家賃を上げる方法は難しいか？
東京オリンピックを前にし、景気も大手から良くなりつつある今、合わせて地価も上がり出している状況から
マンションオーナーとしての心理は、そろそろ家賃を上げられるのではないか？
ということでしょう。
- 空室を少なくしたい
- 家賃を1円でも高くしたい
- 長い間居住してほしい
- トラブルのない方に住んでほしい
などがあります。
景気が悪いとき、また、物件の立地が悪い場合、空室を避けるために、家賃を下げるなど苦労が耐えませんでした。
しかし、今は、収益物件になるかどうか？その見極め、選定レベルが高くなり、
失敗しにくいマンションオーナーが増えているのも事実です。
ただ、景気や状況は変わる中で、オーナー心理は変化し、家賃をそろそろ上げたい！と考える社会情勢になりつつあります。
では、家賃交渉は難しいのか？
家賃交渉によって、住人とのトラブルになって出て行ってしまったらどうしよう？
実は、これが最大のチャンスになるのです。
（詳細は後半で）
家賃交渉の基本
家賃を上げる場合
新規申込の場合は、家賃設定を変更するだけで済みますが、
既存に居住している人に交渉する場合は、一筋縄ではいかないと考えるでしょう。
でも、実際は、そこまでナーバスになる必要はありません。
絶対に家賃を上げたい！というより、できれば家賃が上がればなぁ～
という心理状況で望めば、ダメ元で行ってもいいと思います。
自分で行う必要はなく、仲介している不動産会社に相談すればいいのですから・・。
実際に行うか？は別として、
相談で、周りの家賃相場や状況に応じて、上げる必要があるか？時期尚早なのか？の判断をしてくれるでしょう。
家賃と地価を考えてみる
不動産でやっかいなのが、土地の値段、不動産価値 と 家賃相場が著しく離れているところです。
マンションを売りたい！というとき、
一括査定に出すと、10年前に4000万で購入した千代田区のマンションが、
A社では 3600万円
B社では、3200万円
C社では、4400万円
・
・
など、かなりの開きがでます。
実に1000万円以上の評価の差！！
需要と供給のバランス、今後の読み、また不動産会社の買取強化（決算前）などでその査定額は大きく変わってきます。
10年前に4000万円で新築マンションが購入できた地域で 2LDKの家賃が19万円だったとします。
10年後に
同じ条件の新築マンションが5000万円で販売されている場合、2LDKの家賃は同等もしくは5000円アップ程度です。
不動産の相場は劇的に上がっていても、家賃相場はそう動きません。
大きな理由は、賃貸住人は、転々と場所を変えて生活できるライフスタイルです。
家賃が高くなれば、同じ広さで築年数を少し落とせば安いマンションに引っ越すことができます。
要するに、新規申込では強気な家賃設定はできても、途中で家賃を上げる交渉は難しいという側面があるのを知っておく必要もあります。
家賃を上げるためのテクニック
家賃を上げるためには、それなりの名目が必要です。
周りの相場が上がっているという要因だけでは、十分な説得にはなりません。
・外壁塗装など、大きな工事に絡む家賃交渉
一棟マンションオーナーでない一室マンションオーナーでも、マンションの定期メンテナンス時に合わせて、それを口実にするものいいでしょう
最近では
- 防犯設備を強化のために、監視カメラの増強
- ピッキング防止などから、古いマンションでは鍵の見直し
などもいいタイミングです。
管理組合との付き合いを密にし、状況の変化を家賃を上げるための交渉のテクニックにプラスしましょう。
その際には、近隣の家賃相場を引き合いに出し、その理由を提示。
固定資産（土地・家屋）評価証明書（固定資産評価証明書）も添付で重みを持たせることができます。
家賃を上げることは幸せになるのか？
家賃を上げれば、実入りが増えます。
５０００円上がった場合、年間６万円
１０００円上がった場合、年間１万２０００円
もちろん、その金額を甘く見てはいけませんが、
マンションオーナーとしての真のメリットとなるのか？
そこもしっかり考えるといいですね。
その秘密は、不動産セミナーでもよく語られています。
この不動産投資セミナーですが、新たに不動産投資を行う人をターゲットとしていますが、実は実際に不動産活用を行っている人にとっての方が有益な情報がゴロゴロ転がっています。
考えてみてください。
実際に不動産投資を行っているということは、現実のことについては非常に詳しいと思います。
しかし、
- 今後の見通し
- 現状起きている問題点
など、生の情報を聞ける機会でもあります。
また、実際に今起きている問題、家賃だけでなく借主との関係なども相談できることも大きなメリットとなります。
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家賃交渉を最大のメリットにするには
私が実際に行った方法を紹介しましょう。
不動産の醍醐味は売却益です。
入居している限り継続的に続く家賃を得ながら、最高の状況で売却できれば、それに越したことはありません。
マンションは需要と供給に成り立っています。
それは、
- マンションを購入したいファミリー
- マンション投資をしたい日本人
に合わせて
- 中国人をはじめとした爆買い連中
を無視できません。
- 中国資本、中国の金持ちが日本の不動産を購入したい！
- 早いうちに日本に資産を持ちたい！
マンション売却を視野にいれながら賃貸で流す。
この思考を持ってはいかがでしょうか？
と
マンションを相場より５００万円アップで売却する労力
それほど変わりません。
家賃を上げることを逆手に取った最大のテクニック
家賃を上げるという行為は、居住者へのプレッシャーの他ありません。
言い換えれば、
次の更新の時には、出て行ってね！というメッセージをこめることができ、それが最大のテクニックなのです。
家賃交渉はうまく行きません
とはいえ、基本的に、借主の権利が強いので、家賃アップはうまくいきません。
それでもいいのです。
あくまでも、プレッシャーをかけるだけですから・・・。
家賃交渉の話が来れば、何となく他の賃貸物件情報を確認し始めます。
今まで、引っ越すという意識は微塵もなかったところに、引っ越しという意識を埋め込むことができるのですから・・・。
もし、家賃交渉はうまくいったら？
ただ、家賃交渉をしてそれに応じられたらどうするの？
という疑問がわいた人もいるかもしれません。
よく考えてください。
家賃が幾らだから、年間幾らの家賃収入が見込める。
要するに、利回りがどれくらいか？
ここをみられます。
その際、家賃を上げた状態で売却をするわけですから利回りが良くなるはずです。
結果的に、それは販売側からすれば武器になるのです。
この地域の相場は2LDK”15万円”ですが、この物件は16万円です
となれば、
かなり有利に物事が進みますし、合わせて、その分高くマンションを売ることができるのです！！！
どうですか？
マンションを売るタイミングも加味
最大問題は、売るタイミングです。
それに関しては、一括査定で複数のサイトに登録し、最高額を確認しながらの判断となります。
査定をしたから売らなくてはないらというわけではないですから
相場を確認しながら定期的に価格をチェックするというテクニックも存在します。
また、必ずしも訪問査定出なくてはいけないというわけではないので、机上査定をお願いでたくさんの相場が確認できることでしょう。
一括不動産査定ができるサイトは以下になります。
【不動産市況：今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
- コロナ自粛・経済下火（4月）
- 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ
- 業績悪化・オフィス空室率上昇（秋・冬）
- ボーナス減額・カット（冬）（今）
- 本格的第2波：3波？（ウイルスが活発になり、免疫力が下がる”冬”）（今）
- 給料減額・ローン返済が不透明（1年後）
- ペアローン（共働き夫婦）破綻急増（1年後）
- 売り物件過多（2年後）
- 不動産市況最悪（2年後以降）
さらに厄介なのがこれが世界的だということです。
海外マネーが流れてくるのであれば、日本一人勝ちという状況も作れますが、それも期待薄です。
今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。
イメージは出来ても、実感が後から付いてくるそれが不動産市況です。
その証拠というわけではないが、
- 不動産査定を行うと、高めの査定結果が出ます。
- しかし、不動産会社の買取依頼の場合、かなりシビアな数字が提示されます。
場合によっては、半額という状況。
不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。
知人の話だと幸い9月・10月の不動産売買は高水準だったようです。
理由は1つで、新規の売り物件が意外と増えておらず、現状、供給が追いついていないことだそうです。
購入者は安く購入を考えているので、売り物件が増えたら一気に雰囲気が変わるかも？とも言っていました。
売却を考え始めている人は今のうちかもしれません。
①不動産購入のタイミング？
不動産市況が下がる流れであれば、不動産購入のタイミングとも言えるでしょう。
急いで買う必要がありませんが、
以前紹介した家を安く購入する方法の活躍の出番かもしれませんね。
探しに行くのではなく、最新情報を的確にゲットする
②不動産投資の準備も
安く不動産を購入できれば利回りがグーンっと上がります。
高利回りであれば投資の回収も早く軒数も増やしやすいでしょう。
年収500円以上の人限定になりますが、
不動産投資を活用した10年後・20年後の人生プランを確認するといいと思います。
簡単なアンケートで老後資金作りにぴったりの投資スタイルを確認できます
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③マイホームを持っている人限定
当たり前ですが、
家を購入した時の金額 ＝ 今の価値ではありません。
家は株のように売り買いをするものではありません
とは言え、れっきとした財産です。
その財産を守るためにも、気になったタイミングでマイホームの査定を行うことをオススメします。
心配になる前に、ちょっと気になった人、
不動産査定の詳しくない人はこちらから確認するといいと思います。
＊年に1度くらい行うことをおすすめします。
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【体験談】家の査定をしてみました（共働きペアローン夫婦）
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マンション査定体験
まだ売却するには早いかなと考えつつ、思い切ってマンションを売却したんです。
理由はオリンピックで、オリンピック開催前は盛り上がって不動産価格がぐんぐん上がりそうですが、オリンピック後に注目度が下がって一気に値崩れしそうな気がしたんですね。
値上がりするとまだ上がるんじゃないかと期待して、売りそびれてしまいそうな心配がありますし、ならばオリンピック開催前の今のタイミングが良さそうだと睨んだんです。
結果的に、高く売却ができました。複数の不動産会社に見積もりを依頼しましたが、どこも期待した以上の結果でしたし、最終的に見積額が一番高かった会社を通じて売りに出したところ、気前が良い購入希望者があらわれてくれたのでラッキーでした。
マンションの家賃を上げるという行為を利用した最大のテクニックでした。