地方での不動産投資・アパート経営を考える:私の実家で起きていた人の流れ

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 仲介で一般ユーザーに売却する場合、崩れた感じのない査定結果が出ます。
  • 業者買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

自宅の資産価値はどうなっているか?

当たり前ですが、家を買った時の価格と今の価格は同じではありません。
場合によっては、購入した時より高いかもしれません。

*各社、現状はオリンピック開催を前提としていますが、状況次第で大幅ダウンの可能性もあります。
*定期査定として、1か月以内に査定を行った人は意味がないと思います。

住所や部屋の築年数、大体の広さ、連絡先を入力するだけなので、
相場感を知りたい人はこちらで確認することができます。

不動産売却一括査定

LINE風に会話形式で査定ができます

マンションだけでなく、家や土地などの不動産の一括査定できるサイトです。

イエウール

名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。

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イエウール公式サイト

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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不動産投資 地方マンション投資・不動産投資

先日、実家に帰省した時の話。

私が住んでいた30年前と大きな違いに気づいたので紹介したいと思います。

今まで栄えていたところがサビれ、逆に田んぼだったところが整備され、そこに一軒家、アパートが建ち、都心の資産価値の考え方と若干、相違があることを改めて実感しました。

都心では駅に近い立地の価値が上がっていますが、地方に行くと必ずしもそうとはいきません。

  • 過疎化
  • 高齢化

による、住環境の変化を無視できません。

以前、
郊外に一軒家・マンションを買うなら!都心・地方の考え方の違いで、少し紹介しました。

その中で、
高齢化による高齢ドライバーの事故などの問題から車社会・車文化にも影響が出始めているため、
高齢者の住環境の考え方の1つとして、イオン周辺への居住を紹介しました。

社会情勢による住環境の変化はどの時代でも起きますし、それによりプチ民族移動が起き、資産価値が移動していくのが自然な流れでもあります。

都心であれば、
ターミナル駅周辺のワンルームマンション投資が人気ですが、地方では必ずしもそうとは限りません。

都心に比べて一人暮らしよりファミリー層の割合の方が多いですし、地方では子供の数:出生数も違います。

また、土地の価格も安いため、一軒家需要も高いと言えます。

その意味で不動産投資を考えれば、ワンルーム需要よりアパート需要の方が高いとも言えます。

そこで、今回は、
地方でアパート経営について、計算できる場所探しのポイントを紹介したいと思います。

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過疎化とは違う人の流れ

私の実家は、人口25万人程度の地方都市です。

一軒家が多くアパートも点在、
コーポ・・・、****マンション、●●●●●●アパートなどの一棟アパートもそれなりにあります。

今回帰省して一番の衝撃だったことを1つ紹介しましょう。

私が住んでいた・生まれ育った町内会は、区画された住宅地として、

  • 当時:150軒ほどの一軒家があり、50人くらいの小学生(1年生~6年生)がいました。
  • 現在:140軒ほどの一軒家となり、びっくりしたのが1人しか小学生(1年生~6年生)がいないようです。
どうゆうことなのか?

これを紐解くと
私の親世代がそのまま家に残り、当時いた子供たちは親と同居せず、別の場所で生活しているとうことのようでした。

話を聞くと、半分以上の子供たちは、近隣に一軒家を購入し生活しているので、自治体としてみると過疎化が激しい訳でもなく、人口もそれほど減少はしていないようです。

当時、田んぼや畑だったところが区画され、若い世代が一軒家を持ち、一軒家周辺にはアパートも建ち、そこに新しいコミュニティができているのが、私の実家周辺に起きていた実態でした。

田んぼだった土地は、駅からはさらに遠く、小学校や中学校からも決して近いと言える場所ではありません。

地方ならでも独特な需給関係と言えるかもしれません。

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地方 アパート投資

地方でのアパート経営:場所選び

都心の場合、土地が限られていますが、地方の場合、空き地、畑や田んぼもあります。

今回の場合、私の実家だけにスポット当てただけなので、地方がすべて同じとは言いませんが、
現地を調査してはじめてわかる需給関係だと言えるでしょう。

結婚して親との同居は避けるけど、近くに家を構えるという考えは悪いことではないでしょう。

区画され、新たに分譲された土地に同年代の人が集まりコミュニティができれば、さらに同じような年代・環境の人が集まるのも自然なことでしょう。

そこを狙って、一棟アパート需要を創出するのが不動産投資の成功パターンとも言えるでしょう。

アパート経営で重要なのは、空室率を下げることです。

人の出入りは当たり前です。
だからこそ退去が決まってから、空室になるまでの期間に入居者へのアピールを行い、申込みを集めておくことがポイントとなります。

その際、その土地が、

  • どのような土地なのか?
  • どのようなメリットがあるのか?
  • 住む価値はあるのか?

特に、地方のように選択肢の多い物件状況下での客付けは、どのような人たちが住んでいるのか?

その特徴がしっかり打ち出せる立地は、大きなメリットとなることでしょう。

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アパート投資 地方

地方のアパート経営:まとめ

少子高齢化が囁かれる現状ですが、地方にも不動産需要はあります。

さらに地価自体、上がっていませんし場合によっては下落傾向であったりもします。

その観点から言えば、地方での不動産投資・アパート経営は高利回りも期待でき、うま味十分です。

ただ、都心同様、場所選びを安易に考えてはいけません。

今回紹介した若い世代が、一軒家を建てている場所も50年後には、子供たちは出ていき高齢化した区画となっているでしょう。

人の流れをどう読むか?

需給関係を読むのは簡単ではありませんが、
自分の中でしっかりとした説得力を持たせる必要はあるでしょう。

都心以上に立地選定が難しい地方のアパート経営、地元の不動産屋とのコネクションも必要となるでしょう。

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