千代田区:マンション売却体験談;7500万円のマンションを1億超えで売った事例

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千代田区は、不動産業界用語で言われる3区の1つ(その他:中央区・港区)で、その物件の価値も昔から高いとされている場所。

その千代田区の不動産価格はここ4年で一気に上がりました。

マンションに限らず、不動産は投資という位置づけもあります。

株などと同じで、安く買って高く売るこれは、マンションでも同じことが言えます。

オリンピックに向けて上昇、また場所が千代田区内ということで、この地価上昇を期にマンション売却を行ったKさんは、
譲渡益(売却益)に関しても、3000万円控除を上手に活用しました。

それでは具体的なマンション売却の経緯を紹介しましょう。

今回は、
7000万のマンションを1億超えで売った事例、マンション売却体験談を紹介します。

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マンション売却体験談:千代田区

【千代田区某所”Kさん”】

  • 購入時期:2014年(新築)
  • 売却時期:2018年
  • 購入金額:7500万円
  • 販売金額:1億300万円

マンション購入から売却前まで

マンションを高く売却するといっても、そのタイミングで全てが変わります。

たとえば、

  • バブル時、2億円の物件も
  • バブル崩壊で6000万円に・・・。
  • それから25年、今8000万円・・・・・。

そんなものざらになります。

ただ、不動産は、そう簡単に購入したり、売却したりできるものではありません。

今回のKさんの場合、
子供の小学校入学にタイミングでマンション購入を決意し、高値で売れる判断したタイミングで売却を選択したとのことです。

4年で購入時の140%アップは、投資として考えても、かなり上手な売り方と言えるでしょう。

マンション売却体験談 千代田区

Kさんがマンション売却で考えたこと

マンション売却時期の判断は人それぞれです。

景気が上向き、企業業績も伸張ということで、まだまだ、不動産は上がるかもしれません。

ただ、売却益を手に入れないことには、意味がありません。

そこで、

千代田区のマンションを売却したKさんが考えたこと

  • 販売価格
  • 販売方法(引越ししてから?住みながら?)
  • 仲介業者(専任?一般?)
  • 転居先
  • 譲渡税(税金)

大きく分けてこの5つ。

訪問査定で販売価格決定

今回マンションを売却するに当たって、以前から一括机上査定で相場を確認していたとのことです。

2年前に査定したときは8,000万円強。

それから2年で1億前後という数字に伸び、相場の動きを随時確認は非常に大切だと伝えてくれました。

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もちろん、欲をかいてもう少し待つという判断もできますが、
最終的には訪問査定で室内を見てもらい、具体的な売却方法・プランをプレゼンされ、それに納得する形で決定したとのことです。
築4年なので大きな減点もなく、多少強気で価格で決定しました。

机上査定、訪問査定もそうですが、
あくまでも、売れるであろう金額です。
買い取ってくれるものではないので強気・弱気はあくまでもそのときに本人(売主)の気持ちでしかありません。

Kさんは、強気に1億2000万円を売却額に設定したとのころとです。

マンション売却 体験談 千代田区

売却は引越ししてから?住みながら?

マンションを売る場合、購入者の立場からすれば内覧は必須です。

となれば、生活感漂う室内より、新居としてイメージがわきやすい状況の方がプラスに働きます。

その意味では、
引越しをし室内をきれいにした状況で、内覧してもらったほうがいいと思いますが、
引っ越すとなれば、費用もかかるし、住宅ローンも残っているので家賃分の負担が大きいのも事実です。

Kさんが不動産会社に問い合わせたところ、
7割位は、売却主さんは住んでいる状況ですよ!っという返事だったので、迷わず住みながらに決定。
*住みながらでも、引越し後でも、販売価格を変える必要はなし。

ちなみに、同じ人が住んでいる状況であっても
賃貸で貸している物件に関しては、投資物件(オーナーチェンジ)の形になるので販売価格はかなり落ちます。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」?「一般媒介」?

マンションは自分ひとりで売るものではありません。

不動産会社にお願いするわけですが、「専任媒介契約」「一般媒介」どちらがいいのか?

専属専任媒介契約・専任媒介契約は、元締めのような売却窓口のようなもの。
一般媒介は、代理店的な売却窓口のようなもの。

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一般媒介の場合、どんなにがんばっても、他社が売買を成立させてしまうと手数料すら取れなくなるため、おいしくありません。

そのため不動産会社からすれば、専任で契約を結ぶことで、売主からの仲介手数料が確定するため、営業は専任を進めてきます。

しかし、人気の物件・需要が高い物件となると一般媒介でも、契約しておきたいというのが不動産会社の本音でもあります。

今回、Kさんは、不動産会社、3社と一般媒介契約を行ったとのことです。

強気な金額で売却なので、1社に絞るよりは3社ほどで競わせたことがいい結果につながったのだと思います。

引っ越し先のこと

販売活動が始まると不動産会社に任せ、あとは待つのみ・・・。

週末を中心に内覧の連絡があり、それに対応。

内覧時の対応も不動産会社におまかせ。

売主が考えることは、売却の進捗に合わせて次住む場所の物件チェックになります。

  • 買い替えの形を取るか?
  • 賃貸マンションに引っ越すか?

今回は、買い替えではなく、マンションを売却し賃貸物件に引越しを選択したようです。

近所の不動産会社に希望の物件が出るたびに紹介してもらう形をとったとのことです。

賃貸物件を探す場合、地元の不動産屋に声をかけるのは必勝パターンです。
地元の不動産動向に敏感なので、大手に捕らわれず、地元の不動産屋を攻めるのをおすすめします。

千代田区のマンション売却体験談

売買締結

Kさんの場合、

  • 初期の販売価格は1億2000万円
  • 実際に売買締結の価格は1億300万円

要するに1700万円の値引きを行ったようです。

その点を聞いて見ると

  • 1億2000万円はチャレンジ価格。
    実際には1億円を落としどころとしていたようです。
  • 1ヶ月様子を見て500万円値下げ(1億1500万円)。
    ここで反応が出てきたので4か月継続。
  • 内覧は入るけど、申込みは進まなかったため、一気に1000万円値下げしたということです。
    これによって申込が増え、買ってもらいたい買主さんが見つかり、200万円値引きして売却したとのことです。

Kさん曰く、もともと相場が1億円の前後だったため、値下げというインパクトが上手に機能したとのことです。

譲渡税:3,000万円控除

マンションを購入時より高く売れれば、税金がかかるものです。

買ったときより高く売れることが分かれば、税金対策を考えるのは自然の流れです。

そこで考えられるのはいくつかありますが、確認することは以下の3つ

  • 短期譲渡所得
  • 長期譲渡所得
  • 3,000万円特別控除

居住用のマンションを売却した場合、3,000万円まで譲渡所得が控除されるのが、3,000万円特別控除です。

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ちなみに、

  • 不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」:39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
  • 不動産の所有期間が5年を超える場合「長期譲渡所得」:20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

になります。

今回のKさんの場合、もちろん3,000万円控除の範囲内です。

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千代田区のマンション売却体験談:まとめ

今回は、マンション売却を行った人の話を、一般的な売却の流れに照らし合わせて紹介しました。

今回のKさんの売却には、多くのテクニックが散りばめられていました。

  • 一般媒介契約
  • 大幅価格変更

などは、当たり前といえば当たり前ですが、
担当者とのやり取り、値下げ額の幅・タイミングなど、いい営業マンと出会ったのだと感じます。

先日、世田谷区の一軒家売却体験談も聞いたので、おいおいまとめて紹介したいと思います。

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