地方での不動産投資・アパート経営を考える:パート2(エリアの選び方)

不動産投資 地方エリアエリア

都心の不動産価格が上がっているため、その矛先が地方に向かいつつあります。

と言っても、
人口減少傾向は、都心より地方の方が割合が高くリスクもあるため、

  • エリア選び
  • 立地の選び方
  • 物件選び
  • 考え方

は、都心の思考では成功しないでしょう。

今回は、
地方での不動産投資・アパート経営の考え方;第2弾として、

  • 具体的なエリアの選び方

について紹介したいと思います。

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地方の不動産投資:エリア選び

以前、
地方の不動産投資として、

  • 都心と地方の物件選びの違い
  • 私の実家の状況

を紹介しました。

都心は駅近が重視されますが、車社会の地方では重要視されません。

地方での不動産投資には駐車場は必須ですし1台では足りなかったりもします。

資産価値が落ちない:郊外に一軒家・マンションを買うなら!都心・地方の考え方の違い
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私の実家の状況

私の実家は、市としては人口自体はそれほど減少していませんが、
実家がある区画は、高齢化が激しく

私が生まれ育った町内会は、区画された住宅地で

  • 当時(30年以上前):150軒ほどの一軒家があり、50人くらいの小学生(1年生~6年生)がいました。
  • 現在:140軒ほどの一軒家となり、1人しか小学生(1年生~6年生)がいません。

当時の同級生もみんな家を出て、高齢化が激しく、町内会は活気のない町になっていました。

ただ、同級生の多くは家を出ているものの市内に一軒家を建てたり、当時、田んぼ・畑だったところが区画され新しい住宅地が生まれていたり、新しい需給関係が生まれていました。

そんな、記事でした。

地方での不動産投資・アパート経営を考える:私の実家で起きていた人の流れ
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不動産投資 エリア

政令指定都市もうまみが少ない

今回は、具体的にエリアの選び方を中心に紹介したいと思いますが、

都心以外と言っても、政令指定都市(名古屋・福岡・大阪・札幌)などではありません。

名古屋・大阪なども地価は上昇していますので、今回の趣旨で言えれば都心と同じ位置づけです。

もっともっと穴場エリアの考え方・選び方を紹介したいと思います。

地方不動産投資:エリア選びは市町村の質

不動産投資は簡単に言ってしまえば、狙った家賃で人が入ってくれればOKのビジネスです。

都心であろうと地方・田舎であろうと、継続的に入居者が付いてくれれば不動産投資として成功といえます。

極端な話、人口減少で人口が5万人しかいなくても、住むための家が1万軒しかなければ不動産投資ビジネスは成り立ちます。

たとえば震災があった時、
福島のとある地域のアパートで、利回り300%のオーナーもいました。
復興作業員のため、企業が一棟丸ごと社宅として借り上げなど一気に需要が高まりまったわけです。

これは一時的なことかもしれませんが、需給関係を読むことがエリア選択はきもなのです。

そこで、具体的なエリア選びとして、まず考えるのが市町村の質です。

市町村の質

町とか村とか郡ということ、過疎地のイメージが強いと思います。

スタバやユニクロ、またコンビニもないかもしれません。

市であっても駅前はシャッター商店街が並んでいるところもあります。

そんなところで、不動産投資は成り立つのか?

エリア選びとしての市町村の質の見極めは、その町が何で成り立っているのか?
これを紐解くことです。

町なのにお金を持っている町:財政力のある市町村を考えるのも1つです。

企業誘致を上手に行っている町は財政的に潤い、それをインフラや福祉・医療などに回すことで住みやすい街になります。

隣の町が住みやすい街であれば、移住を考える人も増えます。

土地勘のない人には見向きもされませんし、一般の不動産投資化もノーマークの町がそれです。

原発や基地などの交付金を受けている市町村、最近だとふるさと納税で注目された町も分析してみるといいと思います。

不動産投資 エリア分析

市町村の人の流れ

エリア選定における市町村選びは、お金の流れだけではありません。

人の流れもその1つです。

たとえば、あなたが海外勤務を命じられ、
住居は社宅ではなく、家賃手当ての範囲内で居住地を見つけるとします。

異国の地で生活することになるわけですが、その時の物件選びで何を重視しますか?

多くの人は、

  • 知り合いが住んでいるエリア
  • 日本人が多く住んでいるエリア

をまず、検討するでしょう。

日本にも、昔から外国人が多く住んでいる町があります。

チャイナタウンやコリアタウンだけでなく、
企業・工場で働く外国人が多い街はたくさんあります。

国策の1つとして外国人労働者の受け入れを拡大するといっていますし、以前から外国人技能実習生などを積極的に受け入れている町もあります。

不動産投資に関して、
日本人だけの受け入れにこだわる必要はありません。
海外の方、ペットOKなどによって、ハードルは下がりますし、地方においての不動産投資は必須と言えるでしょう。

もちろん、そのためのリスクを考える必要はありますが、家賃調整、保障などで簡単にリスク管理は可能です。

不動産投資のエリア選び:まとめ

今回は、エリアに注目し地方で不動産投資を行う時に考えたいところを紹介しました。

少子高齢化だけに、人口が劇的に増えることは難しいでしょう。

しかし、人口がゼロになるわけではありません。

20%、30%減少が予想されている町はリスクが高いですが、10%程度であれば想定の範囲ないと考えていいでしょう。

その中から、どのエリアを選ぶのか?
町のポテンシャル、人の質を紐解くことで、そのエリアの優位性が見出せると思います。

次回は、
地方での不動産投資時の不動産会社の選び方を紹介したいと思います。

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