借主・入居者が行方不明になった場合の解決策:マンションオーナーのリスク

入居者 行方不明マンション投資・不動産投資

賃貸物件のオーナーは、いろいろなリスクに備えなければいけません。

  • 空室のリスク
  • 返済のリスク
  • 災害のリスク
  • 住民・借主問題
  • 入居者とのトラブル

などなど。

そこで、今回は入居者リスクの1つとして、
入居者が行方不明になった場合の解決策について紹介します。

幸い筆者は、
過去に借主である入居者が行方不明になったり、家賃滞納をしたりという経験がありませんが、いつ起こるかわからないリスクです。

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入居者が行方不明になった時

オーナーといえども勝手に部屋に入ることは出来ませんし、容易に荷物を処分する事はできません

よって、借主が行方不明になった時は、行方不明である事実を公にすることから始めることです。

  • 電話が通じない
  • 訪問しても応答しない

ということを記録しておき、
もしかしたら部屋で何らかの事件・事故がおきているのかもしれないということで、警察に連絡をして警察官の立会のもと部屋に入ります。

そこで姿が見えないのであれば、行方不明人として届け出をします。

併せて連帯保証人や家族に連絡をして行方を尋ねます。

それで連絡がつくようであれば、滞納した家賃を支払うよう求めたり、契約を今後どうするのかという話合いになりますが、連絡がつかなければ明渡に向けた手続きを進めることになります。

入居者 行方不明捜索

入居者が行方不明:不動産投資リスク

行方不明になると、

  • 家賃が止まる
  • 容易に撤去できない

など、キャッシュフローが崩れるだけでなく、その判断も難しくなります。

基本的に、不動産投資を行う場合、

  • 家賃の回収
  • 借主とのやり取り

は、賃貸管理会社がすべて行ってくれます。

よって入居者が行方不明になった場合も、まずは管理会社から連絡が来ると思います。

入居者が行方不明になった場合の基礎知識

入居者が行方不明なった場合の具体的な契約・手続きをまとめました。

賃貸借契約書

トラブルは賃貸借契約書をもとに進められます。

入居者が行方不明になることなど起きてはいけないことですが、起きる可能性を最初から除外することはできません。

よって、そのことを想定して、賃貸借契約を結ばなければいけません。

賃貸借契約書も不動産賃貸の管理会社が用意してくれますので、オーナーは細かい心配をする必要はありませんが、問題が起きた時は、それに沿った対応が必要となります。

行方不明だからと言って、即日契約を解除する事もできませんので、やるべき手順を踏んで契約解除をしていくといわけです。

入居者 行方不明 賃貸借契約

契約解除

そこで契約の解除の進め方ですが、
行方不明を理由にするのではなく、家賃滞納を理由にするのが一般的です

行方不明ということは、
家賃も滞納しているはずなので、行方不明ではなく滞納に重点を置きます。

そこでまず行うのが、家賃の支払い催促・促すことです。

一般的な賃貸住宅では、入居の際に

  • 連帯保証人が必要になるので、そこに連絡を取り確認します。
  • 家賃保証会社であれば、そちらに連絡し、家賃未納を連絡します。

また、連帯保証人と家族が別であるならば、家族にも確認をしてみます。

それでも、どこにいるのかわからないというときには、法的な手続きになります。

滞納した家賃の支払いと契約解除の意思表示を内容証明郵便で送ります。

当然これは届かないので貸借人に戻ってくることになります。

公示送達

通常であれば内容証明郵便で相手に知らせなければいけないのですが、

  • 滞納した家賃の督促が届かなかったという事実
  • 入居者の行方を探したが見つからないという事実

調査結果を持って公示送達の申し立てを行います。

公示送達というのは
借主の行方がわからないということで、裁判所と市区町村掲示板に2週間掲示されると相手に内容証明が届いたことと同じ扱いになることです。

この申し立てが受理され、掲示板に契約解除をするという内容が貼られて2週間経過すれば契約が解除されます。

明け渡し訴訟

ここで部屋を取り戻すことが出来るのかというと、まだもう一つ手続きが必要で明け渡し訴訟をしなければいけません。

勝手に室内に入り、荷物を処分できません。

一般的に賃貸借契約に強制撤去に関する文言が入っていますので、
契約に問題がなければ、明け渡し請求で公示送達を行い、2週間の猶予期間を待ちます。

無事に期間が来ればいよいよ部屋の中の荷物を強制撤去できます。

一連の手続きは、
管理会社がやってくれたり、保証会社からの返答を待つ形になりますので、オーナーが動く必要もありませんが具体的に入居者が行方不明になった時に取る行動も確認しておきましょう。

事前対策:入居者が行方不明に備えて

入居者が行方不明であることがわかった時、
スムーズに部屋を取り戻し、滞納した家賃を回収するための対策を事前に行っておきたいところです。

もし、勝手に部屋に入ればオーナーでも住居侵入の罪なりますし、荷物を処分すれば窃盗になります。

そこで、
行方不明に対する事前対策は

  • 賃貸借契約書
  • 連帯保証人
  • 退去・処分の規定

が考えられます。

行方不明で生じた家賃の滞納について、
未払いのままオーナーが損害をこうむることがないように賃貸借契約書には記載しておかなければいけません。

また、連帯保証人に対して滞納した家賃の請求が出来るとしていれば、裁判で争っても問題はありません。

荷物の処分に関しては、明渡をする物件に
「ある期日まで荷物を保管しておくが、期日を過ぎたら処分をする」という旨を掲示する形が必要です。

ただ、契約書の範囲を超えるような事案の場合、
管理会社からの弁護士を立てて解決を相談される場合もあります。

入居者が行方不明

弁護士に相談する場合

法律の専門家である弁護士の力は大いに役立ちます。

不動産トラブルは、素人では解決できるものではないですし、不動産会社でも手に負えないケースも多くあります。

弁護士に相談すれば、煩雑な手続きを代行してもらえますのでオーナーの負担が減らすことが出来ます。

探偵に相談する場合

弁護士同様に、調査会社・探偵に依頼しなくてはならないこともあります。

人探しには時間もかかりますし、無駄足が続ければ費用もかさみます。

情報網と行動力は、探偵事務所の強味でもありますので、実績のある探偵事務所にお問い合わせを行うもの1つの方法です。

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費用について

ただ、ここで疑問となるのが、
弁護士費用や探偵費用は

  • オーナーが負担するべきものなのか?
  • 入居者に請求できるのか?

ということでしょう。

基本的には、弁護士費用は入居者に請求する事はできません。

契約に明け渡し請求をした時の弁護士費用を貸主に請求するとしていれば、それが通ることもあるようです。

入居者が行方不明:明け渡し後

入居者が行方不明になることは決して嬉しいことではありません。

気分も悪く、予定通り家賃が入ってこなければ、計算も崩れるでしょう。

新しい入居者を見つけるにしても、明け渡し請求が認められた後なので、時間もかかります。

そこで、提案したいのが、
室内が空室状態を逆手にとってマンション売却を考えてはどうでしょうか?

知っていましたか?

空室状態の方が、マンションが高く売れる!ということを。

不動産投資を行っている人は利回りを考えますので、販売価格と家賃を真っ先に問われます。

しかし、マンション購入を考えている人は、居住用で購入を考えている人が多いですが、
空室状態は絶好のタイミングでもあるのです。

よって、このタイミングをネガティブに考えず、相場を知る間隔で、不動産査定していませんか?

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