富動産と負動産
- 富動産とは？
- 負動産とは？
不動産投資、不動産売却、不動産購入の考え方について紹介します。
また、マンション売却において負動産を富動産に変えて売るテクニックも紹介しますので、最後まで熟読し参考にしてもらえればと思います。
自宅の価値は何で決まるのか？
富動産・負動産、いいネーミングだと思います。
- 富動産：お金を生む、価値が担保された不動産
- 負動産：お金を失う、持つだけマイナスの不動産
ざっくりと定義を書けば、このようなことではないでしょうか？
時間軸でも価値は変わる
ただ、富動産も負動産も、紙一重であったりもします。
- マンション投資・収益物件の場合、
家賃は入ってくるけど、ローン返済・管理費・修繕費を家賃だけでまかなえず足が出る。 - 一軒家の場合、
雨漏りやシロアリ・ねずみの害など、トラブルに見舞われてばかりでは、落ち着いて住むことができない家
これらだけみれば、負動産になるかもしれません。
しかし、それは一面的に見ただけで、時間軸を変えて考えると、
不動産投資
不動産投資でもローンが返済したタイミングから、完全な資産になり、担保価値も生まれます。
キャッシュフローは変わりますし、仮に30年掛けて住宅ローンを払い終えれば、老後の生活資金として大きな家賃収入になります。
一軒家・持ち家
一軒家においても同じです。
ねずみが出るような家（建物）の価値は、一切ないでしょう。
しかし、土地の価値は別です。
その土地を再利用することで、一気に富動産に変化します。
- ビルに建て替え、賃料収入をえらながら最上階に居住することも可能です。
- コインパーキング（駐車場）にすることで、節税しながら安定収入を得るのもいいでしょう。
- もちろん、売却という選択肢もあります。（更地にするか？そのまま売却か？）
など、負動産を富動産にすることは可能です。
子供のころ、平屋に住んでいましたが雨漏りの激しい家でした。
雨が降れば、5箇所くらいからポタポタと雨水が・・・。
さらに、６畳のダイニングキッチンにはたびたび、ねずみが顔を出したり・・・。
毎朝、ねずみが挨拶に来ていた・・・そんな状況でした。
小学校６年生のときに家を新築し、快適な住環境になりましたが、
田舎のサラリーマン（父）が、お金のない状態で結婚し、
借家から始まり、安い中古の一軒家を購入し、それから建て替えを行うまでのプロセスを今思うと上手に富動産に育てあげたなっと尊敬します。
負動産を富動産に転換できるの？
では負動産を富動産に変えることはできるのでしょうか？
不動産は、株などの証券や現金など違い、非常に動かしにくい資産です。
よって、時間をかけて売ることで現金化するのが一般的ですが、実際にはその運用方法は多数あります。
一軒家の場合
特に一軒家の場合は、運用パターンが多く、最近注目されているのが収益化を含めた活用法です。
単純にアパートに建て替えるという考えは昔の話です。
立地や広さによってその運用方法は変わりますし、時間軸によっても変わりますが、
- 一部を賃貸運用
- オフィススペースを意識した建築
- 商業ビル経営
- コインパーク・駐車場経営
- 一部車庫スペースを月極駐車場
- 土地を担保に借入し他の物件購入
など、そのアレンジは様々です。
ただ、資金管理・融資、通常の家を建てる・ビルを建てるのとは異なりますし、その土地をどうアレンジするか？
- 収益を最大化できるか？
- 資産を有効活用できるか？
は、素人が簡単に手を出せるものではありません。
特にこんな方におすすめ
土地における負動産を富動産にするならこんな人もおすすめです。
- 土地の活用方法がわからず放置している
- 親から土地を相続したけど、活用方法に困っている
- 税金対策・節税対策になるって聞いたけど本当?
- 一番収益が上がる活用方法ってどんな方法?
- 土地が狭い・変形している・立地がそもそも悪い
- 土地活用して将来の為に、長期的な収入が欲しい
- アパマン経営に興味があるけど失敗が怖い
など、一度、プロに活用法、アレンジを聞いてみるのもいいかもしれませんね。
土地の最適な活用方法を一括提案してくれるサイトがあるので、ここで簡単にお問い合わせできます。
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マンション売却：負動産を富動産にするには
マンションは、土地は個人の持ち分でないため、建て替えなどはできません。
また、すべてのマンションが駅から近く、夜景がキレイで、リビングが広いわけではありません。
では、マンションにおける負動産を富動産にすることができるのか？
答えは、Yesです！！
ここからは、マンション売却における、負動産を富動産への転換方法を考えてみたいと思います。
売主の思考・買主の思考
マンション売却を行う時に、売主は近隣の価格や築年数から販売価格を設定します。
机上の計算のもとにライバル物件を選定し、算定ともいえます。
そして、ウリになる情報をまとめ、意気揚々と売却をはじめます。
もちろん、多少のマイナス部分を考えますが、
実際のところ住んでいる本人はあまり、そのデメリットに気づかないことが一般的です。
売主目線と買主目線、また住人目線の相違がそこにあると言えます。
よって実際に、マンション売却を行うとお客様から
- 梁が気になる
- 天井が低い
- 日当たりが悪い
- 外からの目が気になる
- カベの薄さが気になる
- お風呂が汚い
- トイレが年代を感じる
- ゴミ置き場が汚い
など、言われてみれば・・・・という弱点が売却を通して浮き彫りになり、認識していきます。
マンション売却における負動産は、このような買主が気になる点、それによって購入の意欲がなくなってしまう点と考えられるでしょう。
内覧後の大きなポイント
そこで、マンション売却における負動産を富動産にするためには、何をすればいいのか？
それは、少しでも負動産を知ることです。
内覧・内見のポイントで少し紹介しましたが、
購入申し込みまで至らなかったとしても、
- それがなぜなのか？
- 申し込み至らなかった理由はなにか？
- どの部分は気になったのか？
- 他の物件と比較して、どこが悪かったのか？
を確認することで、負の部分を確認できます。
負動産を富動産ことは、その負の部分をしっかり把握することです。
負の部分を知ることで、対策が明確になります。
- 暗いなら、照明を増やし明るくすればいいのです。
- 狭いなら広く見せるようにすればいいのです。
- 殺風景なら、ホームステージングで室内装飾をすればいいのです。
- 価格が高いことを多々指摘されれば、価格変更を検討すればいいのです。
今まで気にしていないことを、気にするだけで一歩前進です。
- 身だしなみを指摘されたら、小綺麗にするだけで印象が変わります。
- 体臭を指摘されたら、ニオイケアをすればいいのです。
- 口癖や口が悪いことを指摘されたら、気にすることで見られ方が変わります。
これもすべて、負の部分を認識したからこそです。
富動産と負動産：まとめ
家・マンションの場合、立地や築年数は変えられませんが、購入希望者はそのことは承知の上です。
同じマンション内でも、使い方次第で室内の劣化にかなり差が出ます。
富動産と負動産は、
一軒家でもマンション、更地でも、ちょっとしたアイデア・工夫で、いかようにもなるわけです。
負動産を語るときに、
相続されると思っていた不動産が、
リバースモーゲージやハウスリースバックなどで、相続できない負動産だったなどにも使われます。
また、
田舎では、
- 廃墟物件
- リゾート地の空き家
などの負動産もありますが、
今回は首都圏版として、マンション売却も含めて、富動産と負動産を紹介してみました。
相続人がわからない廃墟物件、リゾート地の空き家・激安オークションはおいおい紹介したいと思います。
