分譲マンションの理事会役員の話。マンションに住むなら必ずやってくる管理組合

マンション理事会 マンションの理事会

今回は、マンションを買う立場から、必ず確認しておきたいことが「理事会・管理組合」の話。

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分譲マンションの理事会

理事会とは、マンションを管理する中枢機関になります。

  • 収支決算案の決議
  • 事業報告案の決議
  • 収支予算案及び事業計画案の決議
  • 長期修繕計画の作成及び変更に関する案の決議
  • 専有部分の修繕等に対する承認または不承認
  • 管理規約上に定める勧告または指示

などが職務なのですが、最近では、

  • 騒音問題
  • ごみ問題
  • 民泊の是非

など身近な問題に対して、より住みやすい環境を維持していく重要な理事会でもあり、マンション暮らしをしていく以上、「うちはお断り」では済まない問題なのです。

これに関しては、マンションを売るときに軽視されがちですが、理事会の運営によってマンション売却が決定した事例もあります。

今回は、購入者目線を主体に売主目線を絡めながら、マンションに住むなら必ずやってくる「理事会」についてお話しします。

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マンション管理と理事会

マンション管理と理事会の構成

「マンションは管理で買え」という言葉がありますが、確かにその通りです。

新築のきれいなマンションでも、管理が行き届いていないマンションはすぐに劣化してしまうでしょう。

マンション管理とは

マンションを買うときには、理事会がないマンションを探しても見つかりません。

マンション管理とは、管理費を払っていれば自動的にやってくれるものでもありません。

そのマンション管理は、マンションの所有者によって作られる組織「管理組合・理事会」が行うものなのです。

マンションを買った人は、

  • 新築で買った人
  • 中古で買った人

に関係なく理事会の役員の任務の可能性が発生します。

理事会メンバーは、マンションの所有者がで交代して担当するものですが、
マンションによって、選出・交代する方法や時期は異なりますが、その方法や内容も「理事会」によって決められます。

実際に「今年は理事会が回ってくる番だ」と住民の大きな負担になり、転居する理由になってしまうこともあるといいます

理事会の仕事・構成

理事会の具体的な構成・仕事内容は、係によって異なります。

理事長

理事長は、理事会の責任者であり定例会の司会進行を行います。

会計

会計は、マンションの管理費を管理します。

監査

監査は、マンションの予算が適正に使われているかを確認し、マンションによってはマンションの通帳とハンコを保管する人になります。

広報

広報は、広報誌を受け取って配付する人です。

その他

この他にも書記や防火、町内会、マンション独自のレクリエーション係が設置されているところもあります。

理事会がないマンションはないということで、
どうせやるなら「やりやすい理事会」のマンションを選びたいところでしょう。

マンション管理組合:戸数が多ければ理事会が回ってくる回数が少ない?

理事会は、毎年決められた人数の理事で構成します。

複数の理事の中から理事長や会計、書記などの係を決めるわけですが、係決めは、話し合いで決まることもありますが、くじ引きできめるなどさまざまです。

戸数が多ければ大丈夫?

「戸数が多いマンションなら理事会の当番が減るのではないか」と考える人がいるかもしれません。

しかし、戸数がどんなに多くてもさまざまな事情で限られた住民の中で理事会の当番を回しているマンションも少なくありません。

例えば、
高齢者が多く、理事の仕事ができない住民ばかりのマンションは、残された若い人たちで理事会を運営していることもあります。

また、理事会は所有者で構成する組織のため、賃貸で入居している人は理事会の当番が回ってこないマンションも多いのです。
そうすると、残された賃貸ではない住民だけで理事会の当番を回すことになり「戸数のわりに理事会が回ってくる頻度が多い」という事態になります。

個人的な意見として、
若い人たちで理事会運営は決して悪くありません。
年配の中に若い人が入ると意見がいい難かったり、居場所がなかったりということもあります。

賃貸の場合、賃貸オーナーが理事に入ることもあります。
最近は、日本国籍ではないオーナーもいるため、理事会によって異なります。

マンションと理事会

「理事会」が負担になるマンションの特徴

理事会が負担になるマンションとは、マンションの運営がうまくいっていないマンションなのですが、どんなマンションでしょうか?

理事会では、大規模修繕やマンションの騒音問題など、さまざまなことを話し合います。

長期修繕計画:修繕積立金

大規模修繕には大きい額のお金がセットでついてきます。

十分な積立金と計画があれば、理事会で深い話し合いをしなくてもスムーズに修繕が実行されるはずです。

しかし、長期修繕計画で修繕積立金に不足が生じる場合は、修繕積立金の徴収額の見直しが発生します。
その場合、住人に対してその告知を行うと共に、値上げ方法の選択肢を多数決によって判断してもらうなど、非常にナーバスな意思決定に迫られます。

ちなみに、修繕積立金の値上げの選択肢としては

  • 数年毎に見直しを前提に微量に上げていく
  • 数年後に一括徴収をする

などになります。

騒音問題

しばしば理事会では騒音問題が話題に取り上げられますが、騒音問題は住民のモラルに大きく関係しています。

住民のモラルが高いマンションの場合は、騒音問題は住民同士の簡単な感覚の違いであることが多く、双方の話し合いで穏便に済むことが多いのですが、
住民の交流や近所づきあいがないマンションは、それが理事会で大きな問題となり負担になる傾向があります。

その他の作業

理事会の仕事内容は、事務的な仕事だけでなく広報誌の配布など時間と手間がかかる仕事のあるマンションもあります。

住民の交流や近所づきあいがあるマンションでは、手間と時間がかかる仕事は住人同士で分担し、一人に負担が集中しないように配慮されていることが多いのですが、
逆の場合、個人個人が仕事を擦り合う形で、住民みんなが「理事会の仕事は面倒」だという認識となり、なかなか係決まらなかったり、毎年トラブルが起きることも少なくありません。

マンション理事会:高齢者は確認を

高齢者がマンションを買う場合は、管理組合・理事会において確認しておくことがあります。

最近は「75歳以上は理事会免除」という規定を加えるマンションが増えています。

しかし、マンションによっては、高齢者や事情がある人に配慮せず、一律でくじ引きで係を決めるマンションも少なくありません。

高齢化が進む中で「年齢はハンディにならない」という考えのマンションは、ある意味住みづらいと言えるのかもしれません。

マンションが置かれている状況に柔軟に対応できるマンションかどうかは、そこに住んでいる住民の柔軟な考え方や人間性と直結しているといえるでしょう。

マンション購入と理事会

苦痛にならない「マンション理事会」とは

  • 理事会をスムーズにさせる運営する
  • 苦痛になり難いマンション理事会

の特徴は、理事のメンバーが半数ずつ入れ替わるシステムになっているマンションです。

なぜ理事会が嫌がられるかというと「内容がわからない」という不安な気持ちと深い関係があるからです。

多くの場合は、管理会社がある程度、お膳立てをしてくれるので理事会に入ったとしても負担の大きい仕事はありませんが、
どんな仕事なのか、どれほど大変なのかがまったくわからない状態で「あなたの番です」と言われても苦痛でしかありません。

理事会が嫌がられていないマンションは、仕事の引継ぎがスムーズに行われるようにするためにメンバーを半分ずつ交代させるのです。

半分ずつ交代させることで、どんな仕事でも「知っている人」「できる人」が理事会に残ることになり、得体のしれない不安や心配が軽減されますともいえます。

マンション管理組合・理事会とマンション売却の関係

マンションを売る場合、
購入希望者は

  • 利便性
  • 地域
  • 最寄り駅までの距離
  • 築年数
  • 部屋の数・間取り
  • 部屋の広さ
  • 日当たり
  • 環境(スーパー)
  • 設備機器

などを基本に考えるのは間違いありません。

しかし、管理組合がしっかりしているマンションは、マンション売却においてのアピールポイントにもなります。

理事が毎年同じ人たちでしっかり運営されているマンションもあります。
その場合、理事の任命の心配がないわけですから、ポジティブにアピールできます。

理事会でのお金の管理は、銀行にただ貯金しておくだけとは限りません。
運用もその1つです。
リスクを取りながらどこに運用し、その運用によって修繕積立金がどのようになっているのか?
売却時には少し確認しておくといいでしょう。

マンション売却と理事会

まとめ

マンションを買うと理事会はセットでやってきます。

理事会は面倒と思えば面倒ですが、自分が住んでいるマンションを暮らしやすく変えられる機関でもあります。

「理事会に携わるとマンションや住民について詳しくなれる」というメリットもありますし、5年後、10年後、20年後のマンションの形は理事会の意思決定次第で大きく変わるといえます。

購入者が理事会に対して

  • ポジティブに感じられるか?
  • ネガティブに感じてしまうのか?

この心の誘導は、購入決定の後押しにもなるのです。

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