借主・入居者が家賃滞納時の解決策:マンションオーナーのリスク

家賃滞納マンション投資・不動産投資

今回は賃貸オーナーの悩みの1つ、家賃滞納です。

一昔、いやいや二昔前は、
不動産賃貸の管理会社も少なく、アパートオーナーが自身で家賃の受け取り、掃除、修繕等まで面倒を見ている時代でした。

その時代においては、
家賃滞納もオーナーとの人間関係で担保されていました。

今は、そんな名残はなく家賃は自動引き落としや振り込み、オーナーの顔は見えず、管理会社とのやり取りが基本。

間に人が入ることで賃貸事業も楽になった反面、トラブルにおける対応に何が行われているか?
何も知らない・分からないというオーナーも増えています。

そこで、今回は入居者が家賃滞納時について紹介したいと思います。

入居者の家賃滞納:基礎知識

家賃滞納者の中には、今も昔も変わらず、
ちょっとだけ待っていてほしいと言って少し遅れて払う人もいれば、もう少し待ってほしいということを何カ月も続けている人もいます。

ただ、いずれの場合でも家賃滞納であることに変わりはありません。

最近は、家賃保証会社があるので1カ月でも滞納があれば、即回収に動き出しますが、昔ながらの賃貸契約の場合、
借主とのコミュニケーションのもとに、最初のうちは借主を信頼し、猶予を持たせたりしたものです。

  • 失業をしてしまった
  • 転職活動中

など、このような事情になったのでちょっと待ってくださいと入居者から申告してくるケースもあります。

本来であれば、即契約解除を言い渡したいところですが、
残念ながら、オーナー側から賃貸借契約を一方的に解除することはできません。

信頼関係を著しく壊すものでない限り、急なことはできないというのが法律で決められているためです。

家賃を滞納している人がいるからといって、
最初から強硬手段に出るということは難しく、話し合いを重ねていくものであると知っておくといいでしょう。

家賃滞納 不動産投資

入居者が家賃滞納の対応策

それでは、信頼関係が壊れたとみなされる期間は、実際にどれくらいと考えればいいのでしょうか?

家賃滞納の期間として、
信頼関係が壊れたとみなされるのは、明確に決められていませんが、3カ月の家賃滞納があった場合とされています。
(仮に、弁護士を立て裁判で回収するなどのことを考える場合も数カ月経つ必要があります。)

ただ、その前に連帯保証人がいる場合も多いでしょうから、保証人に家賃の支払いを求めたり、家族・親族の連絡先もありますのでそちらから話を進めていくことも可能です。

もちろん、そうなる前に払ってもらうことが大事ですが、
少なくとも振り込まれるべきタイミングで振り込まれない場合には、即連絡を入れ、なぜ滞納しているのか確認する習慣をつけるのもいいでしょう。

入居者にもそれなりの理由があるでしょうから、
支払日に期限を設け、それを過ぎれば、保証人・家族への連絡や場合によっては内容証明郵便を送るなどまで告知しておくことで、
抑止力になりますし、最悪の場合、裁判になった際の証拠にもなります。

基本的には、
管理会社がすべてやってくれますので、オーナーが自身で動くパターンは少ないでしょう。
また、連帯保証人をつけない代わりに家賃保証会社がそれを担うということがあるため、保証会社に立て替えてもらいます。
管理会社がそのやり取りも行ってくれますので、実際は経過報告・事後報告になります。

家賃滞納保障

入居者の家賃滞納:事前対策

不動産投資における入居者選びで家賃滞納はある程度防ぐことが可能となります。

事前対策としては、入居する前に審査をしっかりしておくことが大事です。

  • 収入額はどれくらいなのか?
  • 勤続年数はどれくらいか?
  • 保証人がいるのかどうか?
  • 家賃保証会社をつけるか?

など様々な項目で審査し、リスクを抑えることができます。

以前、高齢者の入居に関しても、メリット・デメリットも紹介しました。

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入金日設定

そして入金日の設定も大きなポイントです。

金欠状態に陥る可能性のある給料日前より、給料日の後に入金日を設定することで、滞納リスクが軽減します。

もちろん、入金日設定は、入金管理にもつながりますし、
理想的なのは1日でも遅れれば連絡を入れる習慣をつけることです。

家賃保証

弁護士に相談する場合

家賃滞納について弁護士に相談する場合、費用面のことを最初の段階で考えておく必要があります。

仮に依頼すると、内容証明郵便の作成代金や着手金、報酬などが発生します。

着手金の相場は賃料の半月分から2カ月程度、報酬は1か月分から3カ月程度なっており、着手金と報酬金だけでも、1ヶ月半から5カ月分の賃料がかかる場合があります。

滞納している期間にもよりますが、

  • 家賃の回収をメインにするのか?
  • 立ち退きをメインにするか?

で弁護士に依頼するかどうかが変わります。

こうしたことをベースにして相談しに行くことが求められます。

また、保証人に賃料を請求する場合でも弁護士がすべてやるため、そのあたりの交渉に長けた人であるかどうかも大事です。

弁護士の中には

  • 家賃滞納
  • 立ち退き

といった案件を数多くこなすエキスパートがいる一方、そうした案件をほとんど経験していない弁護士もいます。

同じ弁護士でも経験値に大きな差があるため、できれば専門の人にやってもらうことが無難です。

弁護士に相談するタイミングとしては家賃滞納から3カ月が目安となります。

そして、立ち退きか賃料の回収かいずれかの選択肢を選び、それに向けて調整していきます。

オーナーは固定資産税などの支払いなどがあり、かなりのダメージを負うことになるため、1日も早く出ていってもらうということも選択肢の1つです。

中には

  • 鍵を変えてしまう
  • 勝手に処分してしまう

を考える人もいますが、
その場合はオーナー側に責任が生ずることから、知識を入れておくという意味でも弁護士に相談をしておき、アドバイスを受けることも大事です。

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