地価調査19年が発表されました!全国基準地価

基準地価 2019マンションコラム

9月19日に、
2019年7月1日時点の都道府県地価調査(基準地価)に国土交通省から発表されました。

全国の住宅地・商業地を含む全用途平均が前年比0.4%上昇となり、これは2年連続の上昇。

今回は、
発表された全国基準地価について、これをどう読めばいいのか?
紹介したいと思います。

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全国基準地価2019年

今回の全国基準地価、いろいろなところで紹介されているように、
商業地が牽引、都心や主要都市の住宅地が追いかける形で、その他の地域は基本的に横ばい・下落という図式です。

以前にも紹介した、
二極分化がそのままの形となって発表されました。

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喜んでいいのか?

では、この全国の住宅地・商業地の平均がプラスを喜んでいいのでしょうか?

深い意味では、国策でもあるREITにも影響していますので、変な動きを起こしなくないという思惑もありますが、

基本的に、地価上昇に一喜一憂する人は、

  • 不動産会社
  • 不動産の売却を検討している人

でしょう。

裏腹に、不動産を所有している多くの人は、
住宅ローンの返済が中心で地価の上昇・下落にそれほど気にも留めないのが現実です。

となると、
マンション売却を検討している人は、少なからず全用途平均とはいえ、プラスには安堵ではないでしょうか?

売却に影響あるか?

では、売却に大きく影響するでしょうか?

今回の全国基準地価を個別に見ると、
住宅地では、昨年に続き豊島区、足立区、荒川区、江東区などが上位を占め、都心の上昇は勿論、周辺に広がっているようにも見えます。

ちなみに、都心でも大幅上昇している商業地、特に浅草は観光客・ホテル需要増で顕著。
もちろん、定番の銀座の明治屋は前年4190万円を越え4320万円。

基準地価 銀座

表面的にも上がっているところは上がっている言っていいでしょう。

ただ、売却は別の話。

いつの時代も売却は難しい

市況は悪いより良いに越したことはありません。

しかし、右から左へ簡単に売却できないのが不動産でもあります。

売り方を失敗すれば高値売却は難しいですし、波にの乗れていない人の話もよく聞きます。

筆者自身、今年5月に15年間に新築で3500万円で購入したマンションを5400万円で売却しましたが、相場以上に売るためにいろいろな施策を行いました。

  • 売却のタイミング
  • 売却方法
  • 不動産会社選び

波に乗れない人は、
タイミングを逸し、価格設定や価格変更、値引き交渉、指値の対応にも失敗します。

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2019年全国基準地価をベースにマンション売却

都心は上昇傾向の基準地価ですが、地方や田舎はまたべつの話です。

そこで、都心(上昇傾向)と田舎(横ばい・下降並行)に分けて不動産売却方法を紹介します。

都心

上昇傾向の都心においては、
上がり過ぎていることもあり、不動産投資においては表面利回り4%などうま味がないことから投資家は、一呼吸おいています。

キャッシュで購入する人や外国人に絞られるため、ターゲットは居住目的に人に限定されます。

となると、

  • 資産価値
  • 室内の印象

この2つをしっかり打ち出す売り方がポイントとなります。

  • 資産価値を維持できる物件をどうアピールするか?
  • 築年数を払拭する室内のイメージをどう演出するか?

リフォームやホームステージングは検討したいところでしょう。

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下落・横ばい地域

横ばい・下落地域の売却は、急がないことが肝心です。

現状、大きく下落している地域は少ないので、ほぼ横ばいと考えて良いでしょう。

都心に限らず、どの地域でも需要はあります。

多くの人の目に留まる幅広い告知をベースに多少時間がかかることを想定しておくことです。

急がないことを前提に進めることで、低い指値の申し込みが来たとしても迷うことなく断ることもできますし、それがいいキャッチボールのはじまりにもなります。

基準地価 上昇

基準地価:まとめ

発表されえた基準地価は、不動産査定みないもので、その価格で売却できるものではありません。

実際に査定額は高くけど、実際に落ち着く金額はかなり下であったり、売主の強きをよそに買主はかなりシビヤであったりということも聞きます。

東京オリンピックを来年に控え、二極分化が見られる現状、だらにこれから三極分化に移行していくと予想していますので、資産価値を見極める重要なターニングポイントと言えるでしょう。

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