いい物件ってどうやって仕入れるの?新着物件メールとは?不動産投資の成功者の行動

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コロナウイルスによって、
不動産市況は、大きく崩れると予想されます。

3割、場合によっては5割安で購入できるチャンスが訪れようとしています。

【不動産市況:今後の見通し】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。

  • コロナ自粛・経済下火(4月)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(今)
  • 業績悪化・オフィス空室率上昇(秋・冬)
  • 本格的第2波(ウイルスが活発になり、免疫力が下がる””)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況かもしれませんが、確実に内覧数・売買件数は減りつつあります。

ただ、それが不動産市況です。

その証拠というわけではないが、
不動産査定を行うと、

  • 一般ユーザーに売却(仲介)する場合、高めの査定結果が出ます。
  • 逆に、不動産会社の買取の場合、かなりシビアな数字が提示されます。

不動産会社も自分が買い取るとなると非常に慎重な数字を出す、ダブスタ的な状況となっています。

そこで、不動産投資を始める絶好の時期ですが、
始める人のシチュエーション・立ち位置に気を付ける必要があります。

会社の業績が悪化しボーナスが減るなど、1年後・2年後の方が安く買えるかもしれません。

しかし、始めるタイミングで自身の年収が下がってたら不動産投資のローンが厳しくなります。

せっかく安く買える絶好のチャンス利回り10%/15%のチャンスでありながら、タイミングを逸しかねません。

そのため、早めに市況を確認しながら、不動産投資会社とコンタクトを取っておくといいかもしれません。

《無料不動産投資セミナー筆者の見解》

バブル時代の住宅ローン金利は8%など当たり前でした。
しかし、今は上手に交渉すれば1%台も実現可能です。
もちろん、都心の不動産投資は利回りが悪いですが、
この金利差は、特需と言え、それが今の不動産投資の盛り上がりの要因です。

そのため、多くの人は不動産投資セミナーに参加しているのですが、
絶対に覚えておかないといけないことは、入り口を間違うと借金地獄に陥るということです。
そこで、筆者の肌感覚で、初心者・中級者が行くべき不動産セミナーを紹介します。

  • 都心のワンルームマンション投資
  • 田舎の戸建て投資
  • オフィスビル投資
  • ホテル需要を見越したホテル投資
  • 海外の不動産投資

このあたりのたくさんの投資セミナーがありますが、
まず、初心者の形には

  • 不動産投資とは何か?
  • 今の現状・首都圏の市況
  • お金の流れ・不動産投資の全体像

を知ることが重要です。

初心者の第一歩

これから不動産投資を行う、不動産投資が分からないという方は、こちら(【首都圏の方】・【それ以外の方】)で基礎を固めるといいと思います。

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合わせて、
以前、紹介した  家を安く購入する方法 も参考になると思います。

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不動産投資 物件検索マンション投資・不動産投資
不動産投資で成功する方法を質問すれば、
成功者の多くは
「購入時で勝ち負けが決まる」
というでしょう。

私も同意です。

最近、とある初心者不動産投資セミナーの参加したときに、
あれ?なんとなく疑問を感じたので、今回は、不動産投資で失敗しない、物件の仕入れ方を紹介したいと思います。

不動産投資 物件選び

先日聞いたセミナーの話の中で、
「物件選びは、アットホームだけで大丈夫です。」
と紹介していました。

会場にいた人たちの多くは、スマホでアットホームにアクセスし、言われるがまま物件を検索していました。

アットホームはいいサイトですが、アットホームだけでいいのか?

基本的にアットホームに情報が掲載される前に、

  • 不動産業者間で物件のやり取りが行われる
  • 付き合いのある買主・オーナーに話を持っていく

これに漏れた物件が、不動産情報サイトであるアットホームに掲載されます。

さらにいえば、不動産サイトはアットホームだけではありません。

これを踏まえ私なりに
不動産投資で失敗しない物件選びを紹介したいと思います。

不動産投資に失敗しない物件選び

いい物件に巡り合うためには、情報が全てです。

  • 人からの情報
  • 会社からの情報

この2つの流れを構築することが基本です。

不動産投資 物件仕入れ

人からの情報

いい物件の専任媒介を受けたのですが、
市場に出す前に・・・さん、紹介したいと思いますが
この物件どうですか?
メールで、資料送りますね

こんな連絡が、営業マンから届くようになれば物件を探すことなく、他人よりいち早く優良物件をゲットすることが可能です。

不動産投資で成功している人は、少なくても片手くらいの情報提供者(営業マン)を持っています。

問題は、その営業マンとのコネクション・人間関係つくり。

不動産営業マンとのコネクションつくり

コネクション作りは、人間と人間の付き合いですので、非常にアナログな作業です。

そこで、一からはじめる不動産会社の営業マンとの人間関係つくりを紹介しましょう。

ステップ①
  • 欲しい物件のエリア・条件を決定する
  • そのエリアの不動産会社を検索する
  • 不動産会社に連絡する

不動産会社に直接、欲しい物件情報・条件を電話で伝えます。

そのタイミングで物件がなかったとしても、
「条件に合う物件が出たら連絡ください」
と伝えます。

1社でも多く連絡することがステップ①です。

ただ、これだけでは人間関係は作れません。

物件情報メール

ステップ②

条件を伝えただけでは、不動産会社は時間が経つことで忘れてしまいます。

そこで、3週間後にもう1度、連絡します。

3週間くらいでは薄っすら覚えていてくれるでしょうし、2回連絡することで不動産屋もこの人は本気なんだっと認識してくれます。

これによって、ぴったりな条件でなくても、
それなりの物件があれば、1週間以内に連絡があるでしょう。

営業マンに、
この人に会ってみたい
っと思ってもらうのがステップ②です。
ステップ③

実際に会う:内覧・名刺交換がステップ③です。

2回の電話で、営業マンもあなたのことを知りたがっています。

実際にあって、改めて条件提示をすることで人間関係を深めることが可能です。

私の場合、
年収や自己資金、場合によっては融資証明も用意し、不動産会社に伝えます。

ステップ③までの作業を複数の業者と行っておけば、少なからず優良物件情報は流れて来るでしょう。

ただ、人間関係は信頼関係あってのものなので、実際に売買締結を行ってはじめて強固な人間関係が築けると思っていたほうがいいでしょう。

忘れていけないこと

人間関係ができたとしても、全て優良物件が届くわけではありません。

不動産投資で失敗しない方法は、何度も言いますが購入がすべてですので、ババをつかまされたらアウトです。

多くの失敗者は、買いたい買いたい病になり、焦って物件を購入してしまいがちです。

人からの情報には、
ノルマのため営業成績のための切羽詰った状況下での情報が届くことも忘れてはいけません。

会社からの情報:新着物件メール

人からの情報、強固な人間関係構築は
一度築いてしまえば、後は連絡待ちで済みますが地道な作業です。

そんなの面倒という人におすすめなのが”会社からの情報環境の構築”です。

少し話は脱線しますが、
昔は、いい物件があれば業者や特定のオーナーに情報を流していました。
表向きは、紹介したい・買って欲しい人に情報を流したいということですが、
実際には、知っている人なら話が早い、営業がしやすいというのが本音だったりします。

不動産屋は、誰であろうと早く売買を締結し仲介手数料が欲しいわけです。

インターネットの発展によって、情報の広がりが早くなったことで、
購入するか分からない上客にアナウンスの手間を割くよりも、レインズに掲載するタイミングで不動産情報サイトにアップを流れ作業化する不動産会社が増えてきました。

要するに、不動産情報サイトに掲載される物件にお宝物件が増えているのが現状です。

となれば、各不動産サイトの新着物件情報に注視したいところです。

そこで、活用できるのが、新着物件情報メールです。

欲しいエリアの物件情報をメールで受ける

楽待

エリア・価格帯・間取りなど
希望する物件条件を登録しておくだけで届きます。

などに登録しておくことで新着情報や非公開情報などを入手可能です。
ちなみに、LIFULL HOME’Sは、新着メールシステム終了してしまいました。

新着物件メール

不動産投資:物件選び まとめ

不動産投資の物件選びは、購入時に全て勝ち負けが決まる!
ということで、今回紹介しました。

極端な話ですが、
利回り100%の物件を購入できれば、1年でペイできるわけですから、1年空き状況であっても2年で元が取れます。

現実的な話として
利回り20%の物件を購入できれば5年で元が取れますし、その後、継続してもいいですし、売却でキャピタルゲインを得ることも可能です。

営業マンとの人間関係を築きながら新着情報メールを確認することで、優良物件との出会いの可能性は増えるでしょう。

その優良物件に対して、値引き交渉・指値を入れることでより不動産投資ビジネスがスムーズに進むでしょう。

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