売れ残りの新築マンションを購入するなら:値引き交渉の基本

売れ残り新築マンションマンション購入

消費税増税が10月に迫ってきました。

マンション購入において、
個人が売り主の中古マンションは増税に関係ありませんが、
新築マンションは消費税がガッツリかかってきますので、駆け込み需要もありそうですが、そんな雰囲気はないようです。

厳密に言えば、
引き渡しが決済時期なので、今購入しても、基本的には引き渡し・入居は増税後になり、10%が適用となるためピークは過ぎているとも言えるでしょう。

そんな新築マンションですが、
このところのニュースにおいて、完売!完売!というような好景気ではなく、売れ残りもチラホラという状況のようです。

そこで今回は、売れ残りの新築マンションの購入について考えてみました。

売れ残りの新築マンション購入

  • 中古マンション
  • 新築マンション

どちらが欲しいか?

っと問われれば、基本的に新築マンションでしょう。

新築マンションでも、

  • 竣工(完成)前の新築マンション
  • 完成後の内覧可能な新築マンション

どちらが欲しいか?

っと問われれば、内覧可能なマンションとなるでしょう。

売れ残っている新築マンションの定義はいろいろありますが、
建物が立ち・室内の確認も可能なマンションということを売れ残っている新築マンションとすると、

  • 各部屋の確認
  • 設備の状態
  • 窓からの景観
  • 隣の建物との距離

また、入居が始まっていれば、購入者の顔まで確認ができます。

さらに、半年・1年以上経っていれば

  • 初期の不具合
  • 管理組合・理事会の議事録
  • 居住者からの感想

まで、確認が可能です。

ここまで説明すると、残り物には福がある的な新築マンションに見えるかもしれません。

売れ残り 新築マンション

売れ残り新築マンションには理由がある

では、そんな売れ残りの新築マンションは買いなのか?

この部分は慎重に考えなくてはいけません。

  • 販売価格
  • 不動産市況
  • 立地
  • 営業

など、
売れないマンションには、売れない理由があるかもしれません。

売れるマンションは中古でも新築でも即売れます。

逆に、売れないマンションは、新築に限らず売れ残ります。

東京オリンピック開催が決定し、不動産市況が上向きになり、それに伴い
土地取得が難しくなり、好立地に新築マンションを建設することは難しくなりました。

さらに、ホテル用地との取得合戦も過熱したため、
こんなところに~?!
というところでも、マンション建設が始まりました。
都内での一例として

  • 駅から徒歩10分以上の新築マンション
  • 駅からバスを利用する新築マンション

など、駅から離れた場所は新築でも売れ残りやすいマンションでもあります。

売れ残り新築マンションを購入するなら

  • 売れ残りの新築マンションだろうが
  • 新築マンションだろうが
  • 中古マンションだろうが

マンション選び、考え方は同じです。

売却を考えて購入することです。

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資産価値に関しての考え方は、簡単ことではありませんが、

  • 少子化・人口減少
  • 都心の人口増加傾向
  • 駅からの距離

など、現状考えられることはいろいろあります。

もちろん、都心の地価が上がっていることから、将来、都心回帰ならぬ地方回帰になるかもしれません。

ただ、それも不動産市況なので、少なくとも何も考えずに人生で大きな買い物をするのは良くないでしょう。

新築マンションでも、売れ残りのマンションでも、メリットもあればデメリットもあります。

中古マンションを含めて、
どれがお得か?という判断はその時々でかわりますが、売れ残りの新築マンション購入のテクニックを最後に紹介したいと思います。

新築マンション 売れ残り

売れ残った新築マンション購入の見極め

売れ残っているマンション購入に関しては、

  • 物件の見極め
  • 金額面の交渉

を無視できません。

物件の見極め

マンションの価値は、
周辺環境の善し悪しで変わってきます。

  • その地域に需要がどれだけあるのか?
  • 人口の推移をどう読み解くか?
  • 管理状況・修繕計画はどうなっているのか?

駅からの距離

駅からの距離は近いに越したことはありません。
できれば3分以内、少なくとも5分以内の物件を選びたいものです。
10分以上のマンションは、避けたいところです。

商業施設・スーパー・病院

生活に欠かせないツールはどれだけあるか?
コンビニやスーパー、病院、薬局、商業施設との距離も無視できません。

人口の推移

今後、人口はどうなっていくのか?
以前の記事で、実家の帰った時の街の移り変わりを少し紹介しました。

大規模分譲地は、50年経つと高齢化地域になります。
よって住宅地であっても、後継ぎのいない地域は過疎化になっていきます。
人口の推移は総務省が出していますが、詳細に見るのであれば、その地の住民の顔を確認するのも1つです。

新築マンションの場合、住宅ローンを受ける関係で若い世代が多いので、その部分では若干安心できるかもしれません。

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管理・修繕

新築マンションであっても、半年もすれば管理組合・理事会が結成されます。

そこで、今後のマンションの管理計画が議事録として残されます。

新築マンションなので、そこまで具体的な話もトラブルもないでしょうが、確認できる以上、確認しておきたいところです。

金額面の交渉

売れ残った新築マンションは、値切りの絶好の機会です。

100戸中、80戸が売れ、残り20戸などのタイミングは、特におすすめです。

デベロッパーも販売会社も計画通りいかず、1日でも早く売りさばきたいというのが本心でしょう。

そこで、値引きの考え方ですが、
住民が住み始めている以上、中古マンション扱いと見て交渉するといいでしょう。
2割カットをベースに交渉を進めていくといいでしょう。

販売会社の営業もプロなので、あの手この手で揺さぶってくるでしょうが、ダメなら諦める位の気持ちがいいでしょう。

売れ残っているマンションは、そう簡単に完売しないと思って価格交渉が通らないのであれば、その場を離れることです。

縁がなかった、そう思うことです。

後日、営業から連絡があれば、良縁が訪れたと思えばいいでしょう。

そして、最終の値引きは、消費税2%分の値引きです。

新築マンションですので、消費税は10%乗ってきます。
増税前の8%を懇願して、終結できれば最高の値切り交渉と言えるでしょう。

ちなみに売れ残りが残り5戸などになると、営業マンも強気に来るでしょうが、売れ残り20戸くらいのタイミングであれば、この交渉も実るでしょう。

管理費・修繕積立金

併せて管理費・修繕積立金の確認もしておきましょう。

マンションには、日々の管理・将来的な修繕のために管理費・修繕積立金の徴収があります。

売れ残っているマンションのこの費用を誰が持つのか?

購入者が、過去をさかのぼって支払うということは避けたいところです。

購入前までは販売会社が負担という確認を取っておきましょう。

売れ残った新築マンション購入:まとめ

新築マンションは、
新築プレミアという広告費やモデルルームなどの費用も上乗せされているため、割高物件です。

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しかし、売れ残りとなるとそれはまた別の話です。

焦って購入を決める必要はなく、
しっかり物件を吟味し、そして、最高の交渉で少しでも安く購入してもらいたいものです。

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