億ションが売れない!1億円以上のマンションはこの売り方で

億ションが売れないマンション売る・マンション売却

以前、高級マンションを売るなら
相場1億円以上のハイクラスブランドマンションなら強気に行くべし!
を紹介しました。

簡単に説明すれば、

  • 億超えのマンションとなると1000万円は誤差、
    旦那さんは嫌っていても、奥さんが気に入れば、即決されるのもこのクラスのマンション。
  • 資産価値はもちろん、安心を求めているので
    不動産会社選びは、大手不動産会社を選択しましょう。

などを紹介しました。

億ションに関しての売却スタイルは、一般的なマンション売却とは変わりませんが、

お客層がガラッと変わってきますので、それに対する対応は億ションならではのものが必要です。

そこで、今回は

  • 億ションが売れない!!
  • 億ションになかなかお問い合わせがない!
  • 億ションの内覧の反応が悪い!

こんな方へ、
売却方法の見直しと共に、ちょっとしたスパイス的な会話テクニックも紹介します。

スポンサーリンク

億ションが売れない

億ションとは何でしょうか?
販売価格1億円以上のマンションのことを億ションと呼ばれます。

億ション自体、
戦後の復興、高度成長期を経て、それに伴い都心の不動産価格もあがり、富裕層の1つのステイタスとして生まれたのが億ションです。
みんな買える物ものではなく、一部の成功者だけに限られたものでした。

ただ、このところの地価上昇、資材高騰、人件費高騰で、新築マンションの販売価格が上がっており、億ション自体は増えています。

さらに、分譲時の価格という縛りではないので、中古マンションも販売価格1億円以上であれば億ションになります。

そもそも、売主が自由につけられる販売価格ですので、億ションは言ったもの勝ち的な側面もあるといえるでしょう。

じゃぁ、売買実績が鈍いか?っというとそんなことはありません。

売れない!売れない!と嘆く必要はなく、しっかりとした売却手続きを踏むことで流れは改善するといえます。

億ション 売れない

億ションを売るには

現状、億ションが売れない!ということで悩んでいるのであれば、いくつか見直しが必要です。

  • 価格設定
  • 室内のイメージ
  • 営業トーク

価格設定

マンション売却は億ションに限らず、価格設定で購入希望者の導線が変わります。

億レベルのマンションの場合、査定額は各社の考え方次第で、1000万円以上の差が普通に出てきますので、相場の確認を間違ってしまうと失敗を招きます。

不動産屋の営業マンは大丈夫と言ったから・・・。

これが値踏み失敗の原因でもあります。

相場の確認は、高額マンションになればなるだけ、たくさんの会社から査定をもらい比較することが重要です。

  • 実際に今売られている価格をベースの査定額
  • 過去の売買実績・価格をベースの査定額
  • 近隣全てのマンションの動向から算出する査定額
  • 同等のグレードだけを抽出して算出する査定額

会社によって媒介契約を取るための思惑が渦めくため様々といえます。

私自身の経験から、1億レベルのマンションの場合、
仲介の査定額で8000万円~1億1500万円、3500万円程度の差がありました。

これだけ差額があるわけですから、

1社に査定をしてもらい、営業マンから
「億ションなので1億1500万円で売れます!!」
っと言われたら、それを疑わないでしょう。
でも、複数の不動産会社に査定を出すことで、

  • 高値1億1500万円で売れたらラッキー。
  • 1億円を超えれば、御の字。
  • 値引きは、9000万円前後まで。

販売価格を決定する段階で、大まかな想定ができるわけです。

もし、現状、マンションが売れない状況であれば、改めて相場を確認してみてください。

↓↓↓ 一括査定サイトはコチラ ↓↓↓

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

不動産市況は経済より遅れてきます。
(経済下火 → 業績悪化 → 給料減額 → ローン返済不能 → 売り物件過多 → 不動産市況悪化)
そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

また、

今、行うべきことは、家の補修・メンテナンスです。

特に一軒家の方は無料リフォーム実現するチャンスです。
自宅を所有していれば、火災保険に入っていると思います。
火災保険は、火災以外に台風・落雷はもちろん、盗難、給排水設備・水漏れなどの補償もついています。

  • 一軒家の人は、壁のヒビ、外壁塗装や屋根の修理

が可能です。

3年以内に起きた自然災害による保険なので、
一軒家の方は、昨年、台風が多発したので台風による被害という申請が可能ですし、
マンションの場合でも、水回りのトラブルは少なからずあるでしょう。

*特に築年数5年以上の一軒家・マンションは、無料診断で気付かなかった欠陥の発見・無料補修できるので要チェックです。

リフォーム前に現金を受け取ることができるシステムなので
コロナウイルスの自粛の今、診断の予約だけ行っておくことで、解除後即動き出すことが可能です。

裏技もいろいろありますし、
保険金受給で200・300万円くらいが即入金されます。

>>物件被害調査プログラムはこちら

用途に合わせた不動産査定サイト

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

【注意】
昨日、査定の相談を行った方、メアドが間違っていたようです。
連絡手段が断たれてしまうため、登録時はご注意を。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”:首都圏限定】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

>>”いえカツLIFE”査定をする
【”オープンハウス”】
最短48時間で即現金化が可能

>>”オープンハウス”査定をする

室内のイメージ

億ションの所以は

  • 立地
  • マンションブランド

で、大まかに決まります。

  • 六本木のブランドマンション
  • 赤坂の高級マンション
  • 皇居を望むタワーマンション
  • 高級住宅地:広尾のマンション

この字面だけで億ションのイメージを伝えられます。

ただ内覧はあるけど、申込み・売買契約につながらないという物件もあります。

立地もいいしマンションブランドも確立しているので・・・。

要するに、内覧時の購入希望者の反応が悪いということです。

たとえば、
築10年の高級住宅地のブランドマンションでも1億、2億は当たり前です。
ただ、築10年となると外観はそれほど意識するほど変貌はありませんが、室内は時代遅れの設備が並びます。
億ションを購入する人は、ブランドマンションを購入したいと思ってはいますが、設備にも超一流を求めるものです。

内覧者の印象が悪ければ、申込み・売買へ向けての話は進まないでしょう。

そのために

  • 設備の一新
  • ホームステージング

を活用するのです。

億ション売却

設備(キッチン・洗面台・浴室)

設備、特に水回りであるキッチン・洗面台・浴室、また壁紙の張替えなどのリフォームがそれです。

  • キッチンを新しいものにする
  • 洗面台を最新のもに変える
  • 浴室をミストなどが着いた最新型のもの変える

現状の設備で故障箇所があれば、火災保険の水回りの故障から多少の保険金を受け取ることも可能です。

クロス、壁紙を変えることで、部屋は明るくなります。

リフォームに200万円掛けたとして、販売価格に200万円上乗せしても億ションですから誤差といえますし、それによって売りやすいマンションになるのであれば、億ションだからこそ必須といえるでしょう。

ホームステージング

部屋の印象を帰るホームステージング。


《引用:野村のホームステージング

部屋がモデルルームのようになれば、それだけでイメージが変わります。

そもそも高級マンションなのですから、お化粧をすることで蘇るのがホームステージングです。

ホームステージングでマンションは高く売れる?マンション売却テクニック
このページはホームステージングについてまとめたページです。 最近注目されていますが、その活用法を間違うと失敗してしまうので、是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。 ホームステージングとは? ホ...

営業トーク

単純に1億円の住宅ローンを組む場合、
銀行によって上下しますが、1200万円以上の年収(年収の8倍を想定)は必要です。

銀行によっては頭金をそれなりに要求することもありますので、億ションを購入するユーザーは、富裕層と言えるでしょう。

とはいえ、年収1200万円の人が億ションを購入する判断・決断は、後押しなしにはできません。

ステイタスシンボルでもある億ションですから、後押し次第で心は動かせます。

営業マンのトーク次第で、

  • 落とせるか?
  • 落とせないか?

決まってくるといっていいでしょう。

不動産会社も物件によって、
担当者を配置しますので、億ションとなればそれなりの営業マンになりますが、

このところ、億ションは増えていますし、
スーモで東京の億ションを調べたところ1500件以上ありますので、超一流の営業マンが全て担当ともいえないでしょう。
  • マンションが売れない!
  • 売れる気配がない!

からといって、即営業マンを見直せ!とは言いません。

少なくとも、購入希望者たちへの営業トーク、気分を良くさせる言葉を確認し合うのは必要だと思います。

たとえば、金利の話。

バブル時代、1億円のマンションを住宅ローン(35年)で購入した場合の返済額考えたことありますか?
あのときの金利は8%などが一般的でした。
ざっくりとした数字ですが

毎月の返済金額:約70万円
返済総額:約3億円

です。

ちなみに、現状は、住宅ローン金利が1.5%だとすると

毎月の返済金額:約30万円
返済総額:約1億2000万円

です。

この差は、億ションを購入する人への大きなアピールとなるでしょう。

「金利を考えるだけで今が購入のタイミングですよ!」

営業トークとして成り立つでしょう。

億ション売る

億ションが売れない!売りたい!:まとめ

今回は、

  • 億ションが売れなくれ悩んでいる人
  • これから売却を検討をしている人

に高く売る!早く売る!方法の1つのアドバイス的にまとめてみました。

  • 相場の見立ては間違っていないか?
  • 不動産会社選びは大丈夫か?
  • 部屋の印象をもっとよくする方法はないか?

ちょっとした見直して、ガラッと流れが変わりますので、参考にしてもられえばと思います。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました