内覧・内見における”時間設定”と”○○○”:これだけで売れやすくなること間違いなし!

マンション売却 内覧時間 マンション売る・マンション売却

内覧・内見の時間

今回は、内覧や内見の日程調整・時間調整について、
後半は、不動産会社の営業マンも教えてくれない、秘密のテクニックも掲載しました。

内覧なしには始まらない!その時間調整

マンションを売却する場合、
オーナーチェンジ・賃貸中の物件でない限り、基本的に買主(購入希望者)は、内覧・室内を見たい・見なくては購入を決められないと思うのは当たり前です。

そこで、
媒介契約をしている不動産会社から、電話やメールで内覧・内見のスケジュール調整・確認が来るものです。

↓↓↓↓たとえば、こんな感じ。↓↓↓↓

いつもお世話になっております。
早速、新規の内覧希望を承りました。
◎◎◎エリアより住み替え予定のお客様でございます。

■☆月△日(土)13:00〜16:00

上記日時にて希望を承っておりますが、ご都合はいかがでしょうか。

お手数をお掛け致しますが、宜しくお願い申し上げます。

メールを確認した上で、スケジュールが合えば、詳細な時間を決定し当日の内覧に対応するわけです。

内覧時間・受け入れは意図をもって設定する

しかし、ただ闇雲に自分のスケジュールに合わせた時間を設定すればいいわけではありません。

内覧の受け入れ、内覧時間は計画的に設定することが大切です。

そこで、考えるべきことは、以下の2つになります。

  • 内覧に適した時間
  • 内覧希望のお客様の属性

内覧に適した時間

当たり前ですが、太陽は、東から昇り西に沈みます。

内覧で購入希望者が重視する要素の1つとして”日当たり”があります。

とはいえ、どの家でも十分の日差しを受けるわけではありません。

  • 部屋の方角
  • 間取り
  • レイアウト

によって、光の入り方は変わります。

照明(ライトや蛍光灯)だけでなく、太陽の光によっても部屋は明るくなりイメージアップに繋げることができます。

よって、内覧する時間を、自分の部屋(マンション)が最高に見える・輝く時間を考え設定するのです。

  • 南向きの部屋であれば、11時から15時までは十分な日差し・日当たりのメリットをアピールできるでしょう。
  • 西向きの部屋であれば、14時以降にすることで西日の恩恵を受け、部屋を明るく演出できるでしょう。
  • 北向きの部屋であっても、日中と夕方で、陽が高い時間を設定にすることで、デメリットを軽減できるでしょう。
基本的に内覧時は室内の照明を全てつけて明るく装うわけですが、
内覧する購入希望者の中には、
室内の照明を消してもらってもいいですか?
っと要求してくる方もいます。

その意味では、照明を消したときのギャップをどれだけ少なくするか?
その時間の出し方も1つの検討材料です。

逆に、どう頑張っても陽が入らない、四方壁に囲まれ1日中暗いという場合もあるかもしれません。
真昼間なのに暗い部屋であれば、悪いイメージしかありません。

そんなときは、あえて内覧時間を夕方以降の暗い時間にするというのも逆手に取った考え方です。
そもそも外が暗い時間なわけですから、そのギャップを回避することができます。

ということで、
内覧時間を何時に設定するか?

季節ごとに日の出・日の入り・日の高さは変わりますので、確認した上で内覧時間を設定しましょう。

マンション売却 内覧

内覧希望のお客様の属性

次に、お客様の属性の確認です。

冒頭でも紹介しましたが、媒介契約をしている不動産会社の担当から、内覧の連絡が来るわけですが、

そのときに、ある程度お客様の情報を聞くことは必須です。

  • どの地域にお住まいの方なのか?
  • 購入理由は何なのか?
  • 購入の時期・タイミングはいつなのか?

確認するといいでしょう。

不動産会社は、内覧の調整の前にある程度、お客様を選別しています。

  • 収入と購入金額のバランスはどうか?
  • 住宅ローン審査に通らない可能性はあるか?
  • 購入の意思はどれくらいか?
  • 購入希望の物件にマッチしているか?

など、無駄足にならないための判断と提案戦略を立てます。

しかし、

  • 内覧の実績確保のため
  • 可能性は低いけどもしかしたら・・
  • 他の物件と比較:物件比較の1つとして

など、営業の都合で購入意思の低いお客様を強引に入れてくることもあります。

よって、
お客様の情報を事前に聞くことは

  • 購入の可能性が高いお客様なのか?
  • 買い替えで早く物件を購入したいお客様なのか?

を知ることができます。

それにあわせて、

  • 事前の予定をキャンセルしてでも、内覧の時間を作ったほうがいいか?
  • スケジュールが合わないので時間を変更してもらう形をとるか?

日程調整の判断要因になります。

マンション 内覧

【裏技】内覧があることの告知

私は実際にマンション売却時に行ったことですが、

内覧の日程が確定したら、一般媒介契約をしている不動産会社に、
〇〇日の△△時から、内覧の予約が入ったので、その日であれば、その前後にお願いできればと思います。
というメールを送りました。

この意図は、
他社で内覧が入っているというプレッシャーだけではありません。

オープンルームの記事でも紹介しましたが、
購入希望者同士がバッティングするというシチュエーションは競争を生みます。

オープンルームではないので同時に内覧にはなりませんが、多くの場合、内覧後、ロビー等で軽く説明・打ち合わせをします。

その説明の際に、別の不動産会社のお客様が内覧にくれば、なんとなくその雰囲気は伝わります。

売主が何も言わなくても、そのシチュエーションを作り出すことで営業マンがフォローすることは難しくありません。

営業マンにとっても、購入意欲・後押しにもなるので絶対的にプラスです。

内覧日がかぶるのであれば、30分ずらしでスケジュールを組むだけで実現します。

あらかじめ、不動産屋の担当に伝えておくことで、このタイミングを狙う営業マンは動いてくれます。

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ただ1つ言えることは、できる営業マンのなせるワザでもあります。

多くの営業マンは、自分のことで必死で、

  • どうしたら早く高く売れるのか?
  • 賢く売るか?

という思考まで頭が回りません。

よって、

  • 内覧が入ったらそれを伝える
  • 意図的に30分ずらしに設定する
  • アイデアとして営業マンに伝える・提案する

など、あなた自身が少し動いてみるのもいいかもしれません。

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マンション売却 内見

内覧時間の考え方:まとめ

今回は、現在マンションを売り出し中の方に向けて、内覧の予約の考え方を紹介しました。

今まで何気なく、空き時間を内覧時間に設定していた人は、是非、陽が高い、明るい時間に絞ってみてください。

そして、一般媒介契約であれば、内覧の時間の前後(30分)に新たな内覧予約を入れるように、段取りを取る形で動いてもらうことを提案してもらってはいかがでしょうか?

習慣的に、これを続けることで、早くマンション売却が実現することでしょう。

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