新築プレミアを考える:新築マンション購入時のチェックポイント

新築プレミアマンションコラム
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新築プレミアって?

新築プレミアという言葉を聞いたことがあるでしょうか?

プレミアを「プレミアム」の略ともいわれていますが、

新築マンション = プレミア”ム”(高級な)マンションというわけではありません。

不動産でいう新築プレミアの”プレミア”は初日とか初物みたいなものです。

よって、ディスられる意味で、新築プレミアは
入居した瞬間=中古になった瞬間、価値が下がるという意味で使われます。

住んだ瞬間に価値が10%、15%下がることを新築プレミアというわけです。

今回は、新築マンション購入時のチェックポイント・新築プレミアについて、損しない新築プレミアの考え方を紹介します。

新築プレミアはなぜ起こる?損なの?

中古マンションと新築マンションを比較すれば容易に分かります。

そもそもお金がかかるもの

新築マンションの場合、

  • 宣伝広告費
  • フルカラーのパンフレット
  • 物件専用のオフィシャルサイト
  • モデルルーム(用地確保・モデルルーム設置)

そこに、人件費がかかってきますので、中古マンションとは雲泥の差でお金がかかっています。

中古マンションの売却は、
個人対個人が多いので、専用ホームページやパンフレットは作りません。

新築マンションにかかるコストも、新築プレミアの要因の1つとなるのです。

新築プレミア 損

現状は、資材高騰も

新築マンションに関しては、以前、建築コスト高騰とマンション価格の関係で紹介しました。

現在、新築マンションを取り巻く環境は、

  • 資材の高騰
  • 人件費の高騰

のため、販売価格自体を上げざるを得ない状況です。

とはいえ、エリアエリアで相場があるため、価格自体を急激にあげることができません。

よって、材質のグレードを下げたり、厚さを薄くするなど、コストカットを図っているのが現状です。

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新築プレミアより怖い新築物件

新築プレミアは、購入した瞬間に価値が下がることですが、表向きにその価値低下が数値化されるわけではありません。

よって、あくまでも一般的なものの見方でしかありません。

逆言えば、すべての物件が10%下がるわけではなく、5%の物件もあれば15%の物件もあってもおかしくないということです。

以前、マンションを売ることを前提で物件選びしていますか?
の記事で少しふれましたが、このところの新築物件に異変を感じたことを紹介します。

築3年の物件

先日、賃貸マンションを見に千代田区内の不動産屋さんと物件周りをしました。

築2年から築40年までの2LDK、1LDKの物件。
築40年と言っても、50戸以上の比較的に修繕計画がしっかりできている物件。

そこで一番衝撃を受けたのが、築3年の物件を見たときのこと。

  • リビングの天井が著しく低い
  • リビングの真ん中に梁
  • 床がベコベコ・・・・。
  • キッチンなど設備は2流

築3年といえば、新古中の新古物件です。

新築の香りが残り、設備は最新、一番お得な築年数の物件です。

そのはずの物件なのに、築10年を越す物件かと思われる室内の状況。

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賃貸用物件の恐怖

正直に不動産屋さんに聞いてみました。

「築3年の割りに、状態悪くないですか?」
すると、
「賃貸・不動産投資専用の物件(マンション)は、結構、このような物件多いです。」
「人間が居住するという意味では変りませんが、買主(オーナー)が住むわけではないので、極力安く作っているようです」
っと。
察するに

  1. 不動産投資を行う人は、少しでもマンションを安く購入し、利回りを良くしたい。
  2. マンション管理会社(売主)も、戸数を増やすために天井を低くし、資材の無駄を省き安く作ることに注力ということでしょう。

新築投資用マンション販売会社(デベロッパー)がすべてとはいいませんが、
この手のマンションを手にしてしまったら、10年ごとに50万円~100万円の費用を掛けたリフォームは確実に必要となるでしょう。
その費用を惜しむと、入居率に影響が出てくるのではないか?っと感じました。

となると、新築プレミアどころではありません。

新築プレミアム とは

新築プレミアを押さえるためには

ここまで話を聞くと新築マンションより中古マンションの方がいいという気持ちになると思います。

個人的には、中古・新古を選んだほうがいいと思いますが、
どうしても、気に入った物件が新築マンションということもあるので、否定はできません。

そこで、新築プレミアを少しでも回避ができれば、新築プレミアを上回る資産を築くことができるかもしれません。

少なくとも、新築プレミアはしょうがないとしても、今後のマンション価値を担保できる新築物件選びは無視できないでしょう。

そこで、新築マンション購入時のチェックポイントを紹介します

地域相場

まずは、価格の確認です。

近隣の築浅・新古のマンションが

  • 現状、どの程度の価格で売られているか?
  • また、直近の成約価格はどれくらいか?
  • さらに、その売買件数はどれくらいか?
  • できれば、需要がある間取り(1R,1LDK,2LDK:50㎡・70㎡等)

この4つくらいは確認したいところです。

”新築の価格”と”実際売買されている価格”の差から、新築プレミアを考えることができるでしょう。

その価格差にがっかりはありませんが、想像以上にかけ離れているようであれば、そこに疑問を持つのもいいでしょう。

また、売却するときのことを考えると需給関係がいい立地は、今後も地価が下がりにくい場所だとも考えられます。

施工会社

施工会社は無視できません。
贅沢を言えるのであれば、鹿島建設の物件は断然おすすめします。
大手の竹中工務店・清水建設・大林組・大成建設もいいでしょう。

とはいえ不動産業界を知らない人の方が多いですから、初めて聞く施工会社のほうが多いでしょう。
その場合、できればその会社が施工した物件を見るのもいいかもしれません。
築5年、10年くらいの物件を見るだけでもリスク軽減となるでしょう。

新築プレミアム 賃貸

景観

当たり前の話ですが、1階と最上階では景観は全然変ります。

中古マンションの場合は、内覧で実際の景観を確認できますが、新築マンションの場合、モデルルームで室内の状況は分かりますが外の景色は分かりません。

購入する物件の立地を知っている人であっても、場所と階数と景観は予想できそうでできないものです。

付け加えれば、マンションの模型に関しても隣の建物は排除された形であるのが現状です。

特に、タワーマンションの低層階を購入する場合は、このあたり注意しておくといいでしょう。

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新築プレミア:まとめ

新築プレミアは、言われて納得だと思います。

ただ、新築には新築の良さもありますので、判断が難しいところでしょう。

最近の場合、新古物件も値上がりしているため、新築プレミアを加味して新築の選択もありだと言えます。

新築プレミア、今回はちょっとしたキーワードとして紹介しました。

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