょう。

ただ、修繕積立金に関しては、安いことが本当に良い事なのか?

筆者は、逆に安いマンションは危ないとも思っています。

そこで、今回は、
修繕積立金が安いマンションは危ないかも?というタイトルで、修繕積立金に関して深堀したいと思います。

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安い修繕積立金大丈夫?

マンションのメンテナンスに欠かせない修繕積立金。

大規模修繕工事にその積立金は当てられマンションの補修を行うわけですが、この修繕積立金に関しては、安い高いだけでなくいろいろな判断基準にもなります。

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    過去に修繕積立金に関して、いろいろな切り口で紹介してきました。

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    今回は、修繕積立金が安いマンションということですが、

    最近、特に新築マンションは
    土地の取得費用、人件費、資材の高騰によりマンション価格自体が上がっています。

    そのことから、購入者の負担を下げるために意図的に修繕積立金を低く・安く設定している傾向があります。

    販売会社としては、修繕積立金はマンションの管理組合が立ち上がり、理事会で再検討すればいいだろうという見立てがあるのかもしれません。

    しかし、購入者としては、そんな意図を購入前から把握はできないでしょう。

    マンションを購入する場合、

    • 住宅ローンの申し込み・毎月の返済の確認
    • 管理費・修繕積立金で毎月の支払の確認
    • 固定資産税の確認

    毎月の住宅ローン返済と管理費・修繕積立金が、家賃的な位置づけになるわけで少しでも安ければ嬉しい訳ですが、逆を言えば、当初の見込み違いで、修繕積立金が大幅アップになることは想定外とも言えるでしょう。

    今までは、7,000円だったものが、25,000円に変更になったとしたら・・・。
    事前に理事会から、徴収金額の変更の届けが来たとしても計画が崩れる家庭もあるかもしれません。

    ただ、この値上がりは、修繕積立金が安いことによるリスク回避だと考えたら、将来的にプラスに働くかもしれません。

    そこで、修繕積立金の考え方をおさらいしましょう。

    修繕積立金 安い

    修繕積立金、安い・高いは関係ない

    修繕積立金に関しては、

    • 安いから悪い
    • 高いから良い

    とひとくくりで言うことはできません。

    極端な話、
    エレベーターがなければ管理にも修繕にも費用が割かれることはありません。
    機械式駐車場がなければ、管理や修繕の必要もありません。

    その意味で
    あくまでも計画通りものごとが進むか?

    これに尽きます。

    大規模修繕工事は、

    • 外壁
    • バルコニー
    • エントランス
    • 屋上
    • 配管

    などがそれになりますが、工事個所に対して費用が賄えれば、金額が高い・安いは関係ありません。

    大規模マンションの場合、
    修繕規模に対して世帯数が多いため、修繕積立金が若干割安というのもそれが要因です。

    ただ、ここで気になるのが、

    • 工事個所をしっかりリストアップできているか?
    • 2回目・3回目以降の工事も計画に入っているか?

    ということです。

    古いマンションでは、

    • 計画自体を先送り
    • 工事個所を限定化
    • 滞納者が増え、計画が立たない

    なども珍しくありません。

    計画通り修繕積立金を集めようとすると、毎月に換算して2・3万円上乗せ、また一時金だけで100万円を超えることも多々あります。

    それまで安くしてきたツケがくるのも築30年以上のマンションとも言えるのです。

    修繕積立金安い

    修繕計画と積立金:安い?妥当?

    そこで、もし修繕積立金が高かったり・逆に安かったりなど気になる場合は

    • 修繕積立金
    • 修繕計画

    を確認することをオススメします。

    個人的なおすすめの確認方法は、
    管理組合ではなく、管理会社に連絡を取り、世間話程度で聞くことです。

    その時に、今後、発生しうるリスクや計画の欠如を確認するといいと思います。

    修繕計画は基本的に完璧に計画できるものではありません。

    ただ、早い段階で計画に暗雲が立ち込めている場合も少なくありません。

    管理組合や理事会でそれが明るみになれば議題に挙げざるを得ませんが、管理会社との雑談レベルでの質疑であれば、それが即問題視されることはありません。
    5年後に起こる可能性があるリスクを早めに知ることができれば、
    そのための対策として

    • 理事会に挙げる
    • 売却を決断する

    など、意思決定が自由です。

    健全なうちであれば、
    マンション売却に支障が起きることはありませんし、修繕積立金が安ければ購入者のハードルも下がります。

    まだ、理事会にも上がっていない情報であれば、告知の義務もありません。

    修繕積立金 安い 高い

    修繕積立金が安いうちに売却を考える

    マンションは管理がすべてです。

    • その管理がおろそか
    • 修繕の計画が立たないマンション
    • 立ったとしても疑問が残るマンション

    であれば、即売却することで、早めのリスク回避にもなります。

    管理の行き届かない古いマンションは今以上の増えるでしょう。

    ただ、今ならオーナーの判断でそれを回避できますし、早めに売却を決断することで高値売却も可能です。

    修繕積立金が安いから不安になることはありませんが、私なら即売却の決定をするでしょう。

    即、不動産会社に相談するでしょう

    《私が行ったマンション売却方法紹介》

    私は、根っからのケチ思考です。
    1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

    なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

    結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

    登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
    今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

    ≪おすすめサイト≫

    • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
      大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
      >>おうちダイレクト
    • 【仲介以外に買取・リースバックも】
      センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
      >>いえカツLIFE

    になります。

    そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

    • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
      A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
    • Q:お金はいくらかかるの?
      A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
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    • 【NTTデータの不動産査定サイト】
      イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
      など
      >>HOME4U
    • 【マンション専用の査定サイト】
      住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
      など
      >>マンションナビ
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