地方での不動産投資・アパート経営を考える:私の実家で起きていた人の流れ

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先日、実家に帰省した時の話。

私が住んでいた30年前と大きな違いに気づいたので紹介したいと思います。

今まで栄えていたところがサビれ、逆に田んぼだったところが整備され、そこに一軒家、アパートが建ち、都心の資産価値の考え方と若干、相違があることを改めて実感しました。

都心では駅に近い立地の価値が上がっていますが、地方に行くと必ずしもそうとはいきません。

  • 過疎化
  • 高齢化

による、住環境の変化を無視できません。

以前、
郊外に一軒家・マンションを買うなら!都心・地方の考え方の違いで、少し紹介しました。

その中で、
高齢化による高齢ドライバーの事故などの問題から車社会・車文化にも影響が出始めているため、
高齢者の住環境の考え方の1つとして、イオン周辺への居住を紹介しました。

社会情勢による住環境の変化はどの時代でも起きますし、それによりプチ民族移動が起き、資産価値が移動していくのが自然な流れでもあります。

都心であれば、
ターミナル駅周辺のワンルームマンション投資が人気ですが、地方では必ずしもそうとは限りません。

都心に比べて一人暮らしよりファミリー層の割合の方が多いですし、地方では子供の数:出生数も違います。

また、土地の価格も安いため、一軒家需要も高いと言えます。

その意味で不動産投資を考えれば、ワンルーム需要よりアパート需要の方が高いとも言えます。

そこで、今回は、
地方でアパート経営について、計算できる場所探しのポイントを紹介したいと思います。

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過疎化とは違う人の流れ

私の実家は、人口25万人程度の地方都市です。

一軒家が多くアパートも点在、
コーポ・・・、****マンション、●●●●●●アパートなどの一棟アパートもそれなりにあります。

今回帰省して一番の衝撃だったことを1つ紹介しましょう。

私が住んでいた・生まれ育った町内会は、区画された住宅地として、

  • 当時:150軒ほどの一軒家があり、50人くらいの小学生(1年生~6年生)がいました。
  • 現在:140軒ほどの一軒家となり、びっくりしたのが1人しか小学生(1年生~6年生)がいないようです。
どうゆうことなのか?

これを紐解くと
私の親世代がそのまま家に残り、当時いた子供たちは親と同居せず、別の場所で生活しているとうことのようでした。

話を聞くと、半分以上の子供たちは、近隣に一軒家を購入し生活しているので、自治体としてみると過疎化が激しい訳でもなく、人口もそれほど減少はしていないようです。

当時、田んぼや畑だったところが区画され、若い世代が一軒家を持ち、一軒家周辺にはアパートも建ち、そこに新しいコミュニティができているのが、私の実家周辺に起きていた実態でした。

田んぼだった土地は、駅からはさらに遠く、小学校や中学校からも決して近いと言える場所ではありません。

地方ならでも独特な需給関係と言えるかもしれません。

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地方でのアパート経営:場所選び

都心の場合、土地が限られていますが、地方の場合、空き地、畑や田んぼもあります。

今回の場合、私の実家だけにスポット当てただけなので、地方がすべて同じとは言いませんが、
現地を調査してはじめてわかる需給関係だと言えるでしょう。

結婚して親との同居は避けるけど、近くに家を構えるという考えは悪いことではないでしょう。

区画され、新たに分譲された土地に同年代の人が集まりコミュニティができれば、さらに同じような年代・環境の人が集まるのも自然なことでしょう。

そこを狙って、一棟アパート需要を創出するのが不動産投資の成功パターンとも言えるでしょう。

アパート経営で重要なのは、空室率を下げることです。

人の出入りは当たり前です。
だからこそ退去が決まってから、空室になるまでの期間に入居者へのアピールを行い、申込みを集めておくことがポイントとなります。

その際、その土地が、

  • どのような土地なのか?
  • どのようなメリットがあるのか?
  • 住む価値はあるのか?

特に、地方のように選択肢の多い物件状況下での客付けは、どのような人たちが住んでいるのか?

その特徴がしっかり打ち出せる立地は、大きなメリットとなることでしょう。

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地方のアパート経営:まとめ

少子高齢化が囁かれる現状ですが、地方にも不動産需要はあります。

さらに地価自体、上がっていませんし場合によっては下落傾向であったりもします。

その観点から言えば、地方での不動産投資・アパート経営は高利回りも期待でき、うま味十分です。

ただ、都心同様、場所選びを安易に考えてはいけません。

今回紹介した若い世代が、一軒家を建てている場所も50年後には、子供たちは出ていき高齢化した区画となっているでしょう。

人の流れをどう読むか?

需給関係を読むのは簡単ではありませんが、
自分の中でしっかりとした説得力を持たせる必要はあるでしょう。

都心以上に立地選定が難しい地方のアパート経営、地元の不動産屋とのコネクションも必要となるでしょう。

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