修繕積立金が安いマンションは危ないかも?

修繕積立金が安い修繕積立金
  • マンションを買うなら少しでも安く買いたい
  • どうせ払うのであれば管理費や修繕積立金は安いほうがいい

みんながみんな裕福でお金に困っていないわけではないため、安く済ませたいと思う人の方が多いでしょう。

ただ、修繕積立金に関しては、安いことが本当に良い事なのか?

筆者は、逆に安いマンションは危ないとも思っています。

そこで、今回は、
修繕積立金が安いマンションは危ないかも?というタイトルで、修繕積立金に関して深堀したいと思います。

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安い修繕積立金大丈夫?

マンションのメンテナンスに欠かせない修繕積立金。

大規模修繕工事にその積立金は当てられマンションの補修を行うわけですが、この修繕積立金に関しては、安い高いだけでなくいろいろな判断基準にもなります。

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    過去に修繕積立金に関して、いろいろな切り口で紹介してきました。

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    今回は、修繕積立金が安いマンションということですが、

    最近、特に新築マンションは
    土地の取得費用、人件費、資材の高騰によりマンション価格自体が上がっています。

    そのことから、購入者の負担を下げるために意図的に修繕積立金を低く・安く設定している傾向があります。

    販売会社としては、修繕積立金はマンションの管理組合が立ち上がり、理事会で再検討すればいいだろうという見立てがあるのかもしれません。

    しかし、購入者としては、そんな意図を購入前から把握はできないでしょう。

    マンションを購入する場合、

    • 住宅ローンの申し込み・毎月の返済の確認
    • 管理費・修繕積立金で毎月の支払の確認
    • 固定資産税の確認

    毎月の住宅ローン返済と管理費・修繕積立金が、家賃的な位置づけになるわけで少しでも安ければ嬉しい訳ですが、逆を言えば、当初の見込み違いで、修繕積立金が大幅アップになることは想定外とも言えるでしょう。

    今までは、7,000円だったものが、25,000円に変更になったとしたら・・・。
    事前に理事会から、徴収金額の変更の届けが来たとしても計画が崩れる家庭もあるかもしれません。

    ただ、この値上がりは、修繕積立金が安いことによるリスク回避だと考えたら、将来的にプラスに働くかもしれません。

    そこで、修繕積立金の考え方をおさらいしましょう。

    修繕積立金 安い

    修繕積立金、安い・高いは関係ない

    修繕積立金に関しては、

    • 安いから悪い
    • 高いから良い

    とひとくくりで言うことはできません。

    極端な話、
    エレベーターがなければ管理にも修繕にも費用が割かれることはありません。
    機械式駐車場がなければ、管理や修繕の必要もありません。

    その意味で
    あくまでも計画通りものごとが進むか?

    これに尽きます。

    大規模修繕工事は、

    • 外壁
    • バルコニー
    • エントランス
    • 屋上
    • 配管

    などがそれになりますが、工事個所に対して費用が賄えれば、金額が高い・安いは関係ありません。

    大規模マンションの場合、
    修繕規模に対して世帯数が多いため、修繕積立金が若干割安というのもそれが要因です。

    ただ、ここで気になるのが、

    • 工事個所をしっかりリストアップできているか?
    • 2回目・3回目以降の工事も計画に入っているか?

    ということです。

    古いマンションでは、

    • 計画自体を先送り
    • 工事個所を限定化
    • 滞納者が増え、計画が立たない

    なども珍しくありません。

    計画通り修繕積立金を集めようとすると、毎月に換算して2・3万円上乗せ、また一時金だけで100万円を超えることも多々あります。

    それまで安くしてきたツケがくるのも築30年以上のマンションとも言えるのです。

    修繕積立金安い

    修繕計画と積立金:安い?妥当?

    そこで、もし修繕積立金が高かったり・逆に安かったりなど気になる場合は

    • 修繕積立金
    • 修繕計画

    を確認することをオススメします。

    個人的なおすすめの確認方法は、
    管理組合ではなく、管理会社に連絡を取り、世間話程度で聞くことです。

    その時に、今後、発生しうるリスクや計画の欠如を確認するといいと思います。

    修繕計画は基本的に完璧に計画できるものではありません。

    ただ、早い段階で計画に暗雲が立ち込めている場合も少なくありません。

    管理組合や理事会でそれが明るみになれば議題に挙げざるを得ませんが、管理会社との雑談レベルでの質疑であれば、それが即問題視されることはありません。
    5年後に起こる可能性があるリスクを早めに知ることができれば、
    そのための対策として

    • 理事会に挙げる
    • 売却を決断する

    など、意思決定が自由です。

    健全なうちであれば、
    マンション売却に支障が起きることはありませんし、修繕積立金が安ければ購入者のハードルも下がります。

    まだ、理事会にも上がっていない情報であれば、告知の義務もありません。

    修繕積立金 安い 高い

    修繕積立金が安いうちに売却を考える

    マンションは管理がすべてです。

    • その管理がおろそか
    • 修繕の計画が立たないマンション
    • 立ったとしても疑問が残るマンション

    であれば、即売却することで、早めのリスク回避にもなります。

    管理の行き届かない古いマンションは今以上の増えるでしょう。

    ただ、今ならオーナーの判断でそれを回避できますし、早めに売却を決断することで高値売却も可能です。

    修繕積立金が安いから不安になることはありませんが、私なら即売却の決定をするでしょう。

    即、不動産会社に相談するでしょう

    マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

    早いもので7月、緊急事態宣言の解除で不動産業界も動きだしました。

    しかし、現状はかなりの停滞模様です。
    新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
    追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

    【今後の見通し(最悪バージョン)】
    不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
    最悪の状態は2・3年後と考えます。

    • コロナ自粛・経済下火(今)
    • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
    • 業績悪化(半年後)
    • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
    • 売り物件過多(2年後)
    • 不動産市況最悪(2年後以降)

    今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

    ただ、それが不動産市況です。

    その証拠というわけではないが、
    不動産査定を行うと、

    • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
    • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

    不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

    自宅の資産価値はどうなっているか?

    当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
    場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

    *各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
    *定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

    住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
    相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

    不動産売却一括査定

    LINE風に会話形式で査定ができます

    マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

    イエウール

    名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

    全国対応・無料・24時間OK
    イエウール公式サイト

    《一括不動産査定の活用方法》

    不動産査定において、
    適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
     
    実は、それ大間違いです。
     
    査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

    テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
    不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

    それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

    多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
    マンション売却 成功
    引用:マンションナビ

    • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
    • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
    • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
    • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
    • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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