家賃を上げる方法
【追記】
最近、衝撃的なニュースが表に出てきました。
全国で、修繕積立金の増額が相次いでいる。保全は必要だが、大規模修繕に絡んで儲けを企む業者は多い。一方、管理が行き届かないマンションはスラム化する。
こちらは、何年か前に修繕積立金不足について紹介していたことです。
タワマンの歴史ってまだ歴史が浅く40年・50年程度。
新耐震基準になって30年。
ということは、まともな大規模修繕工事を3回やったマンションもほんの一握りだと想像がつく。
それ以上に、修繕積立金不足によって、大規模修繕工事を小規模修繕工事に変更したり、場合によっては見送ったりというマンションも・・・。
そこで、問題となるのが、
1回に数億円の工事費用が掛かるわけですから
- 修繕積立金の増額
- 大規模修繕工事用に一時金で100万、200万の徴収
が実際に起きているのが現状。
2chのひろゆきさんも
タワーマンションを資産として考えてる人もいるようですが「大規模修繕にいくらかかるのか、誰もわからない。」という事実を無視してる人が買ってる気がします。
30年後に修繕する材料費や人件費や工法がわからないまま買わされてるんですよね。。
売る側もぼやかしますし。https://t.co/C83gGPoPaY— ひろゆき, Hiroyuki Nishimura (@hirox246) November 29, 2021
ここで、オーナーが考えなくてはいけないことが、
修繕積立金の増額による、利回りダウン
ざっくり家賃から管理費・修繕積立金・固定資産税を引いた額から利回りを考えますが、修繕積立金の大幅アップは大ダメージ。
管理費：1万円
修繕積立金：15,000円
↓
家賃：18万円
管理費：1万円
修繕積立金：33,000円
になったらどうですか？
手元に残るお金が、
15万5000円 → 13万7000円
場合によっては、死活問題化する人も少なくないかもしれません。
そこで、
まず、考えるのが家賃を上げることができないか？
今回のテーマです。
家賃を上げる方法は難しいか？
コロナの影響で地価動向は不透明。
オリンピックは無観客となりましたが、依然として都心の賃貸需要は高く、
マンションオーナーとしての心理は、家賃を上げられるのではないか？
と考えている人も少なくないでしょう。
- 空室を少なくしたい
- 家賃を1円でも高くしたい
- 長い間居住してほしい
- トラブルのない方に住んでほしい
などがあります。
景気が悪いとき、また、物件の立地が悪い場合、空室を避けるために、家賃を下げるなど苦労が耐えません。
ただ、収益物件として物件選定のレベルが高い人は
景気や社会環境が変わる中で、オーナー心理として、家賃をそろそろ上げてもいいかも？！と考える社会情勢になりつつあります。
では、家賃交渉は難しいのでしょうか？
家賃交渉によって、住人とのトラブルになって出て行ってしまったらどうしよう？
実は、この思考が最大のチャンスになる可能性があります。
（詳細は後半で）
家賃交渉の基本
家賃を上げる場合、
新規申込であれば、家賃設定を変更するだけで済みますが、
既存に居住している人との交渉をする時は、一筋縄ではいかないと考えるでしょう。
でも、実際は、そこまでナーバスになる必要はありません。
絶対に家賃を上げたい！というより、できれば家賃が上がればなぁ～
という心理状況で望めば、ダメ元で家賃交渉を行ってもいいと思います。
自分で行う必要はなく、仲介している不動産会社に相談すればいいのですから・・。
実際に行うか？は別として、
不動産会社に相談して、周りの家賃相場や状況と照らし合わせて
- 上げる必要があるか？
- 時期的に可能性はあるか？
判断するのもいいでしょう。
家賃と売買価格を考えてみる
不動産でやっかいなのが、土地の値段、不動産価値 と 家賃相場が著しく乖離しているところです。
マンションを売りたい！というとき、
一括査定に出すと、10年前に4000万で購入した千代田区や中央区のマンションが、
- A社では 4000万円
- B社では、5200万円
- C社では、4400万円
・
・
など、かなりの開きで査定額を提示されます。
実に1000万円以上の評価の差！！
需要と供給のバランス、今後の読み、また不動産会社の買取強化（決算前）などで、その査定額は大きく変わってきます。
というと、
10年前に4000万円で新築マンションが購入できた地域で 2LDKの家賃が19万円だったとします。
10年後に
同じ条件の新築マンションが5000万円で販売されている場合、2LDKの家賃は同等もしくは5000円/月アップ程度です。
不動産の相場は劇的に上がっていても、家賃相場はそんなに動きません。
その大きな理由が、
賃貸住人は、転々と場所を変えて生活できるライフスタイルだからです。
家賃が気にいなければ、
同じ広さで築年数を少し落とせば安いマンションに引っ越すことができます。
新規申込では強気な家賃設定はできても、途中で家賃を上げる交渉が難しいという側面があるのも、家賃相場が変わらない１つの要因です。
家賃を上げるためのテクニック
家賃を上げるためには、それなりの名目が必要です。
周りの家賃相場が上がっているという要因だけでは、十分な説得にはなりません。
そのために、
管理組合との付き合いを密にし、状況の変化を家賃を上げるタイミングとする形はアリだと思います。
例えば、
・大規模修繕工事：外壁塗装など、大きな工事に絡むとして家賃交渉
一棟マンションオーナーでない一室マンションオーナーでもマンションの定期メンテナンス時（修繕工事）に合わせて、それを口実にするものいいでしょう
最近では
- 防犯設備を強化のために、監視カメラの増強
- ピッキング防止などから、古いマンションでは鍵の見直し
などもタイミングの１つです。
その際には、近隣の家賃相場を引き合いに出し、その理由を提示。
固定資産（土地・家屋）評価証明書（固定資産評価証明書）も添付で重みを持たせることができます。
修繕積立金が上がろうが、借主には関係ない話です。
居住権で居住する権利が手厚く守られているため、居住者からNGを突きつけられれば、それでおしまいです。
家賃を上げることは幸せになるのか？
家賃を上げれば、実入りが増えます。
- ５０００円上がった場合、年間６万円
- １０００円上がった場合、年間１万２０００円
もちろん、その金額を甘く見てはいけませんが、
マンションオーナーとしての真のメリットとなるのか？
そこもしっかり考えるなくてはいけません。
【告知：不動産投資セミナーに行ったことありますか？】
筆者は、コロナ前はよく不動産投資セミナーによく行っていました。
この不動産投資セミナーは、
新たに不動産投資を行う人をターゲットとしていますが、実は実際に不動産活用を行っている人にとっての方が有益な情報がゴロゴロ転がっています。
考えてみてください。
実際に不動産投資を行っているとはいえ、
不動産動向は随時把握しておく必要があります。
- 今後の見通し
- 現状起きている問題点
など、生の情報を聞ける機会でもあります。
さらに、その時々でユーザーニーズも変わります。
30年ほど前、バス・トイレ一緒のユニットバスが定番でしたが、今は、バス・トレイ別は必須の状況です。
逆に、
- 昔は
1ルーム：6畳以上は欲しい、1DKを望む人が大半でした - 最近は、
狭くてもキッチンがなくても、駅近がいいなどの需要に変化してきました。
また、実際に今起きている借主との問題、家賃だけでなく借主との関係なども相談できることなど不動産投資セミナーは現状の不動産オーナーにとっての格好の勉強の場となっています。
実際に、不動産投資を行っているオーナーさんとの情報交換で、アイデアがもらえたりもします。
家賃交渉を最大のメリットにするには
実際に筆者が行った方法ですが、
不動産の醍醐味の１つが売却益（キャピタルゲイン）です。
入居している限り、継続的に続く家賃を得ながら、最高の状況で売却できれば、それに越したことはありません。
マンションは需要と供給に成り立っています。
それは、
- マンションを購入したいファミリー
- マンション投資をしたい日本人
に合わせて
- 中国人をはじめとした爆買い連中
を無視できません。
- 中国資本、中国の金持ちが日本の不動産を購入したい！
- 早いうちに日本に資産を持ちたい！
そんな、
不動産売却を視野にいれながら賃貸運用を行う。
この思考は常に持っておかなくてはなりません。
と
マンションを相場より５００万円アップで売却する労力
それほど変わりません。
家賃を上げることを逆手に取った最大のテクニック
家賃交渉（家賃を上げるという行為）は、
居住者へのプレッシャーの他ありません。
ただ、
基本的に、借主の権利が強いので、家賃アップはうまくいきません。
それでもいいのです。
あくまでも、相手に告知することが重要です。
家賃交渉の話が来れば、借主もいろいろ考えます。
何となく他の賃貸物件情報を確認し始めます。
今まで、引っ越すという意識は微塵もなかったところに、引越しという意識を埋め込むことができます。
更新をしないとなれば、売却のタイミングとなります。
家賃交渉はうまくいったら？
上手に、追い出そうと思ったら、
家賃交渉をしてそれに応じられたらどうするの？
という疑問がわいた人もいるかもしれません。
よく考えてください。
家賃が幾らだから、年間幾らの家賃収入が見込める。
要するに、利回りがどれくらいか？
ここをみられます。
その際、
以前より家賃交渉で家賃を上げた状態で売却をするわけですから、利回りが良くなります。
結果的に、それは売却主の武器になるのです。
この地域の相場は2LDK”15万円”ですが、この物件は16万円です
となれば、
かなり有利に物事が進みますし、合わせて、その分高くマンションを売ることができるのです！！！
どうですか？
マンションを売るタイミングも加味
最大問題は、売るタイミングです。
それに関しては、一括査定で複数のサイトに登録し、最高額を確認しながらの判断となります。
査定をしたから売らなくてはないらというわけではないですから
相場を確認しながら定期的に価格をチェックするというテクニックも存在します。
また、必ずしも訪問査定出なくてはいけないというわけではないので、机上査定をお願いでたくさんの相場が確認できることでしょう。
マンション査定体験
オリンピックが終わった後は値崩れするとおもっているので、マンションを売り・高額売却を実現しました
まだ売却するには早いかなと考えつつ、思い切ってマンションを売却したんです。
理由はオリンピックで、オリンピック開催前は盛り上がって不動産価格がぐんぐん上がりそうですが、オリンピック後に注目度が下がって一気に値崩れしそうな気がしたんですね。
値上がりするとまだ上がるんじゃないかと期待して、売りそびれてしまいそうな心配がありますし、ならばオリンピック開催前の今のタイミングが良さそうだと睨んだんです。
結果的に、高く売却ができました。複数の不動産会社に見積もりを依頼しましたが、どこも期待した以上の結果でしたし、最終的に見積額が一番高かった会社を通じて売りに出したところ、気前が良い購入希望者があらわれてくれたのでラッキーでした。
↑、実際には、コロナや無観客でのオリンピックということになったので、状況は変わりましたが、
都心に関しては、まだまだ、需給環境が崩れていませんので・・。
一括不動産査定ができるサイトは以下になります。