古いマンション建て替えリスク:築30年以上のマンション在住の方、必見!

マンション建て替えリスクマンションコラム

古いマンションの場合、
そのマンションの建て替えが決定すれば、区分所有者として建て替えた後も住む権利がありますから多少の建設期間があっても新しいマンションに生まれ変わります。

何となく、棚からぼたもち的なラッキーな出来事に聞こえるかもしれません。

しかし、建て替えが実現するまでのハードルが高く、さらに隠れたリスク・マンション建て替えリスクもあります。

この隠れたリスクは、マンションの住民の対立・意識を二分させ、隠れた対立構造を生みます。

さらに最悪の場合、身の破滅までを引き起こしかねません。

今回は、そのマンション建て替えリスクについて紹介したいと思います。

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マンション建て替えリスク

このサイトでは、これまで、

  • マンションの寿命は、耐用年数とは関係なく、50年、80年、100年持っておかしくない。
  • 古いマンションを購入してリノベーションすれば安く、いい立地に住めます。

など紹介しました。

マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表!?築30年も新しい・若い物件?!
このページは、マンションの寿命についてまとめたページです。 築50年のマンション時代が来るかもしれない・・・。 築25年のマンションを安く買い叩いてリフォームしたほうがお得なのでは? など、最後まで読んでいただき、参考...
もちろん、その見極めとして

  • 管理状態
  • 修繕積立金の集金状態
  • 大規模修繕工事:計画の有無

などの判断・見極めあってのものです。

ただ、建て替えという話・噂のあるマンションの場合、そのメリット・リスクを無視できません。

決議

都心では、老朽化したマンションの建て替えの話が一部であがっています。

都や区が介入する形で建て替えを促している場合もありますが実際にはそううまく物事が進んでいません。

マンション建て替えに関しては、
建替え決議として区分所有法の規定で区分所有者数と議決権の5分の4以上の賛成と定められているため、まず、そのハードルを越える必要があります。

しかし、実際のところ、ゴネル住民もいますし、高齢者は次住む場所の確保の容易ではないため、簡単に賛成しません。

マンション建て替え

時期は未定

さらに、5分の4以上の賛成で決議されたからといって、即解体・建替えという流れにはなりません。

あくまでも方向性が決まっただけであって、そこに強制力はありません。

そのため具体的な事業・建て替え計画に向けて全ての住民の同意を取らなくてはなりません。

  • 建て替えのための退去の交渉、立ち退き・買取交渉
  • 建て替え後に、新しくなったマンションに住む意思があるか?その間の保障など

住民が全て退去に同意しない以上、建て替えは実現できませんので、
建て替えの決議が通っても、建て替え時期は未定ですし、場合によっては建て替え自体、頓挫する場合さえあります。

マンション建て替えの隠れたリスク

マンション建て替えに関して、
建て替えを提案する不動産会社・デベロッパーは慈善事業で行っているわけではありません。

ビジネスですから、
その提案内容によっては、住民の負担が大きい場合も少なくありません。

それが、区分所有者の立て替え費用捻出です。

例えば、
マンション建て替えにおいて、マンションデベロッパーから、
区分所有者の立て替え時の費用は、近隣相場(5000万円)の半額以下(2000万円)と提示された場合、

  • 相場の半額で新しいマンションに建て替えられると考える人
  • 2500万円の費用・出費と感じる人

この受け取り方の相違が生まれます。

建て替え賛成組は、

  • 1日も早く新しいマンションに住みたい
  • 建て替えを行った後、5000万円で売却したい
建て替え反対組

  • 住宅ローンがまだ残っているのに新たに2500万円の住宅ローンを組みたくない。
  • 年齢が年齢なのでローンが組めない可能性もある。

区分所有者数と議決権の5分の4以上が賛成が集まらない理由はそこにもあります。

さらに厄介なのが、
不動産会社・デベロッパーの買取に関しての資産評価が、
築35年などマンションの築年数をベースに土地・建物の評価するので、正直、厳しい評価になります。

その観点から最悪な場合、
築30年のマンションを購入し、1000万円かけてリフォームした物件に関しても不動産会社の買取の評価額に、リフォーム分の1000万円は加味されません。
住宅ローンとしてリフォーム費用もプラスして借入していた場合、

  • 買取で住宅ローンが完済できないわけですから抵当権抹消ができません。
  • 建て替えの賛同するにしても、さらに住宅ローンの借入が可能なのか?

最悪な結末が待っているかもしれません。

残念な話、これが表向きに不動産会社から出される現実の数字です。

もちろん、交渉によってお互いの意見を出し合い、最終的な決着を見出すわけですが、交渉力とメンタルの強い人でない限りに泣き寝入りしてしまうでしょう。

マンション建て替え 思惑

マンション建て替えリスクを考えたマンション購入

古いマンションは、

  • 安く購入できる
  • リフォームで最新設備に変身

になるわけですから、マンション選び次第でお買い得物件はいくらでもあります。

しかしながら、建て替えの話は上記のようなリスクがはらみます。

よって、古いマンションを購入にあたって

  • 建て替えの思惑をプラスに変えられるか?
  • 建て替えリスクを回避するか?

この2つの項目を注意したいところです。

容積率

建て替えリスク・メリットの享受として、容積率は大きなポイントです。

容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合です。

超かみ砕いて言えば、
マンションを何階まで建てることができるのか?
これです。

この容積率が、マンション建て替えの有利不利に大きく左右します。

例えば、
古いマンショが7階建て
仮に建て替えると20階まで建てられるとなれば、
13階分、高くマンションが建つということになります。

土地の広さが同じでも、
時間・時代が経ち、当初低く建設されていたり、マンションの高さ制限が当時と変わっていれば、今以上に高いマンションを建設可能となります。

このようなマンションの建て替えの場合、
デベロッパーも区分所有者へいい提案が出来るでしょう。

プラスされた13階分で十分ビジネスができるわけですから、
区分所有者への建て替え費用は無償、引っ越し費用負担まで提示されるかもしれません。

逆に、
6階建てが8階建てにしかならない場合は、
厳しい建て替え費用捻出を提示されることでしょう。

マンション建て替え 容積率

自治体の容積率緩和

国・都・区など自治体も耐震性不足など老朽化したマンションの建て替えを積極的ではなくとも無視はできないため、容積率の緩和を打ち出しています。

よって、マンションデベロッパーや大手不動産会社も、収益性が高いマンションを再建できるわけですが、
劇的に戸数が変わるような立地の老朽化マンションは少ないのが現状です。

中規模のマンションでは、そこまで大きく変わることなく、さらに、そこで立ち退き交渉がスムーズにいかないリスクもあります。

そこにプラスし、都心の不動産価格が高いことから、不動産会社が老朽化マンションを買い取りに慎重なのが現状です。

マンション建て替えリスク:まとめ

建て替えの話によって、急激にマンション価値が高まる・売却需要が高まるマンションもありますが、メリットがある反面、大きなリスクも見えてきました。

建て替えの話が出なれば、平和な暮らしが送れていたものの、建て替えの話によって住民が二分され、さらに建て替え費用の捻出が大きな足かせとなれば、マンション価値を左右しかねません。

今、住んでいるマンションが、どのような立ち位置にあるのか?

  • 古いマンションに住んでいる人
  • 古いマンションを購入した人

時間がある時に確認してみるといいですね。

また、今後の動きや展望を不動産会社に相談するのもいいでしょうね。

場合によっては早めに売却し、買い替えるという判断も必要でしょう。

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