地方の高利回りボロアパート物件投資と都心のマンション投資の比較 

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

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初心者の第二歩

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となると、具体的にどのような物件をどのように管理していくのか?
中級レベルの考え方で投資に望むことができると思います。

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中級者の第一歩

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実際に大きく動くのは1年後・2年後と予想していますが、投げ売りが始まりつつあるのも事実です。

住宅ローンが返済できない

高利回りボロアパート物件投資マンション投資・不動産投資

不動産投資は
与信枠を活用しお金を借りてできる投資ですから非常に魅力的な投資です。

ただ、その投資スタイルは複数あり

  • 新築・中古ワンルームマンション投資
  • 新築・中古ファミリー層向けマンション投資
  • 一棟マンション・アパート投資
  • ビル投資(オフィスビル投資)

などがあります。

さらに、それプラスアルファ”場所”が掛け合わされ、不動産投資の形が出来上がります。

今回は、
その中の組み合わせから対局とも言える

  • 地方×ポロ物件
  • 都心×ワンルームマンション

の投資比較、メリット・デメリットを紹介します。

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ボロ物件と新築・築浅マンション投資

不動産投資への考え方は、
昔は利回り・家賃収入という考え方が主流でしたが、老後の資産作りという思考も一般化してきました。

併せて、不動産投資への考え方は多様化し、
その中でも、今回紹介する

  • 地方×ポロ物件
  • 都心×ワンルームマンション

が、極端の投資方法と言っていいかもしれません。

利回り

不動産投資でまず注目されるのが利回りでしょう。

地方のボロアパートの場合、
利回り20%、30%、ざらにあります。

2000万円で購入した築30年の一棟アパート、10室を
5万円で賃貸することで、月50万円、年間600万円ということになれば、
表面利回り30%。
4年でローンが完済できる計算です。

都心のワンルームマンションは、
表面利回り5%前後です。

3000万円の物件を
12.5万円で賃貸することで、年間150万円
表面利回り5%。

利回りでは、断然ボロアパートということになりますが、
不動産投資の場合、リスクも考える必要があります。

高利回りボロアパート投資

空室リスク

空室では家賃は入りませんし、
その期間が長くなれば、キャッシュフローが崩れます。

都心のワンルームマンション投資の場合、
その立地から、空室リスクが少なく、借主が退去しても即次の入居者が決定します。
利回りは決して高くないですが、空室のリスクが低いため、安定した投資が可能となります。

不動産投資【RENOSY(リノシー)】と他社を比較しました:私が理想としていたマンション投資の形かも?
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逆に、
ボロアパート投資は利回りが高く、大きなメリットですが、表面利回り30%といってもそもそも空室では意味がありません。

さらに、表面利回り30%の物件が市場に出ていても

  • かなり盛った利回り
  • 空室の物件
  • 修繕が必要

がほとんどです。

かなり盛った利回り

不動産を売却する場合、少しでも売りやすくするために脚色・お化粧をします。

オーナーチェンジ物件の場合も家賃設定を高く設定することで、利回りはいくらでも調整が可能です。

相場より高い家賃であれば、再計算する必要がありますし、その結果利回りが大きく下がることも多々あります。

空室の物件

オーナーチェンジ用のアパート物件の場合、すべて満室とは限りません。

しかしながら、不動産サイトに掲載されている利回りが満室時の想定です。

10部屋あるのに、実際には2部屋しか入居者がいない物件であっても、表面利回り30%で出ていることが多々あります。

要するに、購入しても8部屋自分で、借主を見つけなくてはなりません。

ボロアパート投資

修繕

利回りは、上でも紹介した通り、満室時を想定したものです。

しかし、その以前に人が住めた状態ではない物件も少なくありません。

  • 部屋が汚い
  • 設備が故障している
  • 雨漏りがする
  • 外壁にヒビがある(クラック)

など修繕が必要な場合があります。

安くアパートを購入しても、修繕に必要以上にお金がかかってしまったらその分利回りが下がります。

2000万円でアパート(10室)を購入し、
1部屋30万円の修繕費用が掛かれば、10室で300万円。
さらに、外壁等に200万円のお金がかかれば、トータルで修繕費500万円の費用が掛かります。

要するに取得(2000万円)と修繕(500万円)の2500万円。
表面利回りは24%に落ちてしまいます。

それでもいい利回りですが、何度も言いますが満室の状態での話です。

そもそも高利回りの物件は、
立地が悪かったり、埋めるのが難しい物件ですので、そのための苦労は尽きません。

手間・精神的不安

地方のボロアパート投資と都心ワンルームマンション投資で、大きく変わるのが手間・精神的不安です。

上記で紹介した空室のリスクにも通じますが、

  • 故障・修繕
  • 借主が見つからない
  • 住民トラブル

などボロアパートは数々のトラブルが発生します。

  • 古いアパートですから、故障はつきものです。
  • 不人気物件ですから入居付けにも苦労します。
  • 空き部屋が増えればローン返済に大きく影響します。

精神的な部分も含め苦労が絶えません。

逆に、
都心のワンルームマンション投資は、
退去があっても入居付けは即決まりますし、もちろん、すべて賃貸管理会社が行ってくれるので、報告のみです。
1年間なにも賃貸物件のことを考えず生活することも少なくありません。

ボロアパート投資 比較

地方高利回り物件・都心ワンルームマンション投資:まとめ

老後2000万円問題で、
早いうちからの資産管理、老後資金運用は必須となりました。

そのため、手元に貯金がなくても、借金してできる不動産投資は注目されています。

  • ほったらかしても勝手に回っていく都心ワンルームマンション投資
    でも、利回りが低い
  • 利回りは高いけど
    常にトラブルと苦労、頑張っただけで結果が残せる地方でボロ物件

不動産投資の物件選びは人それぞれです。

  • 物件を購入
  • 人に貸す
  • 家賃を得る

だけのシンプルな不動産投資ですが、
投資物件の属性によって各々メリット・デメリットがあることを忘れてはいけません。

一概にどちらがいい、どちらがおすすめとは言えませんが、
ボロ物件を安く購入し、満室にし、高利回りを実現する腕も持つと鬼に金棒ですが、そんな甘い世界ではありません。

今回は、
対極にある都心のワンルームマンション投資と比較しましたが、
郊外の築浅の一棟アパートや海外の不動産投資など様々ありますので、自分にあった投資を探すことでリスクのとり方も考えられると思います。

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