専任媒介契約を解約したい・変更したい!一般媒介契約への移行について

専任媒介契約変更・解約 マンション売る・マンション売却

マンションを売ることが中々できず専任媒介契約・業者を解約・変更する場合

長年、住んでいるマンションは思い出が詰まっているためどうしても自己評価を高くする傾向があります。

特に売るために値段を設定する場合についつい高く値段を設定しがちです。

また不動産業者とマンションを売るための契約をする場合でも、一番高い金額を査定した業者に目が行きがちです。

ただ、一番高い査定をした業者と専任専属の契約を結んでも、そもそもが市場より高く値段が設定されているため売れ残るケースが多々あります。

そんな時、契約している業者の多くは、売れないとわかると値段を下げることを提案してきます。

そうなると仲介業者に対して不満、不信感が募るため業者変更したくなるものです。

また、売主も市場の反応の厳しさを痛感します。

そこで、業者選びは、金額だけではなく販売スケジュールやプランを細かく聞いて売却の準備をするため販売のための活動の努力をしてくれる業者を選びたいものです。

そこで、媒介契約の不動産会社の変更のテクニック・考え方を詳しく紹介します。

媒介契約の不動産会社を変更した友人の深い話

まず、最初に言っておきたいことは、

マンション売却は、買い手と売り手の一期一会:一生に一度の出会いとも言えます。

その買い主を紹介してくれる不動産会社の担当者だからこそ、そこに売り主と不動産会社との人間関係・信頼関係は不可欠です。

その人間関係を大事にしてくれる担当者こそが、心身になった相談に乗ってくれる担当者とも言えます。

そこで筆者が、友人から聞いて納得した話を紹介します。

マンション売却の流れは、

  • ①マンション一括査定サイト登録
  • ②マンション担当者との打ち合わせ
  • ③専任媒介契約
  • ④マンション売却告知
  • ⑤購入者の内見
  • ⑥仮予約
  • ⑦本契約

ですが、この中の②を深堀すると

  • 自宅マンションの出張査定
  • 不動産会社の紹介
  • マンション売却の流れの説明

初めて、担当者に会い、室内を見てもらい、不動産仲介の実績など会社の紹介を受けたのち、

  • 1社に絞る専任媒介契約
  • 複数社にお願いする一般媒介契約

をするわけですが、私の友人は専任媒介契約にまず、マンション売却を始めました。

販売を開始し3か月経ったタイミングで、少し売却金額をさげました。

この辺はよくある話です。

半年たっても内覧の申し込みはあるのですが、契約までは至らず、専任媒介契約を辞める意思決定をしました。

ということで、複数の担当者にお願いする一般媒介契約にするわけですが、

そこで、まず考えたことが
出張査定において、打ち合わせの時間を作ってもらった不動産会社の担当者の中で、
この間の6か月以内に
1件でも、内覧のお客様を紹介してくれた担当者は即一般媒介契約。

小まめに連絡をもらった担当者も即一般媒介契約。

逆に、
ステップメールを用いて、メルマガ的に一方的にメールを送ってきただけでの担当者には頼まない。
ということでした。

理由は、そのタイミングでは縁がなく専任媒介契約はできなかったとしても、

人間関係はそれで終わるわけではなく、また、部屋の状況を見ている担当者だけに、一から話をする必要もない。

さらに、内覧の送客してくれるという行動には感謝できるタイミングに感謝したい。
また、送客はお客様あってのものなので、その6か月はなかったとしても、連絡を頻繁にしてくれるというのは人間関係としての財産とも言える。
と。

逆に、面識があり、調子のいい話をしていたにも関わらず、一切その後連絡のない担当者は所詮、そんな人物であるということ。

≪結論≫
1度でもお会いした不動産担当者は、大事にし、大事にされるべき。

使えない不動産担当者

一般媒介契約は何社くらいがいいのか?

上の章で、一度あった担当者の一般媒介契約への見極め的なことを紹介しました。

それでは、一般媒介契約は何社くらいに絞ればいいのか?

ここにおいては答えはありません。
よって、筆者の個人的な考えになるのですが、1社でも多くの不動産会社とお付き合いするのがいいと思っています。

不動産担当者の気持ちは以下です。

  • 専任媒介を取りたい
  • 一般媒介であればライバル会社は少ない方がいい

よって、こう言うでしょう。

専任媒介契約であれば、

  • 管理が簡単です
  • 大手の不動産サイトへの掲載も行われます
一般媒介だと

  • 窓口が増えるので、内見の調整を都度行わなくてはならないので大変です。
  • 一般媒介だと広告費用をかけられないので大手の不動産サイトへの掲載がされず、内見申し込みが少なります。
  • 逆に一般媒介をした不動産会社が不動産サイトに掲載すると、同じマンションの情報がたくさん載ってしまいます
  • 仮に一般媒介であれば、2,3社に絞ったほうがいいです。

などなど。
これは、個人的に担当者の都合でしかありません。

もちろん、
一般媒介の場合、窓口が増えることで内見の調整など面倒になるというイメージがありますが、内見がない以上、売買成立はありません。
1件でも多くの内見を取ることも、売却が早く決まるポイントの1つです。

また、大手の不動産サイトに登録されないとしても、近隣の同等のマンションが登録されていれば、必然的にあなたのマンションも比較するために内見予約が入ります。

問題はその時、近隣のマンションのお問い合わせを受けた不動産会社が、
あなたのマンションと媒介契約あるか?ないか?です。

  • 一般媒介契約があれば、売り主からの仲介手数料が入ります。
  • 一般媒介契約がなければ、仲介手数料は入りません。

そのことを考えただけでも、一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。

マンションを売るときにかかる仲介手数料とは

自分の住んでいるマンションを売るということになった場合にも、上記でも紹介した

  • 複数の業者に同時に仲介を依頼する(一般媒介契約)
  • 一つの業者だけに絞って仲介を依頼(専任媒介契約)

があるわけですが、いずれにしても不動産仲介料は発生します。

法的に、仲介手数料は最大3%となっており、それ以上は求められることはありません。

逆に、3%以内なので、交渉によっては2%にすることも可能ですし、3%以内の定額報酬にすることも可能です。