専任媒介契約を解約したい・変更したい!一般媒介契約への移行について

専任媒介契約変更・解約マンション売る・マンション売却

結論から言います。

  • 内覧時の部屋の説明が乏しい担当者
  • 購入希望者からの質問に即返答できない担当者
  • また、この人に任せっきりでいいのか疑問

こんなことを感じたら即専任媒介を解除、変更しましょう。
 

マンション売却は、購入希望者との出会いだけでなく、
不動産担当者との出会いがすべてと言って間違いありません。

セールスの下手な営業員につかまってしまったら、早く売れたものも一向に売れません。

To sum up 要するに、不動産担当者との出会いを重要視することで、スムーズに売却が進むわけです。

このページを見ているということは実際に売りに出されているということでしょう。

でも、なかなか売れない・・・・www

今の状況が分かっているでしょうから、即新しい担当者探しを始めたいものです。

専任媒介契約を解約

マンションを売ることが中々できず、専任媒介契約・業者を解約・変更する場合

長年、住んでいるマンションは思い出が詰まっているため、どうしても自己評価を高くする傾向があります。

値段設定をする場合も、ついつい高く値段を設定しがちです。

また不動産業者とマンションを売るための契約(媒介契約書:宅地建物取引業法第34条の2第1項)をする場合でも、

一番高い金額を査定した業者に決めがちです。

よって、
一番高い査定をした業者と専任専属の契約を結んでも、

そもそもが市場より高く価格が設定されているため売れ残る結末となります。

となれば、
契約している業者から、
販売価格を下げることを提案してきます。

このあたりから雲行きが怪しくなります。

  • 希望していた価格で売れない
  • 価格の値下げ
  • 無駄な時間であった

仲介業者に対して不満、不信感が募りだし、業者変更が頭に浮かんできます。

もちろん、
売主自身も、初めてそのタイミングで市場の反応の厳しさを痛感します。

業者選びの基本

業者選びは、
金額だけではなく、販売スケジュールやプランを細かく聞いて、売却のイメージを鮮明にすることです。

専任媒介契約を解約した友人の深い話

まず、最初に言っておきたいことは、

マンション売却は、
買い手と売り手の一期一会:一生に一度の出会いとも言えます。

買い主を紹介してくれる不動産会社の担当者だからこそ、そこに売り主と不動産会社との人間関係・信頼関係は不可欠です。

そこで筆者が、
友人から聞いて納得した話を紹介します。

マンション売却の流れは、

  • ①マンション一括査定サイト登録
  • ②マンション担当者との打ち合わせ
  • ③専任媒介契約
  • ④マンション売却告知
  • ⑤購入者の内見
  • ⑥仮予約
  • ⑦本契約

ですが、この中の②を深堀すると

  • 自宅マンションの出張査定
  • 不動産会社の紹介
  • マンション売却の流れの説明

初めて、担当者に会い、室内を見てもらい、不動産仲介の実績など会社の紹介を受けたのち、

  • 1社に絞る専任媒介契約
  • 複数社にお願いする一般媒介契約

をするわけですが、私の友人は、意気投合した営業マンと専任媒介契約で、マンション売却を始めました。

なかなか売れない

販売を開始し、2ヶ月経ったタイミングで、少し売却金額をさげました。

この辺はよくある話です。

しかし、
初めて会った時のやる気は、ただただ調子が良かっただけということに気づき、

半年たっても、申し込み・契約までは至らず、専任媒介契約を辞める意思決定をしました。
*専任媒介契約の場合、3カ月1度の更新:契約途中での解約は違約金が発生するため、解除のタイミングはしっかり確認しましょう。

ということで、複数の担当者にお願いする一般媒介契約に変更しました。

専任から一般に闇雲にしても意味がない

そこで、まず考えたことが

初期の出張査定において、打ち合わせの時間を作ってもらった不動産会社の担当者の中で、

  • 1件でも、内覧のお客様を紹介してくれた担当者と一般媒介契約。
  • 小まめに連絡をもらった担当者と一般媒介契約。

逆に、
定型メール(ステップメール)を用いて、メルマガ的に一方的にメールを送ってきただけでの担当者には頼まない。
ということでした。

理由は、
その時は、縁がなく専任媒介契約はできなかったとしても、

人間関係はそれで終わるわけではなく、また、部屋の状況を見ている担当者だけに、一から話をする必要もない。

Moreover さらに内覧の送客してくれるという行動には感謝できるタイミングに感謝したい。

また、送客は、お客様あってのものなので、その6か月はなかったとしても、連絡を頻繁にしてくれるというのは人間関係としての財産とも言える。
と。

逆に、面識があり、調子のいい話をしていたにも関わらず、一切、その後連絡のない担当者は所詮、そんな人物であるということ。

筆者の不動産売却時の話ですが、
媒介契約を行う前の初期の打ち合わせで、

  • 「すぐ売れそうですね」
  • 「強気の金額でも内覧の申し込みは容易だと思います」

など、調子のいいことを言っていた営業マン。

媒介契約は行いませんでしたが、そこまで、大口をたたいておきながら、1件も内覧客の送客がありませんでした。

もちろん、媒介契約に至らなかったということで意図的に外されたとも考えられます。
しかし、あの時の姿勢と実際の行動の乖離には、トホホ・・・・という感じでした。

≪結論≫
1度でもお会いした不動産担当者は、大事にし、大事にされるべき。
【売れない理由は営業マン?】売却理由をベラバラ言う”悪い不動産営業マン”
お付き合いをしている不動産営業マンから、 とある地域のファミリータイプ物件が、相場以上のいい値段で売買締結したという話を聞いていた時の一コマ。 そこで聞いた、営業マンとしてあり得ない行動、悪い不動産営業マンの話を紹介します。 ...

使えない不動産担当者

一般媒介契約は何社くらいがいいのか?

上の章で、一度あった担当者の一般媒介契約への見極め的なことを紹介しました。

それでは、一般媒介契約は何社くらいに絞ればいいのか?

ここにおいては答えはありません。

筆者の個人的な考えになるのですが、1社でも多くの不動産会社とお付き合いするのがいいと思っています。

ちなみに、
不動産担当者の本心は以下です。

  • 専任媒介を取りたい
  • 一般媒介であればライバル会社は少ない方がいい

よって、こう言うでしょう。

専任媒介契約であれば、

  • 管理が簡単です
  • 専任なので注力して営業活動を行えます。
一般媒介だと

  • 窓口が増えるので、内見の調整を都度行わなくてはならないので大変です。
  • 不動産サイト(スーモ・アットホーム等)に、同じマンションの情報がたくさん載ってしまいます
  • 仮に一般媒介であれば、2,3社に絞ったほうがいいです。

などなど。

個人的な都合で、専任媒介契約を進めてきます。

媒介契約があるか?ないか?で大きな違い

一般媒介の場合、
窓口が増えることで内見の調整など面倒になるというイメージがありますが、内見がない以上、売買成立はありません。

1件でも多くの内見を取ることも、売却が早く決まるポイントの1つです。

【ポイント】
大手の不動産サイト(スーモ等)に登録されていないとしても、
近隣の同等のマンションにお問い合わせがあれば、必然的にあなたのマンションも比較対象になります。

問題はその時、近隣のマンションのお問い合わせを受けた不動産会社が、
あなたのマンションと媒介契約あるか?ないか?です。

  • 一般媒介契約があれば、買主・売主からの仲介手数料が入ります。
  • 一般媒介契約がなければ、買主だけしか仲介手数料は入りません。

もし、媒介契約があれば、
「こちらのマンションの内見してはどうでしょうか?」
っと紹介してくれるでしょう。

付け加えれば、
問い合わせがあったマンションと媒介契約がなく、あなたのマンションと媒介契約があれば、
確実に、あなたのマンションをゴリ押ししてくれるでしょう。

そのことを考えただけでも、
一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。

一般媒介契約は、媒介契約の中でかなり緩く
複数の会社と契約できるだけでなく、

  • 契約期間の縛りはなし!
  • レインズへの掲載義務はなし!

です。

よって、本命の不動産会社以外の、
とりあえず一般媒介契約を結ぶ場合は、

  • レインズへの契約は認めない
  • 大手不動産サイトへの契約は認めない
  • 自社サイトへの掲載はOK

という形も可能です。

一般媒介契約と専任媒介契約:どちらが高く売れるか?何社まで可能か?(宅建試験にも役立つ情報)
媒介契約とは マンションを売るにあたっては、ふつうであれば適当な不動産会社と契約をして、物件の広告宣伝や契約希望者の内覧への対応、売買契約の手続きなどといったことがらを依頼するものです。 このような契約のことを媒...

マンションを売るときにかかる仲介手数料とは

自分の住んでいる不動産・マンションを売るということになった場合にも、
上記でも紹介した

  • 複数の業者に同時に仲介を依頼する(一般媒介契約)
  • 一つの業者だけに絞って仲介を依頼(専任媒介契約)

があるわけですが、いずれにしても不動産仲介料は発生します。

法的に、仲介手数料は最大3%(400万円以上の場合)となっており、それ以上は求められることはありません。

逆に、3%以内なので、交渉によっては2%にも可能ですし、3%以内の定額報酬にも可能です。

複数の会社と交渉できるわけですから、そこの考えるといいですね。

マンションを早く売る・高く売るポイント

不動産を高く売る/早く売るポイント

  • 家を高く売るポイント
  • 家を早く売るポイント

は、情報を効率的に集めることです。
日本人は情報の精査に長けています

  1. 今なら家がイクラで売れそうか?
    *最高でいくら?最低でもいくら?
  2. 近隣で売買された物件の価格
    *売却にかかった時間
  3. 販売中の物件の価格
  4. 近隣の開発情報・状況

ひと昔前を考えると、駅前の不動産会社に行って査定を依頼していました。
1社では安心できないので比較するために、3・4社に回る面倒くさいものでした。

 

しかし、今ではネットで簡単に情報収集が可能です。
もちろん、無料。

 

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