古いマンションは安く買いたたかれますか?築年数何年から古いマンションになるの?高く売る方法はあるの?

古いマンションは安く買いたたかれますか?築年数何年から古いマンションになるの?高く売る方法はあるの?

当たり前の話ですが、築年数が経てばたつほど建物の価値は落ちます。

とはいえ、マンションを売るタイミングは突然来ることもあります。

それまでは売るつもりがなく、住居として長い間住んでいたけど、

  • 転勤によって売るか?貸すか?考えたい
  • 家族構成が変わり売却を検討したい(家族が増えて・家族が家を出て)
  • 離婚による財産分与
  • 借金返済によりお金が必要

など、マンションを売却する理由は様々です。

とはいえ、それまで、頭にもなかったことですし、さらに、築年数を経っているといなると疑問や悩みも尽きないでしょう。

そこで、
古いマンションを売るためのテクニックを紹介します。

古いマンションを売るテクニックは営業の能力が全てです

どんなに立地が良くでも古いマンションは懸念されます。

しかし、そのマンションションの価値を最大限にアピールしてくれる担当者に出会えば、売りにくいマンションも簡単に売れます。

例えば、
築35年の売値1500万円のマンションがあったとします。

購入希望者は、予算1500万円で探しています。

しかし、
営業は1500万円のマンションをどう売るか?そこにテクニックがあります。

  • もっと古い築40年・金額1700万円のマンションを紹介しながら、最終的に1500万円のマンションに落とし込む。
  • 1200万円の築は20年だけど、狭いマンションを見せながら、最終的に1500万円のマンションに落とし込む。

など、営業によって、そのテクニックは様々です。

営業の仕事は、マンション売買を契約させることでの手数料報酬です。
よって、売れなけば、報酬を受け取ることができません。

古いマンションだろうと、高いマンションだろうと、築年数が経っているマンションだろうと、売る人がいれば買う人がいます。

そのお互いの窓口になってくれる営業さんとの出会いがすべてです。

 

築年数の古いマンションの場合、一括査定で見るべき所

マンションを査定する場合、不動産一括サイトを活用します。

一度で複数の不動産会社から見積もりが取れ、また相場を知ることができるので非常に活用できます。

そこで、築年数が古いマンションの場合の一括査定の活用法ですが、
各担当者にしっかり会い、

  • 担当者との印象・相性チェック
  • 近隣の状況がどれだけ分かっているのか?実績があるのか?
  • 同じようなマンションが近隣にあるのか?
  • 現時点の相場・売却までの期間
  • 売却した場合の税金のこと

などを確認してください。

最低でも5社ほどの人を話すと、大まかな今あるマンションの価値や売却までのハードルを認識することができます。

マンション購入者は、
最近では、国外の人や民泊やセカンドハウス用に購入する人など、また、その築年数より立地へのこだわりが強い人など多岐にわたります。

担当者との話の中では、海外の購入希望者のパイプを持っているか?いないか?も聞いてみるといいでしょう。

 

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賢くマンションを売る方法はトップぺージで紹介

 
古いマンションを売る
 

売るだけでなく賃貸も考えてみる

今、賃貸オーナーを希望する人が増えています。

「レオパレス21」建築基準法違反、シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題などネガティブなニュースもありますが、それだけ不動産投資・賃貸需要があるという裏付けでもあります。

持っているマンションを賃貸に回すと考えた場合、
古いマンションだからと言って

  • 入居者が決まらない
  • 家賃を高く取れない

という不安は持つ必要ありません。

古いからと言って
その地域に住みたい考えている人は、新しい、古いを気にしません。
古いからと言って、家賃が相場の半分になることもありません。

さらに、税金の面や運用の面など、最近の不動産活用のセミナーはかなり勉強になります。

売れないと思わず、査定に出して状況を確認するのとともに、賃貸運用も検討するといいと思います。

 

築年数 何年から古いマンションなのか?

古いマンションの一般的な定義、気になると思います。

基本的に1日でも生活を始めれば、そのマンションは中古マンションの扱いです。

とはいえ、築年数が浅い、一般的に言われる築浅のマンションはやはりそれなりに評価され、古いマンションはその分、評価が下がるのは当たり前です。

一般的に築15年を越えるとマンションの評価として一段落下がる傾向にありますが、15年程度のマンションはまだまだ古いとは言いきれないと筆者は考え、20年・25年が1つの目途を考えています。

マンションの耐久年数は30年とも50年とも、それ以上とも言われていますし、

マンションの建て替えは住民の賛成のもとに建て替えが決定するので、実際に築50年以上のマンションはたくさんありますし、そのマンションがすべて欠陥マンションではないとも言えます。

もちろん、多少の不具合や破損、構造的な問題も起きている場合はありますが、生死にかかわるまでには至らないということで住み続けているもの事実です。

さらに、すべての住人が、マンション購入者ではなく、賃貸として借主が生活している場合は、その立ち退き等の弊害もあるのが現実です。

 

古いマンションの評価を購入者目線で考えてみる

マンションは築年数に応じてその評価が落ちていきます。

普通に考えてみてください。

築5年のマンションと築30年マンション、どちらが欲しいですか?

築5年という答えは当たり前でしょうし、少しでも新しい物件を手に入れたいという心情は普通です。

そこでマンション購入購入時の一般的な行動や心理を考えてみましょう。

      まず、地域を絞ります。
      次に、新築、中古、広さを元に金額で線を引きます。(1LDKの新築、2LDKの中古など)
      次に、築年数と金額のバランスを考えます。

住みたい地域を絞り、新築マンションと中古マンションのモデルルーム、内見、説明を聞くことで、その地域の相場を把握することでしょう。

その下で、予算に応じて、広さと築年数を古くしていくのですが、

買う側として、購入金額の縛りと築年数のバランスを考えたときに、闇雲に築10年程度の物件までと設定することが一般的です。

そこで、築10年の物件を内見すると、意外と10年の物件もキレイだし思ったよりいいかも?!

築10年というと2000年以降の物件なので、最低限に必要なお風呂の追い炊き機能や玄関二重ロック、床暖房など備わっています。

多くの購入希望者も、それなら築15年、思い切ってもう少し古い物件も見てみたいと欲求の幅が広がっていくのです。

 

古いマンションを売る前に考えておくこと

マンションを高く売るためには、いろいろなテクニックがありますが、古いマンションを高く売るとなるとその考え方自体をしっかり把握しておくことがポイントです。

マンション売買における相場は地域ごとにある程度の数字を知ることができます。

立地、築年数、平米数などから机上の計算できるので、査定員の内見なしに、机上の査定で相場を知ることは容易です。

しかし、古いマンションとなるとその相場にはかなりの開きは出てきます。

  • 室内の状況
  • 部屋の基本設備
  • マンション自体の状態・配管周り
  • 管理人の管理体制(常勤・非常勤)
  • 積立金残高
  • 長期修繕計画

など、築浅物件では、気にされないところまで、購入者は気にしてきます。

売り主(住人側)からすれば、今まで住んでいるマンションだけに、気にならなかったところが如実に気になってくるのが、この状況に立った時です。

築15年以上のマンションを売る
 

古いマンションを高く売るには?誰にお願いすればいいの?

マンションを売る場合、1日でも早く売りたい人少しでも高く売りたい人に大きく分かれます。

実は、古いマンションを高く売る時のポイントと早く売るポイント、共通する部分があります。

それは、誰に売却をお願いするか?です。

不動産仲介会社は、マンションを売ってその仲介料を稼ぐわけですから、1円でも高く売却することでその手数料を高くできるわけですが、その逆として売らなくてはお金になりません。

  • ファミリー世帯が住居用としてマンションを探している
  • 不動産投資用として物件を探している
  • 中国をはじめ海外の人が日本の物件を物色している

など、
購入者の立場は各々ですが、そのパイプをどれだけ持ち、それを実践できるか?

それが、不動産会社の選び方です。

1つ例にだすと、中国の爆買い欲求はなんだかんだ言ってまだまだ高いのですが、1つの障壁が出てきたのをご存知でしょうか?

それは、マンションを購入するためのお金を中国から国外に出しにくくなってきているのです。

中国政府の海外送金への規制がそれです。

購入に際して、その部分の知識と送金に関する施策を持っているか?持っていない?

会社選び1つで、高額売却を逸してしまうのです。

古いマンション売る

 

一般媒介契約・専任媒介契約どちらがいいのか?

古いマンションを売却する場合、
考えなくてはいけないこととして、不動産会社との契約形態は無視できません。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

ありますが、実際どれがいいのでしょうか?

筆者が考えるに、

  • 何もしなくても売れる物件:要するに立地がよく・築年数も経っていない物件は一般媒介契約で、複数の不動産会社に仲介をお願い
  • 古い物件や事故物件に関しては、専任媒介契約で、しっかり売るためにがんばってもらう

形が良いかと思います。

不動産会社の担当のやる気を出させるのは一般媒介ではなく、専任媒介です。

売却が成立した段階での仲介手数料が確約されることで、指定流通機構、通称「レインズ」の登録はもちろん、積極的に広告も打てますし、担当にも力が入ります。

一般媒介の場合は、自身経由が売主を見つけない限り仲介手数料が入ってこないわけですから、売りにくい物件より、売りやすい物件に力を注がれるのは自然のことです。

よって、立地などの条件にもよりますが、
古いマンションの場合、専任媒介契約(専属専任媒介契約)にすることで、担当との情報が密になりますし、早く・高く売却が進む傾向にあります。
 

古いマンションを高く売ってくる業者選び

上記のように、
今回の場合、売却をお願いする不動産会社を選ぶだけでなく、専任媒介契約としてお願い出来る担当者との出会いが1つのポイントです。

そこで、まず行うことは、
地域の相場を知ると同時に、多くの不動産会社とコンタクトを取ることになります。

不動産一括査定サイトがありますから、そこで、複数のサイトから見積もり依頼をすることで相場をしることが容易です。

【Q&A】
*一括査定サイトの活用テクニックはありますか?
”A”:一括査定は相場を知るだけはありません。

それ以上に、
高額売却を実現するための”右腕を探す”ために一括査定サイトを活用するのです。

  • なるべく早く・高く・売りたい!
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  • ローンが残ってても問題なし!
  • 机上ならしつこい営業も回避
  • ”囲い込み”や”干し”などの妨害を受けたくない

全国完全対応、利用は完全無料ですし、もちろん、査定結果を見てからの売却検討でOKなので、気軽に確認できます!

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また、コンシェルジュタイプのソニー不動産も合わせて登録しておくといいでしょう。
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ただ、そこで一喜一憂してはいけません。

そこで、その中から、できれば全部の会社に古い物件の販売実績やその売り方を訪ねるといいと思います。

また、高く売るために、

      リフォームをしたほうがいいのか?
      賃貸として居住者を入れた形で売却をしたほうがいいのか?
      合わせて売るタイミング
      表向きの表示価格と落としどころの数字

なぜ、このような質問をするのか?

それは簡単です。

新築に近い物件は、景気上向きの今、非常に売りやすい物件ですので、どの会社にお願いしてもそれなりにうまくいくでしょう。

しかし、古い物件となれば、実績だけでなく、売るためのノウハウやアドバイスをはじめとしてサポートが必要となります。

そこを明確に答えられる業者をふるいにかけることポイントなのです。

リフォームして高く売る
 

築深物件:マンション売却体験談
築30年のマンションが一括査定で思ったより高く売れました

資産の一環として、築30年のマンションを持っていました。
築30年とかなりの年代物で、今後これ以上値段が上がることもないだろうと考え、売ることを決めました(>∀<)b 地元の不動産業者に依頼しようとも思ったのですが、なかなか外出する時間が取れず、ネットで仲介してくれるHOME4Uに査定を依頼しました。
複数の不動産業者の一括査定を受けられるということでとっても便利でしたヽ(・ω・)ノ 査定をお願いしてから数日後に各社からの査定額が届き、一番高い値段を提示している不動産業者に売却することに決めました。
築30年のマンションなので正直なところあまり金額的には期待していなかったのですが、予想を上回る額だったのでうれしかったです(*^_^*)

賃貸中の築35年の中古マンションを売りました私の体験談

資産運用のつもりで中古マンションを賃貸中でした。しかし築35年ということもあって将来的にこれから価値が下がったり、修繕費や維持費のことを考えて中古マンションを売りに出すことを決断しました。
賃貸中だったので現在の入居者が退出する時期を目安に売ることにしました。さすがに中古で築35年という古さもあって売却価格には期待していませんでした。
ネットで査定してくれる会社を通じてマンションの値段を見積もってもらいましたが、想像した以上に高い値段が付いたので即決しました\(^o^)/。
売却が決まってからの手続きもスムーズに進んで、無事に中古マンションを手放すことができました(`・ω・´)b 当初の予想と違っていい値段だったので満足です(*´∨`*)

築35年のマンションでしたが駅から近かったこともあり高く売れました

今まで住んでいた築35年のマンションを手放すことにしたので、その時からはどうなるかが不安でしたが、思ったよりも早くできたので、安心しました。
駅近で通学や通勤にも向いているので、手放すときの迷いもありましたが、次のところへの期待もありました。
やはり、駅からの距離は重要であるようで、想像以上に高く売れたのもよかったです。最近ではリフォームなどの技術も上がっているので、次に住む人が私たちの大切に住んできたところをいい状態にして住んでくれることを想像するとうれしいです。
駅から近いと、買い物のスポットも多く、便利であり、間取りもよかったので、好まれる物件のタイプだとは思っていましたが、想像以上に高くて驚きました。

築15年のマンションをソニー不動産で売却してもらいました

15年前に、結婚を機に新築で販売されていたマンションを購入しました。
快適な暮らしをしていましたが、子どもが自分の部屋を欲しいと言い出したこともあり、一戸建てに移り住みたいと考えるようになりました。
しかし築15年となったマンションは購入時よりも価値が下がっているのではないかと考え、ソニー不動産に相談をしました。周辺の同じようなマンションの相場などいろいろ教えてもらいました。
そこで今が売り時だとアドバイスを受けたので、売却を依頼することにしました。
想像していたよりも高値で売却できたので、一戸建てに引っ越しときの資金にすることができました。
ソニー不動産のスタッフは最初から最後まで同じ人が担当してくれたので、安心できました。

古いマンションでも高く売ることができました

築40年の古いマンションを売却しました。エレベーター付の8階ではありますが、角部屋でエレベーターからは距離がある、そんな物件です。100㎡と広く、子育て時代には重宝してお手ごろ価格で購入しましたが、もっと利便性のよい場所に住み替えたくて売却を決めました。できるだけ高く、そしてスムーズに売却したかったのでリフォームをして売り出す事にしました。小学校は近いが駅からは多少歩く立地であるため、ターゲットを若い子育て世帯にしぼる事にしました。シンプルでデザイン性があり、おしゃれな内装を選びました。秋口に販売し、年明けには売却できました。購入されたのは新1年生のお子さんのいるご家庭で、タイミングも良くスムーズに話が進んでよかったと思います。

築30年のマンションが一括査定で高く売却できました

築30年のマンションを遺産として受け継いだ事があります。それはよいのですがはっきりいって不要でしたので売るという選択をしました。その時に活用したのが一括査定になります。ネットにはいくつかの一括査定のサイトがあります。そこを利用することによってとにかく一番高い処を見繕う事ができるのです。実際に私はそうしたのですがその時に注意点が必要です。それが外壁などの残りの耐久年数など管理費や修繕積立金などはしっかりと支払っているのか、という事でしょう。これによって当たり前ですが他の支払うべき金額と言うのが増えてくる事になりますから査定に思いっきり影響があることになります。この点のみは注意して依頼するようにしていました。

 

リフォームして高く売るべきかどうか?

マンション購入者はまず、不動産屋から見せられる1枚の物件に関する紙の情報から、振るいにかけていきます。

昨今ではネットも当たり前なので、そのページに書かれている情報、そして、数枚の写真がその判断基準となります。

要するに、この一番最初のハードルをどうクリアし、内見までもっていくか?

これには、部屋がどう写真映えする状態になっているのか?

ここは大きなポイントとなります。

そこで、少しお金をかけて室内をリフォームし、そのリフォーム代金を乗せて高く売るという方法もあります。

ただ、筆者としては、ただリフォームすれば高く売れるという考え方は持たないほうがいいと考えています。

立地のいい場所であれば、ハウスクリーニングレベルでも十分ですし、逆に条件が悪い場合は、近隣の物件と差をつけるために、リフォームをすることが大きなプラスにつながることもあります。

要するに、立地や物件の性質によって、リフォームを検討することが大切で、その意味でも、不動産会社とのやり取りで決めることをおすすめします。

ただ、不動産会社はリフォームにおいても手数料を取るために紹介してくる場合があるので、リフォームに踏み切るときも、リフォーム業者の一括査定サイトで、安くできる業者に依頼することをおすすめします。

一括リフォーム見積もりサイトはこちら
>> リフォームならリノコ

最後に
新築や築浅は、相場をベースにそれほど販売価格が上下しません。

逆に、築年数が高いとそこには、古いからこそのマンション売買は頑張り甲斐があります。

簡単にあきらめるのではなく、1円でも高く売却を実現できるのが古いマンションを売る醍醐味でもあるのです。

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