売りやすいマンションとは?タワーマンション・ファミリー向けマンションの立地・間取り:売却を上手に進める方法

売りやすいマンション マンションコラム

マンションは

  • 1人暮らし用のワンルーム
  • 夫婦が暮らす1LDK
  • 家族で暮らす2LDK
  • それ以上の間取り

など、条件によって住む人の属性が変わります。

結婚し1LDKのマンションを購入、家族増え、子供が中学に入るタイミングで2LDKのマンションに住み替えなど、住環境・生活サイクルはその時々変わってきます。

売る人がいれば買う人がいるように、需給関係が綺麗に成り立っているように見えますが、
実際に売却する時、

  • 売りやすいマンション
  • 売りにくいマンション

という属性が見え隠れします。

今回は、売りやすいマンションとは?
というキーワードをベースにタワーマンション・ファミリー向けマンションの立地・間取り、また、売りにくいマンションを売却する方法を紹介します。

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売りやすいマンションとは?

マンションは、立地によって求められる需要が違います。

  • 湾岸のタワーマンションは、
    リビングが広く、1LDK:80平米などのマンションはざらにあります。
  • 都市部のファミリー層向けのマンションは、
    2LDK:55平米などが一般的です。

これが意味するものは何か?

湾岸エリアのタワーマンション

タワーマンションの定義はいろいろありますが、湾岸エリアのタワーマンションというくくり考えれば、
そこに求めるものは、景観とスペースです。

よって、湾岸エリアのタワーマンションであるにも関わらず、

  • 低層階
  • 外観が遮られている
  • リビングは狭い

などの条件は、購入希望者の想いとかけ離れている、売りにくいマンションと言えるでしょう。

ということで1LDK:80平米など、ゆとりのある間取りが多く、売りやすいマンションの定番といえます。

さらに踏み込んでいえば、
湾岸エリアのタワーマンションで、
3LDK:80平米などに関しては、一見コンパクトにまとまっているように見えますが、

  • 3LDKを欲するユーザーが湾岸エリアのタワーマンションを選択するか?
  • コンパクトが故に、タワーマンションの良さを打ち消していないか?

立地による優位性に反することで、売りにくいマンションとなることもあります。

売りやすい マンション

都心のファミリー層向け

都心の場合、そもそも土地の供給が少なく、ビルや建物が多いため、景観や広さなどは二の次です。

アクセスのしやすい、生活しやすいというものの優先順位が高く、
さらにファミリー層向けとなると、2LDK・3LDKとなるわけですが、そこに平米数は求めていません。

子供が2人いれば、少なくとも1部屋、子供部屋を用意したい。
子供部屋なので広い必要はなく、4畳でもいいから独立した部屋が欲しいというのが、ファミリー層向けのマンションに求めるものです。

よって、2LDK:50平米が狭いと言われることはありません。

逆に、50平米:1LDKの間取りは、使い勝手が悪いと懸念され、売りにくいマンションともいえます。

ただ、これは今までの流れです。
今後、今以上に用地確保が難しく、新築物件の竣工数が減り、さらに少子高齢化となると、そもそもアクセスのいい立地となれば、1LDK:3人暮らしという選択肢が当たり前になっていくかもしれません。
また、1LDKであれば夫婦は老後もその場所で住み続けるため、トレンド転換があってもおかしくありません。

売りやすい間取りのマンション

駅から遠いマンション

このサイトではたびたび出てくる、

  • 駅から遠いマンション
  • 駅からバス利用のマンション

不動産の流れやトレンド・考え方は、その時々変わります。

高度成長期、都心の居住地がなくなりベットタウン・衛星都市を推進しました。

それまでの会社に近いところに家を建てるというイメージから、電車に揺られ出勤することの嫌悪感がなくなった転換期ともいえるでしょう。

その流れから、都心に近いけど駅から遠い・バスを利用するなど交通網の整備によって一般化してきました。

しかし、今後を考えると都心の人口増加が顕著になり、売りやすいマンションという観点も考えると、
駅から徒歩圏内、それも5分以内という条件にはマッチさせたいところです。

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社会環境・経済環境

売りやすいマンションという条件を考えるときに、

  • 買いやすい・売りやすい社会環境
  • 買いやすい・売りやすい経済環境

ベースとなる社会環境・経済環境も無視できません。

低金利

買いやすい環境を見ると、金利は無視できません。

住宅ローンは空前の低金利ということで、買主はマンション価格以上にメリットを享受できるタイミングです。

中国経済

米中経済戦争が取りざたされている今、
この貿易戦争で中国経済は、さらに打撃を受けるでしょうし、HUAWEI(ファーウェイ)だけでなく中国企業のスパイ疑惑など、世界から見られる中国のポジションも不透明です。

なんだかんだ言って、中国との取引も多い日本ですから、それなりのダメージを受けることはあるでしょう。

ただ、そのダメージを最小化するだけの選択肢を持っているのが今の日本でもあります。

米中をはじめ世界的に減税傾向の政策の今、日本は、増税の方向です。
もしかしたら、ギリギリのところで凍結、また、減税(5%)という選択肢がないわけではありません。

さらに、世界を見たときに安定して投資できる国の1つが日本でもあります。

中国の投資家は国内不安から、日本(国外)に資産を持つ傾向は顕著です。

不動産も同じですので、国内の政策、外的要因も含め、過剰に消極的になる必要はないともいえます。

売りやすいマンションの特徴

東京オリンピック2020

来年に迫った東京オリンピック2020。

国内の盛り上がりだけでなく、インバウンド:訪日外国人も増加している状況から、世界に日本を発信する絶好の機会です。

売りやすい・売りにくいマンション

もし、売りにくいマンションだと感じたとき、どうしたらいいでしょうか?

売りやすい物件があれば、売りにくい物件があるのは事実です。

私なら、こう考えます。

それは、条件のいいマンションに買い替えです。

駅から10分のマンションが売りにくいマンションであれば、駅から5分以内の不動産に買い替えです。

都心の地価が上がっているから、購入する物件が上がっているかもしれませんが、逆に言えば、売却するマンションを高く売ることができます。

少しでも高く売却してくれる不動産会社はどこなのか?
その不動産会社の査定額は、相場にあってるのか?

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