マンションを売るか?貸すか?見極め方法を紹介します

マンションを売るか?貸すか? マンション売る?貸す?
マンション 売る 貸す

マンション売る貸すの見極め

 

マンション 売る?貸す?

マンションを売るのと貸すのではどっちが得か?

考えたことありませんか?

  • 売却して売却益を得るか?
  • 賃貸に出して家賃収入を得るか?

結論を言うと、社会情勢によって貸したほうがいい場合もありますし、売ったほうがいい場合もあります。

その理由を簡単に説明すると、地価をはじめ、マンション価格・相場は意外と上下します。

逆に、家賃・賃貸収入は、それほど上下しません。

地価が上がることで、家賃がそれに比例する形で上がるかというと微増程度です。

要するに、地価が上昇傾向にある場合は、売却にベクトルが傾き、下降傾向の場合はその逆ということになるのです。

では、その見極めをどうすればいいのでしょうか?

多くの人は、しっかりと見極める余裕もなく、家庭の事情や個人的な事情で売却と賃貸の判断をしてしまいがちですが、

ここでは、マンションを売るか?貸すか?の見極め方の紹介します。

 
 

マンションの価値の把握が判断のすべて

マンションの相場を知る

まず、
マンションの相場を知ることがすべてです。

売却した場合、どれくらいの金額で売れるのか? 
この把握です。

一括査定サイトを活用することで、複数の業者から査定をうけられますし、
査定員が訪問に来ることなく、概算見積もりをもらえますので、1つでも多くのサイトに登録することで相場の幅を確認できます。

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絶対やってはいけないことは1社だけに査定を出すことです。
日本人は、他社(他人)との比較に長けた国民です。
よって、比較対象をしっかり持つことで、良し悪しを認識でき、正確な相場を確認できます。
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複数社からの査定額を見れば、大まかな買取相場も見えてくると思います。

 
 

マンション相場と家賃相場を比較する

次は、近隣の家賃相場を確認します。

Yahoo不動産で近隣の賃貸価格を確認しましょう。
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/

同じ地域、同じ間取り、広さで検索をかければ一発です。

これで、

  • マンションの買取相場
  • 近隣マンションの家賃相場

が揃いました。

賃貸に出すか?売却するか?最終判断

では、これをもとにどう判断すればいいのか?

・利回りを考える

不動産投資を行う場合、利回り8%程度は最低欲しいところです。

ただ、実際都心では、3%代でもバンバン売れている状況ですので、場所によっては5%くらいをラインに考える所もあります。

そこで、買取価格と家賃相場から利回りを出します。

たとえば

  • 相場3000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合(年間180万円) 
    表面利回り6%
  • 相場5000万円で売れる物件、家賃収入15万円の場合(年間180万円)
    表面利回り3.6%

あくまでも、表面利回りですが、

  • 6%であれば、賃貸も検討の余地あり
  • 3.6%であれば、売る判断もあり

ただ、これは売ろうと考えているマンションの地域によっても利回りの考え方は変わります。

都心では3%代もありますが、駅から遠い、立地が悪い、また、空室状態・入居率が悪い地域の場合は、もう少し高い利回りを設定したほうがいいかもしれません。

利回りの計算は、あくまでも1年を通して入居の状態をベースとしていますので・・。。

また、

  • ローン残高をある場合
  • 築年数が古い場合

は、その数字を鵜呑みにできません。

特に築年数が古い場合、一度リノベーション・リフォームをかけてから賃貸に出さないと、スムーズ入居者が決定しない場合もあります。

利回りは、家賃収入あってのことですので、賃貸契約が決まりにくい状態は打破する必要があり、その際のリノベーション費用は別途計上する必要があるわけです。

また、ローン残高がある場合、家賃収入に関わる税金も頭に入れておく必要があります。

家賃は、丸々懐には入りません。

家賃も所得(不動産所得)ですから、確定申告が必要です。

細かい話は後日別の機会で説明したいと思いますが、ローン残高は、経費に計上できません。

よって、家賃収入の40%程度をまず税金で持っていかれ、その残りの金額からローン返済を行うということになります。

よって、住宅ローンが払いきれていない場合は、その部分をしっかり判断材料に入れ、税金対策も考えたいところです。

 
 

マンション売却を決定したとき

概算見積もりをもとに、この金額であれば売りたい!という判断をした場合は、実際に訪問査定で売却金額を決定します。

概算見積もりはあくまでも、その近隣の相場を前提に出しているものです。

また、あくまでも相場なので、希望価格での交渉も可能となります。

そこで、概算見積もりの中から数社を選定し、複数社に訪問見積もりを依頼し、競わせたいところです。

さらに、不動産コンシェルジュの活用もお勧めします。
関東近郊に限られますが、ソニー不動産が定評で、一括査定サイトは査定の数字をまとめることが仕事ですが、不動産コンシェルジュは、売り手側の味方として、買主との交渉をしてくれます。

事前に、概算金額から、自分の売りたい希望価格を算出しておくことで、より高い売却金額でうることができるというわけです。

ソニー不動産
ソニー査定

家を買う、家を売る人生でも何度も起こることはありません。
マンションを売る・貸すも同じことですので、判断方法の一考察としてもらればと思います。

 
 

マンションをそのまま売るかリノベーションするか

マンションを売りに出す時は、出来るだけ高く売りたいですし早く買い手が見つかって欲しいです。

その場合に一つの手段としてリノベーションしてマンションを売るといった方法があります。

リノベーションとはリフォームよりも大掛かりな改修ですので、老朽化が進んだ物件も見違えるほどに生まれ変わります。

しかし当然ながら費用がかかりますので、その費用分をマンションの売却価格にどこまで上乗せするのか検討する必要があります。

改修工事費用を売却価格に転嫁してしまえば買い手が見つからない場合もありますし、逆に改修工事費用を自ら負担することになりますとその分売却益が減ってしまうことになります。

買い手側は綺麗な物件の方を当然好みますが、出来るだけ安く購入して自ら改修工事をしたい人とか、せっかく改修工事をしたのに買い手側の好みに合わないといったケースもありますので、一概にリノベーションをした方が良いとは言えません。

物件はそのままで、改修工事のプランや改修工事後のイラストなどを提示すれば費用もかからず買い手側の興味を惹くことも出来ます。

リノコを活用すれば、あなたに合ったリノベーション・リフォーム会社をご紹介してくれます。
また、提案内容をもとにお見積もり費用や条件で徹底比較できるので納得のリフォームが可能となります。
無料なので、賃貸料金とリフォーム費用を天秤にかけることをおすすめします。

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マンションを売るか?貸すか?見極め方