億ションが売れない!1億円以上のマンションはこの売り方で

億ションが売れないマンション売る・マンション売却

以前、高級マンションを売るなら
相場1億円以上のハイクラスブランドマンションなら強気に行くべし!
を紹介しました。

簡単に説明すれば、

  • 億超えのマンションとなると1000万円は誤差、
    旦那さんは嫌っていても、奥さんが気に入れば、即決されるのもこのクラスのマンション。
  • 資産価値はもちろん、安心を求めているので
    不動産会社選びは、大手不動産会社を選択しましょう。

などを紹介しました。

億ションに関しての売却スタイルは、一般的なマンション売却とは変わりませんが、

お客層がガラッと変わってきますので、それに対する対応は億ションならではのものが必要です。

そこで、今回は

  • 億ションが売れない!!
  • 億ションになかなかお問い合わせがない!
  • 億ションの内覧の反応が悪い!

こんな方へ、
売却方法の見直しと共に、ちょっとしたスパイス的な会話テクニックも紹介します。

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億ションが売れない

億ションとは何でしょうか?
販売価格1億円以上のマンションのことを億ションと呼ばれます。

億ション自体、
戦後の復興、高度成長期を経て、それに伴い都心の不動産価格もあがり、富裕層の1つのステイタスとして生まれたのが億ションです。
みんな買える物ものではなく、一部の成功者だけに限られたものでした。

ただ、このところの地価上昇、資材高騰、人件費高騰で、新築マンションの販売価格が上がっており、億ション自体は増えています。

さらに、分譲時の価格という縛りではないので、中古マンションも販売価格1億円以上であれば億ションになります。

そもそも、売主が自由につけられる販売価格ですので、億ションは言ったもの勝ち的な側面もあるといえるでしょう。

じゃぁ、売買実績が鈍いか?っというとそんなことはありません。

売れない!売れない!と嘆く必要はなく、しっかりとした売却手続きを踏むことで流れは改善するといえます。

億ション 売れない

億ションを売るには

現状、億ションが売れない!ということで悩んでいるのであれば、いくつか見直しが必要です。

  • 価格設定
  • 室内のイメージ
  • 営業トーク

価格設定

マンション売却は億ションに限らず、価格設定で購入希望者の導線が変わります。

億レベルのマンションの場合、査定額は各社の考え方次第で、1000万円以上の差が普通に出てきますので、相場の確認を間違ってしまうと失敗を招きます。

不動産屋の営業マンは大丈夫と言ったから・・・。

これが値踏み失敗の原因でもあります。

相場の確認は、高額マンションになればなるだけ、たくさんの会社から査定をもらい比較することが重要です。

  • 実際に今売られている価格をベースの査定額
  • 過去の売買実績・価格をベースの査定額
  • 近隣全てのマンションの動向から算出する査定額
  • 同等のグレードだけを抽出して算出する査定額

会社によって媒介契約を取るための思惑が渦めくため様々といえます。

私自身の経験から、1億レベルのマンションの場合、
仲介の査定額で8000万円~1億1500万円、3500万円程度の差がありました。

これだけ差額があるわけですから、

1社に査定をしてもらい、営業マンから
「億ションなので1億1500万円で売れます!!」
っと言われたら、それを疑わないでしょう。
でも、複数の不動産会社に査定を出すことで、

  • 高値1億1500万円で売れたらラッキー。
  • 1億円を超えれば、御の字。
  • 値引きは、9000万円前後まで。

販売価格を決定する段階で、大まかな想定ができるわけです。

もし、現状、マンションが売れない状況であれば、改めて相場を確認してみてください。

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安心して査定依頼できる一括査定サイトを活用することで、1回の登録で複数の査定をお願いすることが可能です。
ちなみに、

  • 家に来て査定する訪問査定
  • 室内を見ることなく近隣の状況から算出する机上査定

机上査定をお願いすることで、誰にも知られずにメールでやり取りも可能です。

室内のイメージ

億ションの所以は

  • 立地
  • マンションブランド

で、大まかに決まります。

  • 六本木のブランドマンション
  • 赤坂の高級マンション
  • 皇居を望むタワーマンション
  • 高級住宅地:広尾のマンション

この字面だけで億ションのイメージを伝えられます。

ただ内覧はあるけど、申込み・売買契約につながらないという物件もあります。

立地もいいしマンションブランドも確立しているので・・・。

要するに、内覧時の購入希望者の反応が悪いということです。

たとえば、
築10年の高級住宅地のブランドマンションでも1億、2億は当たり前です。
ただ、築10年となると外観はそれほど意識するほど変貌はありませんが、室内は時代遅れの設備が並びます。
億ションを購入する人は、ブランドマンションを購入したいと思ってはいますが、設備にも超一流を求めるものです。

内覧者の印象が悪ければ、申込み・売買へ向けての話は進まないでしょう。

そのために

  • 設備の一新
  • ホームステージング

を活用するのです。

億ション売却

設備(キッチン・洗面台・浴室)

設備、特に水回りであるキッチン・洗面台・浴室、また壁紙の張替えなどのリフォームがそれです。

  • キッチンを新しいものにする
  • 洗面台を最新のもに変える
  • 浴室をミストなどが着いた最新型のもの変える

現状の設備で故障箇所があれば、火災保険の水回りの故障から多少の保険金を受け取ることも可能です。

クロス、壁紙を変えることで、部屋は明るくなります。

リフォームに200万円掛けたとして、販売価格に200万円上乗せしても億ションですから誤差といえますし、それによって売りやすいマンションになるのであれば、億ションだからこそ必須といえるでしょう。

ホームステージング

部屋の印象を帰るホームステージング。


《引用:野村のホームステージング

部屋がモデルルームのようになれば、それだけでイメージが変わります。

そもそも高級マンションなのですから、お化粧をすることで蘇るのがホームステージングです。

ホームステージングでマンションは高く売れる?マンション売却テクニック
このページはホームステージングについてまとめたページです。 最近注目されていますが、その活用法を間違うと失敗してしまうので、是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。 ホームステージングとは? ホ...

営業トーク

単純に1億円の住宅ローンを組む場合、
銀行によって上下しますが、1200万円以上の年収(年収の8倍を想定)は必要です。

銀行によっては頭金をそれなりに要求することもありますので、億ションを購入するユーザーは、富裕層と言えるでしょう。

とはいえ、年収1200万円の人が億ションを購入する判断・決断は、後押しなしにはできません。

ステイタスシンボルでもある億ションですから、後押し次第で心は動かせます。

営業マンのトーク次第で、

  • 落とせるか?
  • 落とせないか?

決まってくるといっていいでしょう。

不動産会社も物件によって、
担当者を配置しますので、億ションとなればそれなりの営業マンになりますが、

このところ、億ションは増えていますし、
スーモで東京の億ションを調べたところ1500件以上ありますので、超一流の営業マンが全て担当ともいえないでしょう。
  • マンションが売れない!
  • 売れる気配がない!

からといって、即営業マンを見直せ!とは言いません。

少なくとも、購入希望者たちへの営業トーク、気分を良くさせる言葉を確認し合うのは必要だと思います。

たとえば、金利の話。

バブル時代、1億円のマンションを住宅ローン(35年)で購入した場合の返済額考えたことありますか?
あのときの金利は8%などが一般的でした。
ざっくりとした数字ですが

毎月の返済金額:約70万円
返済総額:約3億円

です。

ちなみに、現状は、住宅ローン金利が1.5%だとすると

毎月の返済金額:約30万円
返済総額:約1億2000万円

です。

この差は、億ションを購入する人への大きなアピールとなるでしょう。

「金利を考えるだけで今が購入のタイミングですよ!」

営業トークとして成り立つでしょう。

億ション売る

億ションが売れない!売りたい!:まとめ

今回は、

  • 億ションが売れなくれ悩んでいる人
  • これから売却を検討をしている人

に高く売る!早く売る!方法の1つのアドバイス的にまとめてみました。

  • 相場の見立ては間違っていないか?
  • 不動産会社選びは大丈夫か?
  • 部屋の印象をもっとよくする方法はないか?

ちょっとした見直して、ガラッと流れが変わりますので、参考にしてもられえばと思います。

《私が行ったマンション売却方法紹介》

私は、根っからのケチ思考です。
1ヵ月頑張って働いて30万円稼ぐのであれば、少し手間がかかってもマンション売却で100万円上乗せをすることを選択しました。

なので少しでも高くマンションを売るために、有名な一括査定サイトすべて(当時5サイト)に査定依頼を行い、時間をかけて不動産屋の営業マンと打ち合わせを行いました。

結果的に、相場以上に売却することができましたが、すべての人が時間に余裕があるわけではないでしょう。

登録は簡単ですが、不動産会社の営業マンとの打ち合わせに時間を取られるので、3サイトくらいの登録で相場の確認、高値売却を実現できるでしょう。
今は、少し前と違って大手企業が査定サイトを運営しているので昔より安心して活用できます。

≪おすすめサイト≫

  • 《Yahoo不動産と提携の一括査定》
    大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、京急不動産、ソニー不動産など
    >>おうちダイレクト
  • 【仲介以外に買取・リースバックも】
    センチュリー21、ハウスドゥ、西武エステート株式会社、朝日リビング株式会社など
    >>いえカツLIFE

になります。

そこで、現状(2019年8月)、オススメするサイトですが、

  • Q:首都圏じゃなくても大丈夫?
    A:多くのサイトは都道府県関係なく登録可能ですので心配もありません。
  • Q:お金はいくらかかるの?
    A:無料です。査定以外にも近隣の売買結果や同じマンションの売買情報を確認可能です。
  • Q:登録作業が面倒なんじゃない?
    A:スマホで登録可能ですし、3分もあればOK!忙しい方でも気軽に登録が出来ます。
    また、細かい間取りや㎡数などは、大体の数字で問題ありません。
  • Q:しつこい電話営業が来るんじゃないの?
    A:実際に家に来ることなく机上査定(概算査定)が可能です。
    メールでやり取りも可能なので相場だけを確認したいという人にもおすすめです。
≪私のようにもれなく登録するなら≫

  • 【NTTデータの不動産査定サイト】
    イオンハウジング、株式会社オープンハウス、イエステーション、京王不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、スターツピタットハウス株式会社、
    など
    >>HOME4U
  • 【マンション専用の査定サイト】
    住友林業ホームサービス株式会社、三菱UFJ不動産販売株式会社、リストインターナショナルリアルティ株式会社、株式会社ワッフル不動産販売、みずほ不動産販売
    など
    >>マンションナビ
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