同じマンションに複数の部屋が売りに出されている場合:大規模マンション売却対策

同じマンションに売り物件マンション売る・マンション売却

同じマンション内に複数、売り物件がある場合、やはり売主としてはやりにくいものです。

間取りや広さ、階数が違うとはいえ、どうしても比較してしまいますし、比較もされます。

今回は、大規模マンションにもよくある、同じマンション内に複数の売り物件があった時の対策を紹介します。

また、仲介の不動産会社選び・考え方として、
同じマンション内の物件の仲介をしている不動産屋と媒介契約はありなのか?
も合わせて紹介したいと思います。
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同じマンションに複数の売り物件

マンション売却は、ライバル・競合がつきものです。

1Rのマンション、2LDKのマンション、1LDKのマンションなど、購入者の家族環境や事情によって変わりますが、

  • 間取り:2LDK
  • 駅から徒歩5分以内
  • 築年数10年以内
  • 2階以上

などで、検索すればたくさんの物件が出てきます。

さらに大規模マンションなどの場合、同じマンション内に売り物件が複数出ていることも多々あります。

売却がかぶるパターン

中古マンションを売却する理由はいろいろあります。

入学・卒業・転勤などの4月に集中もあります。

複数の売却が重なるのは偶然が多いのが現実です。

しかし、状況によってはマンションの事情で売り物件が増えることもあります。

  • マンション内のトラブルや近隣問題が端を発している場合
  • 修繕積立金や管理費値上げの可決を機に売却を選択する人
  • 大規模修繕前に売却したいと考える人
  • 事故物件化した場合。

など

自分の部屋でなくても、同じマンション内で事件が起きれば、人によっては1日も早く新しい環境に引っ越したい思うはずです。
大規模マンションの場合、そのリスクもあります。

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価格設定が難しい

同じマンションということは、建物の構造において差はありません。

となると
間取り・広さ・階数の違いということなのですが、

買主が、まず不動産屋の営業マンに確認するのは、分譲時の価格です。

これによって、
販売価格が妥当なのか?割安なのか?

一発で分かってしまいます。

ということで、
同じマンション内で同時に売り物件がある場合

  • 強気の価格を付けることが難しい
  • 周りの部屋の価格に引っ張られる

など、価格設定が難しくなります。

売却理由が住人様々だとはいえ、
本来は無視したいとところですが、周りとの価格差が広ければ必然的に目立ちます。

同じマンションに売却物件

同じマンション内に売り物件が場合のテクニック

同一マンション内に競合物件がある場合の売却方法はの前に、
まず、その存在を確認したらすべきことがいくつかります。

  • 一括査定で相場を確認する
  • 売り物件の状況を確認する・内覧する・ライバルチェック

一括査定で相場を確認する

マンション売却で重要な価格設定ですが、相場を知ることでブレずに売却に望めます。

【ココがポイント】
相場を確認するために、最低5社には査定をしましょう。
1社では、その査定額が高いのか?安いのか?妥当なのか?
分かりません。

  • 媒介契約狙いで高い査定額を付ける不動産屋
  • 直近の売買実績をもとに査定額を出すところ
  • 現状の販売物件をもとに査定額を算出する不動会社

など、5000万円クラスのマンションだと、その差1500万円くらいになることも多々あります。

よって、適性額を誤ると売買市場から外れてしまいます。

売り物件の状況を確認する・内覧する

自宅マンションの適性額が分かったらライバルチェックです。

不動産営業マンに、聞けばいろいろ教えてくれます。

  • いつから売り出されているのか?
  • 価格変更の推移はどうか?
  • 売却理由は何か?
  • 売却のスタンスはどうか?(急いでいるか?)

この辺りの確認は容易でしょう。

そして、できれば、内覧もしたいところです。

同じタイミングで作られたマンションですが、住民によって室内の劣化のスピードは変わります。

分析と実際の室内チェックで、売却方法は見えてきます。

相手に合わせた売却を避ける

大規模マンションで共有設備・共用スペースが充実し、
スポーツジムには、バイクやランニングマシーンのほかに筋トレ用の様々なマシーンなどが置かれていれば、それだけで売却しやすいマンションかもしれません。
コンシェルジュサービスや高セキュリティマンションであれば、需要が高いかもしれません。

同じマンションといっても、階数が変わるとグレードが変わるマンションもありますので一概には言えませんが、

マンション売却に優位に進めるためには、相手に合わせず、独自色を見せて売却するのも1つの方法です。

  • リフォーム
  • ホームステージング
  • 売却をずらす

リフォーム

このサイトでも何度か紹介しているリフォーム。

壁紙の張替え、キッチン・洗面台の取り換え、また間取りを変更するリノベーションも1つです。

同じマンションということで、リフォームで室内の印象はガラっと変わります。

同じマンションの部屋を内覧したとしても差別化になります。

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ホームステージング

ホームステージングも差別化の1つです。

インテリアコーディネーターが室内に家具・ソファをあしらいモデルルームのように変身させてくれるわけですから、リフォーム同様イメージが変わります。

こちらも、以前ホームステージング無料で行う方法を紹介しました。

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売却をずらす・諦める

部屋のイメージを一新するリフォーム、ホームステージングを紹介しましたが、

場合によっては、ライバルとなる物件が、リフォームを行っているかもしれません。

また、急ぎで売却を検討しているかもしれません。
今すぐ売却したいという売主の場合、販売価格が相場を割ることが多々あります。

そんな場合は、売却を一時的に諦めるのも1つです。

事前のライバルチェックで、

  • 売却理由
  • 売却スタンス

を確認で、その動きは予想できると思います。

売買が締結後に売り出すことで、比較されることなく売却を進めることができるでしょう。

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同じマンションの売却:まとめ

同じマンション内で複数の物件が売りに出ている場合、その判断は非常に難しいと言えます。

不動産会社選びも難しいと思います。

《このページの”最重要”ポイント》
私が考えるマンション売却は、
ライバルに合わせて2パターンの形を検討します。

専任媒介契約&ホームステージング

《パターン1》
大手不動産会社と専任媒介契約を結び、ホームステージングのオプションを活用します。

ライバル物件と同じ不動産会社と一般媒介契約

《パターン2》
同じマンション内の物件の仲介をしている不動産屋と一般媒介契約を結びます。。
不動産会社も仲介手数料が取れるわけですから、内覧者を分け合う形になりますが、内覧数を増やす一番簡単な方法です。

次に一括査定で、複数の不動産会社に査定依頼を行い、相場を確認します。
その中から2・3社と一般媒介契約を行います。

計3・4社ほどの不動産会社に動いてもらうことで、幅広い告知を行います。

様子を見ながら調整

基本的に、ライバル分析に合わせて上記の2パターンで売却をはじめ、様子を見ながら、
媒介契約や価格変更で調整していきます。

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