建築コスト高騰とマンション価格の関係:新築より築5年のマンションの方が、実は価値が高いかも!?

建築コスト高騰とマンション価格

建築コスト高騰とマンション価格

昨今の新築マンション価格の上昇は、
土地購入・土地確保による取得費用もありますが、それにあわせて建築コスト高騰も要因の1つです。

そこで今回は、建築コスト高騰とマンション価格の関係について紹介します。

コストが上がっている理由

建築費が高騰した理由として、

東日本大震災

まず、東日本大震災を挙げられます。
復旧・復興のために、莫大な資材が必要となり、また、それに関わる人(人材確保)も大きく影響しました。

東京オリンピック

次に、2020年開催の東京オリンピックです。
メインとなる新国立競技場の建築をはじめ

  • 選手村
  • オリンピックアクアティクスセンター
  • 海の森水上競技場
  • 有明アリーナ
  • 葛西臨海公園 カヌー・スラローム会場
  • 大井ホッケー競技場
  • アーチェリー会場(夢の島公園)
  • 武蔵野の森総合スポーツプラザ
  • 有明体操競技場
  • 有明BMXコース

などが、新設を予定しています。

新国立競技場

震災復興に加えて、オリンピックのための建設が大きく資材高騰の要因といえます。

オリンピック需要を享受するための整備・建設

2020年東京オリンピックによる資材高騰は、競技場や選手村などの施設の整備や建築によるものだけではありません。

インバウンドの拡大、オリンピック景気、需要拡大の追い風を享受するために、インフラの整備はかかせません。

  • 交通(道路・鉄道・空港)
  • ホテル建設

がそれと言えるでしょう。

資材の高騰に加え人材確保もままならず、トータルで建設コスト高騰となっているのです。

建築コスト高騰 新築マンション価格高騰

建築コスト高騰と新築マンション価格高騰

資材の高騰・建築コストが高騰することで、マンション開発にかかる費用増大は容易に想像がつくと思います。

マンション価格と価値

マンションの価値を見る時

  • 交通の利便性(駅・バス)
  • 生活の利便性 (スーパー・公園)
  • 開発(都市開発)
  • 専有面積(間取り・収納)
  • 日当たり・階数・方角
  • 防災対策(制震・自家発電)
  • マンションの管理体制

などを基本に考えます。

建築コスト高騰でも、意外とマンション価格が高騰していないという噂?

事実として、

  • 建設資材費
  • 人件費
  • 土地取得費用

が高騰しているわけですから、
マンション建設費用に影響があるのは分かりますが、実際のところ新築マンションの販売価格がそれほど上がっていないと感じたことありませんか?

開発に関わる建築会社も大幅な高騰を避けるために、少しでもコストカットを模索していているは事実です。

また、金額は同等程度でも、平米数を調整して販売という工夫もみられます。

コストカット・コストダウンを行っている部分

その昔は、手抜き工事で原価を下げるという荒業を行っていましたが、耐震基準や違法建築問題が浮き彫りとなり、小手先でのコストダウンが難しくなっているのも事実です。

施工面積の見直し

施工面積:床面積を見直すことで、ワンフロアで10室しか作れなった部屋が11室にすることも可能です。
また、エレベーターの台数を減らすことで1室の床面積を確保ということも行われています。

当初2LDK:70㎡のマンションを
資材費高騰で2LDK:60㎡に見直すことで、
同等にとはいかなくても、大幅な販売価格上昇を避けることが可能となります。

材料・資材の見直し・グレードダウン

既存に使っていた材料・資材の見直しです。
グレードを下げることで、材料費を抑えることが可能となります。
素人には見た目では分かりませんが、壁の厚さや床の構造など。

オプションに変更する

最近、多くみられるのがインテリアや設備の有料オプション工事です。

昔から、飾り棚や食器棚、食器洗浄機などはオプション項目としてありましたが、資材高騰により、今まであったものがオプション扱いになっているものが多々あります。

たとえば、

  • センサーライト
  • 玄関の鏡
  • 天然石
  • トランクルーク

など。

天然石

今まで、普通にキッチン、洗面台(床)、トイレの床など天然石が使えれていた箇所のグレードを下げ、オプション扱いにしている物はよく目にします。

材料・資材の見直し・グレードダウン

トランクルーム

新築マンション購入者としては、比較するものがないため分かりにくいのですが、
それまでは同じフロア内に用意されていたトランクルークが、マンションの駐輪場や地下、敷地内の別の部屋に設置され、さらにオプション扱いになっていることもあります。

グレードは明らかに下がっている

先日、新築マンションの内覧会に行ってきました。

一般的に、新築マンションは

  • 最新設備が揃っている
  • より機能的なマンションになっている

というイメージが強いと思います。

私の感想としては、浴室などはオプションの嵐、大理石はオプション、部屋の梁が目立ったり・・・・。

新築マンションは、それまで誰も住んでいないマンションだけに、魅力的なことも多いですが、個人的には・・・・というのが見解です。

新築マンションなら築5年マンション

建築コスト高騰で新築マンション価格高騰なら築5年のマンションの方がいいかも?

ここまで説明してくると今回のタイトルである

建築コスト高騰とマンション価格の関係:新築より築5年のマンションの方が、実は価値が高いかも!?

というのも納得してもらえれるでしょう。

東日本大震災が発生したのは2011年3月11日。

具体的に建築コスト高騰と共に人材難がいわれ始めたのがその2年後。

2013年と仮定すると、築5年までのマンションまでは、建築コスト高騰のあおりを受けていないマンションと考えられます。

要するに築5年当たり。

新築はもちろん、少なくとも築1年、築2年、築3年のマンションは、建築コスト高騰による何らかの弊害があると考えてもいいでしょう。

コストは資材・人件費だけでなく土地取得単価も

土地取得からマンション施工、マンション販売の期間はもう少し長いスパンであるため5年という区切りはできませんが、
土地の取得価格:2009年~13年と2014年以降を見ても、ここ5年の不動産取引価格も騰がっているのは確認できるだけに、土地取得に対しても費用が上がっているともいえるでしょう。
土地取得価格 東京

土地取得からマンション施工、マンション販売
参考:東京都の基準地価

マンション売却のタイミングを建築コスト高騰と照らし合わせると

上記では、マンション購入において、無理に新築に手を出すより、築5年から10年以内のマンションも悪くないということを紹介しました。

築浅じゃなくても大丈夫!

マンション売却の立場も同じで、
もし、自分のマンションが”築8年のマンション”と仮定し、
競合するマンションが”築2年のマンション(築浅)”だとすれば、
今回説明した資材・人材による建築コスト高騰・地価高騰によるマンションのシワヨセを見抜くことで、築年数のデメリットを逆手にとれるかもしれませんね。

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