地盤や海抜の不動産査定の関係:災害から思う安全性・資産価値

災害から思う安全性・資産価値 地盤や海抜の不動産査定

西日本地方で起きた平成最悪の豪雨被害をもたらした「平成30年7月豪雨」。

中国、四国、九州、近畿における、今回の豪雨で被害に遭われた皆さまにお見舞いを申し上げます。

また、今もなお行われている捜索活動、復旧作業、一刻を争う作業とは言え、二次災害や熱中症に十分、お気をつけください。

ということで今回は、地盤や海抜による不動産価値について紹介します。
 
 

地震大国:日本の地形を考える

日本は、もともと地震大国とも言われるほど、地震が多く、ある意味自然災害大国であるわけですが、それによって不動産の価値として地盤は、昔から重要視されていました。

ただ、東海地方は大地震が起きると警戒されて30年以上大きな地震がなく、その間神戸の震災、北海道、新潟、そして東日本大震災と結果的に日本全国地震への警戒が広がりました。

また、東日本大震災から、沿岸部・臨海地位は地盤とともに警戒されるようになりました。

最近では、地盤サポートというサイトで、その地域の地盤を調べることが可能です。
地盤サポート

  • 強い地盤
  • やや強い地盤
  • ふつうの地盤
  • 弱い地盤

で確認できます。

関東で言えば、埋め立てによってできた地域などは地盤の問題、地盤の弱さがもたらす揺れの被害として液状化も指摘されている。

【液状化とは】地震の際に、地下水位の高い砂地盤が振動により液体状になる現象で、これにより比重の大きい構造物が埋もれ、倒れたり、地中の比重の小さい構造物(下水道管等)が浮き上がったりするとされている

 

液状化

 

地盤は埋め立て地だけじゃない:開拓地

2014年8月には広島市北部の安佐南、安佐北両区で住宅地を土石流などが襲い、関連死も含め77人が犠牲になった。

この時、真砂土(まさど)・まさつちという言葉が広がった。
崩れやすい山を削って宅地を開発したもので、砂が硬い岩盤の上に堆積した地形では真砂土が多く、大雨で地滑りや土石流が発生するリスクが高いことを知ったものである。

調べてみると、広島では1999年6月の集中豪雨で、新興住宅地などで土砂崩れが起き、32人が死亡・行方不明となったという。

今回もまた、広島市で大規模な土砂災害が相次いわけだが、広島に限らず、四国・九州地方には同じような地形が多いとのこと

 
 

海抜も無視できない

どうしても事件が起きてから気づくことが多いので、今は地盤に目が行ってしまうが、海抜も意外と無視できない。

海抜ゼロメートル地帯という言葉を聞いたことがあるだろうか?
お台場や豊洲、また海岸沿いの江東区、江戸川区などは“海抜ゼロメートル地域”として、津波が発生した際、水が流れ込んだり、また、豪雨による川の決壊は、大きな被害が予想されている。

江戸川区は、決壊や津波・高潮対策として堤防・防潮堤を建設し水害対策を強化しているようですが、雨量におってはそれでも決壊の可能性はゼロとは言えず、命だけは守るための避難時の対応にも努めているとのこと。

これは、海に近い、川に近いだけというわけでなく、水は高いところから低いところで流れますから、少しでも海抜の高いところ選択したほうがいいでしょう。

同じ地域でも、起伏が激しい坂道が多々ある地域は、ゲリラ豪雨による大雨による被害というリスクも考えたほうがいいでしょう。

 

地盤から考える耐震性

先ほども紹介した通り、地震大国日本だからこそ、マンションも一軒家も地震に対しての対策は無視できません。

マンションを購入する場合、
耐震構造・制震構造・免震構造というものをよく聞きます。

簡単に違いを説明すると

  • 耐震
    建築物が倒壊せず、住人が避難できることを前提に揺れに耐える構造で作られたものです。
  • 制震
    建物内部にオモリやダンパーなどの制震部材を組みことで地震の揺れを吸収する構造です。
  • 免震
    建物と基礎との間に免震装置を設置することで建物に地震の揺れを直接伝えない構造です。

耐震性:耐震構造は一般的に多いですが、
強度という部分では、制震、免震性が地震に強いといえます。

ただ制振構造、免震構造のマンションとなると、
築20年のマンションに求めることが酷ですが、逆に言えば、制振構造、免震構造のマンションは今後、マンションを購入の当たり前の条件となることでしょう。
 

耐震マンション 辞めたほうがいい

不動産の価値を考える

災害によって、マンション購入を考える人の視点が変わります。

より安全面に目が行くのは当たり前でしょう。

その意味で駅近・築年数にプラスして、

  • 災害に強いか?
  • 地盤はどうなのか?
  • 海抜はどうなのか?
  • 制振構造、免震構造のマンションであるか?

という部分、アピールものがあれば、今の時期はよりアピールしたほうがいいでしょう。