居住中のマンション売却:内覧における準備・当日対応:売れる時と売れない時の雰囲気の違い。

居住中の内覧マンション売る・マンション売却

このページは居住中のマンション売却において重要な”内覧”についてまとめたページです。

売却の日数短縮にもなりますので、
是非、最後まで読んでいただき、売却の参考にしてもらえればと思います。

居住中ということで、生活感のある状態での内覧ですので、売主目線より買主目線でチェックがポイントです。

そこで、
内覧を成功させ、売却へ持っていく

  • ・内覧の準備(お掃除グッズ紹介)
  • ・当日対応

について紹介します。

また、後半はあまり語られていない

  • 売却しやすい対応とは何か?
  • 売れる雰囲気とは何か?

についても紹介したいと思います。
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マンション売却の内覧とは何か?

内覧において、購入者が考えていることは
これから自分が住み続ける家として適切なのか?
これにつきます。

内覧は、そのための事前チェック・選別みたいなものです。

マンション売却における内覧の事前準備

内覧はいわば、購入希望者の心が、

    >購入に傾くか?
  • 購入意欲がなくなるか?

非常に重要な局面です。

その戦(いくさ)ともいえる内覧には、しっかり準備をした上で臨みたいものです。

と言って、考え方はそれほど難しいものではありません。

  • キレイ
  • 明るい
  • 広い

この3つをどこまで極めることはできるのか?
これに尽きます。

居住中のマンション売却 内覧

掃除

まずは、掃除です。

  • キレイな部屋
  • 汚い部屋

どちらが印象がいいですか?

やはりキレイな部屋でしょう。

では、キレイな部屋とはどんな部屋でしょうか?

  • ゴミがない部屋がキレイな部屋でしょうか?
  • 壁や床のキズや汚れが少ない部屋がキレイな部屋でしょうか?
  • 水垢がない水回りがキレイな部屋でしょうか?

結論を言えば、気になる箇所すべてです。

そこで、この程度はしっかりやっておきたい
水回り・キッチン周り、玄関、床や壁、ベランダについて細かく紹介しましょう。

水回り・キッチン周り

水回り・キッチン周りは特に女性が気にするところです。

水回り・キッチン周りの具体的な箇所を挙げると

  • ガス台
  • シンク周り
  • レンジフード(換気扇)
  • キッチン床
  • トイレ
  • 浴室
  • 洗面室

私は、何でも重曹派なのですが、妻は掃除にこだわったので、我が家で実際に使ってたお掃除グッズを紹介します。

オキシクリーン

酸素系漂白剤ということでシミなどに有効ですが、お風呂の床・壁・ベランダの床を磨くのも有効。

付け置きタイプの漂白剤として、衣類だけでなく、食器などにも有効です。

スーパーブレークアップ

スーパーブレークアップ
頑固な油に有効なのがスーパーブレークアップ。
鍋置き・五徳・シロッコファンなどなど

ハイホーム

シンクの汚れ、蛇口の取り付け部分などにはハイホームがおすすめです。

こちらは磨くように洗い落とすタイプです。

ハイホーム

ウタマロクリーナー

ウタマロクリーナー
水アカや石けんカス、油汚れ、壁の手アカなどなど、強力ではないですが万能タイプなのがウタマロクリーナー。

アルミサッシのお掃除などにおすすめです。

ティポス 超撥水コーティング剤 弾き

ティポス 超撥水コーティング剤 弾き

水周り用のコーティング剤としてティポス 超撥水コーティング剤 弾き。

茂木和哉

お風呂汚れに茂木和哉。
特にお風呂の鏡(水垢)

カビトルデス

お風呂のカビ汚れ。
頑固なカビ汚れならカビトルデス。
カビトルデス

玄関の掃除

内覧者が一番最初に見る室内、それが玄関です。

靴が出しっぱなし、ゴルフバックが置きっぱなしではダメですし、掃除の前に型付けをしっかりしておきたいところです。

基本的には、何もないすっきりした玄関の形にしておきましょう。

また、玄関の一部である靴箱・シューズクローク

  • キレイに靴をならべる
  • 適度に隙間を開けて広く見せる
  • 消臭剤で靴のニオイを除去

など、しっかり手を入れておきましょう。

床と壁

床と壁に関しては、その判断が分かれます。

  • 子供がいたり、時間が経てば壁紙は黄ばみます・汚れます。
  • 乱暴な使い方をすれば、壁に穴が開きます。
  • 床にキズはつきものです。

これをどこまで手をいれるか?

  • 壁紙(クロス)を張り替えれば、室内はキレイに見えるかもしませんが費用が掛かります。
  • 壁紙を張り替えることで逆に別のところの汚れが目立つかもしれません。

黄ばみなどは簡単に落とせるものではないので、ホームセンターなどの便利グッズを駆使し基本的に汚い部分は落とせるところまで落としておきたいところです。

著しく汚れている場合は、
クロスの張替えに関しては、経費として考えられる範囲なのか?計算した上で判断するといいですね。
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ベランダ

ベランダの掃除は日ごろから怠り気味です。

よってこの部分、葉っぱや土や砂が溜まっていたり、手すりまで汚れがこびり付いて落ちにくかったりもします。

水圧クリーナーがあれば、比較的容易にキレイになりますが、そうでない場合、水に溶かしたオキシクリーンを床になじませブラシなどでこすり落とすのもおすすめです。

定期的に掃除をしていくことで徐々にきれいになっていきますので、こまめにお手入れしていきましょう。

掃除の箇所はベランダに限らず、すべての箇所で、荷物を片づけゴチャゴチャ感を見せないことがポイントです。

ベランダの荷物や鉢植えも、極限無くす形が望ましいと思います。

片付け

掃除でも少し出てきましたが、同じような位置づけで”片付け”があります。

マンション売却時の荷物一時預かりの記事で紹介しましたが、荷物の多い部屋はいくら居住中だからと言って印象がいいものではありません。

よって、

  • 捨てられるものは少しでも捨てる
  • 片づけられるものは片づける

これが、結果的に広く見せる効果につながります。

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クローゼット

内覧では、収納部分も確認されると考えていたほうがいいでしょう。

よって、クローゼットや収納(キッチン収納等)・トランクルームも整理しておくといいでしょう。

広さや奥行きを確認するのがメインですが、片付けられていたほうが印象もいいでしょう。

部屋のにおい

本人はあまり気づきませんが、各家庭、独自のニオイがあります。

タバコを吸わない部屋であっても内覧前に窓を開け、換気をしておきたいところです。

また、ゴミなどがたまっていればゴミ箱に入れっぱなしにせず、しっかり捨てて少しでも臭いのない部屋にしておきたいところです。

芳香剤などを使用するのもありですが、ニオイを意識するあまり、過剰になりすぎるのは逆にマイナスとなるので、ナーバスに考える必要はありません。

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共有部の確認

内覧は売り主の室内だけを見るわけではありません。

共有部であるロビーやごみ捨て場、自転車置き場(駐輪場)、駐車場、集会室などにも及びます。

よって、事前に買い主の気持ちになり、各場所を確認するのもいいと思います。

特にごみ捨て場は、管理人の個性が出る場所です。
用具の片づけや段ボールの積み方など、あなたが気になる部分は内覧者も気になるかもしれません。

少し片づけたり、管理人に伝えるなどが結果的にマンションの価値向上にもつながります。

近隣情報・想定問答の準備

内覧では、基本的に不動産会社の営業さんが対応してくれます。

ただ、住民ならではの情報は、購入希望者への大きなアピールになります。

近隣の情報

私の経験則から、購入希望者から周辺のスーパーを聞かれたとき、即答できる営業マンは全てとはいえません。

さらに、そのスーパーの価格帯を把握している、医者・クリニック、共有施設なども把握している営業マンは、少なくありません。

となると、スムーズに答えられるのは住人となります。

よって、近隣のマップを1つ作っておくといいと思います。

売却するマンションを中心に

  • 近隣の駅
  • スーパー
  • 病院・クリニック
  • コンビニ・ドラッグストア
  • 学校
  • 共有施設(図書館・プール・スポーツ施設)
  • ホテル

商店街のある街であれば、商店街のマップを用意したり、スーパーのチラシを用意しておくこともいいでしょう。
スーパーのチラシは、その場所の生活をイメージさせる手っ取り早いアイテムです。

想定問答

内覧時は、内覧者から質問を受けることもあります。

  • 日当たり(1日の状況)
  • 静かさ・上階の人の生活音
  • 周りからの目線
  • 値引き
  • 退去時期
  • 同じフロアの住民

など、事前に答えを用意しておくといいでしょう。

営業マンとは耐震性や天井の高さを共有しておくことも必要ですし、
また、売却理由も聞かれることがあるので、手狭になったなど、当たり障りない答えも用意しておくといいですね。

内覧日・時間の調整

内覧前の準備の最後が、日程調整です。

よく買い主のスケジュールに合わせたほうがいいということを言われますが、個人的には、そこまで迎合する必要はないと思っています。

購入希望者から、具体的な日時を指定されているということであれば、Yes/Noの返事になりますが、
融通の利く時間を提示する形が通常なので、陽の高い時間、部屋を明るく見せられる時間に内覧してもらうスケジューリングを取ることをおすすめします。

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ただ、あくまでも日にちの要望に対しての対応なので、
その日は難しいので翌日はどうですか?
という回答では、内覧が流れる可能性が高いと思ったほうがいいでしょう。

その意味では、内覧が入ることを前提とした時間管理は必要と言えるでしょう。

マンション売却における内覧当日の対応

事前の準備の次は、内覧日当日の対応です。

基本的な心がけは、

  • 気持ちよく部屋に入ってもらう
  • よい印象を持ってもらう
  • 疑問を解決、ここに住むメリットを感じてもらう

などになります。

室温調整

心地よく内覧してもらう1つの要素が室内の温度です。

  • 夏であれば、それなりにエアコンを掛け涼しく
  • 冬であれば、暖房で部屋を暖かく

騒音などがなければ、春・秋は、窓を開放して風通しを良く見せるのもいいでしょう。

話は逸れますが、
シンガポールはおもてなしとして、キンキンに部屋を涼しくしてお客様を迎える風習がありますが、日本人には逆にそのギャップに身体が疲れたりもしますね。

室内の状況を見てもらう内覧ですが、温度や匂いなど違和感はマイナスになります。

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部屋を明るくする

部屋の印象は明るさで大きく変わります。

  • 部屋のすべての電気をつけることは必須です。
  • 部屋のドアですが、すべて開放しておくほうがいいでしょう。

私の場合、マンション売却当初はドアを閉めたほうがいいと思っていましたが、
ある時、賃貸を専門にしている不動産会社の方から開放しておいた方が

  • 一目で導線が分かる
  • 明かりが遮断されない
  • ドアを開けるたびに内覧者は”いいですか?”っと確認しなくていい

特に、3つ目に関しては、
居住中の内覧の場合、内覧者も少なからず、緊張していますし、申し訳ないという気持ちを持っています。
そこに来て、1回・1回、ドアを開けるたびに確認というのは、ストレスにもつながります。

よって、部屋のドアですが、すべて開放しておくほうがいいでしょう。

また、インテリアやレイアウト1つで部屋の明るさや印象も変わります。

ホームステージングを活用するのもいいかもしれません。

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その他、スリッパの用意、身だしなみなどは、お客様を迎えるに当たっての基本は省かせていただきます。

マンション売却における内覧の雰囲気作り

ここまでは、

  • どこでも教えている
  • 普通に考えれば分かる

掃除を基本とした準備、当日の対応を紹介しました。

ここからが本題。

内覧は雰囲気1つで幾らでも変わります。

人によっては、

  • 内覧時は、黙って邪魔をしない
  • 焦っているように見えるので過剰に口を出さない

といわれます。

しかし、個人的には、有能な営業マンの場合のみ。

世間話のできる営業であれば、全てお任せしてもいいでしょう。

任せられる営業マンか?

キッチンを紹介するとき、

  • 「ディスポーザーと食洗機、IHクッキングヒーターになります。」
  • 「はい、次の浴室に行きましょう。」

一般的、こんな営業マンばかりです。

しかし、それでいいでしょうか?

「私、料理をしますが、IH便利ですよね。
タイマーが付いているので調理も楽ですし・・・」

世間話を1つ入れられる営業マンは本物です。

室内を紹介をしながら、希望者の気持ちを引き出すのが有能な営業マンですし、それが雰囲気を作ります。

内覧は奥さん(女性)がいいの?

よく、内覧時に奥さんが対応したほうがいいとも言われます。

その理由は、女性のほうがいい意味で”好い加減”だからです。

  • 会話好きの女性は、フランクに会話をするだけでなく話が脱線していくため、押し売りっぽさがなくなります。
  • 控えめな人は、細かいことが営業マンにお任せしていますという雰囲気になり、邪魔になりません。

そもそも、営業スタッフの割合は男性が多いですし、他社からの紹介の場合だと男性営業2人と売主の主人(男)となると、3人の男性 VS 内覧者という図式なるので、そこに1人女性がいたほうがバランスが取れる(好い加減・いい塩梅)ということにもなりますね。

内覧は奥さん(女性)

会話は必要か?

内覧中の売主の説明や会話は必要か?

もし現状、マンション売却中で、”会話は必要か?”
という疑問を抱いたら、1日も早く担当を変更、媒介契約を変更したほうがいいかもしれません。

あなた自身が満足できていない証拠とも言えます。

あなたに接するときは違和感がなくとも、内覧時の説明・雰囲気つくりに疑問があるすれば遠回りしているのは事実です。

【大学時代営業をしていた私】
私は、大学時代、営業のアルバイトをしていました。
教育関係のビジネスでしたが、買う気のない人にいいかな?っと思わせ、結果的に判子を押してもらうものでした。

その意味では、家を買いたいという意思のある人を落とすのは、かなりハードルが低いともいえます。

内覧者は部屋を見て、雰囲気で好印象・イマイチという態度が出ます。

この態度で、スイッチが変わる、イマイチという雰囲気をみて諦めるよう営業マンが一般的なのは残念に思います。

イマイチな態度を、プラスにできないか?
2つ・3つ、別のボールを投げる、試みて様子をみる営業マンが、有能な営業マンともいえるでしょう。

私は出会った営業マンの中には

  • 内覧前の事前のお客様への説明、誘導が上手い営業マン
  • 室内の説明とそれに対しての対応が上手い営業マン
  • キャラとして嫌みのない・可愛がられるタイプの営業マン
  • 世間話から相手の気持ちを緩和させる営業マン

は、いい意味でバカになれたり、瞬時の対応に優れているのが特徴です。

結論からすれば、
雰囲気がいい状況で内覧が進んで時の方が、申込書がもらえやすかったり、売買締結に進みやすいと言えます。

マンション売却というものは、
買主と売主の出会いですから、意気投合してもいいものだと思っています。

マンションの資産価値を買うだけでなく、人物(営業マン・売主)を買うという要素を持っています。

どこかのタイミングで、
売主の説明や会話について、内緒の話を折込ながら紹介したいと思います。

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