旗竿地（はたざおち）という言葉を聞いたことあるでしょうか？
- 旗（はた）、フラッグ：flagです。
- 竿（さお）、釣り竿の：さおです。
応援団旗のような旗に棒がついている状態のような土地を旗竿地（はたざおち）と言います。
今回は、この旗竿地の説明と旗竿地を高く売る方法を紹介したいと思います。
旗竿地とは
路地状敷地、敷地延長、延長敷地などとも言われる旗竿地ですが、
公道に接する部分が細く、奥に敷地がある形状の土地を言います。
例えば正方形の土地を分割する場合、
縦長に2頭分すればいいのですが、建物を建てるときに隣の家との間隔が狭くなってしまうため、少しでも正方形に近い形に成形します。
となると、
公道に面した1区間と奥に敷地を用意する旗竿地になるわけです。
ちなみに、敷地は2ｍ以上道路に接することが定められています。
この旗竿地、一般的にネガティブなイメージがあり、旗竿地は避けたほうがいいという人もいます。
旗竿地のデメリット
旗竿地は決して違法な土地ではありません。
道幅4メートル以上の道路で、2ｍ以上道路に接している敷地であれば、建築確認が下りるので何の問題もない旗竿地ですが、使勝手悪いという意味で昔から敬遠されています。
土地のカタチを見れば、奥に家があり、手前に駐車場という想像はつくと思いますが、旗竿地の場合、生活しにくい、建て替えが面倒など数々の障壁が生まれます。
生活に支障
間口が狭い旗竿地ですから、
駐車スペース・駐輪スペース、また、出入りが面倒な場合があります。
駐車を考えると道幅4mの道路から、2mの幅の駐車場にスムーズに入れるのは容易ではありません。
軽自動車なら苦労しないかもしれませんが、3ナンバー車、ミニバン、ステップワゴンなど車種選びの幅が狭まります。
また、駐車している車の脇を通る場合も余裕はありません、自転車置き場も検討が必要となります。
建築費が高くなる
2mの幅によって、重機が入らないということになれば、手作業での作業となります。
となれば人件費がかさみます。
また、不整形地だけあって設計が特殊ため、設計士の腕にかかってきます。
要するに設計士が限定られる分、建築費を安くすることも難しくなります。
防犯面
旗竿地は奥まった土地に家が建ててあるわけですから、泥棒の格好の餌食になります。
表通りからの視線を遮られる場所に家があるため、泥棒や空き巣対策にも力を入れる必要があります。
旗竿地を高く売るには
そんなデメリットの多い旗竿地ですので、売却時は大きく買いたたかれるイメージがあるでしょう。
少なからず旗竿地にネガティブな思い、苦労を感じているでしょう。
建て替えしたいと思っても、その費用が足かせになって一歩踏み出せない人もいるでしょう。
不動産屋はそれを認識した上で査定を行いますし、買主も旗竿地だから安く買えるという思いもあるのは事実です。
一括不動産査定では、家やマンション、もちろん、旗竿地も査定ができます。
そんな旗竿地ですが、
不動産査定を行うと非常に面白い結果が生まれます。
特殊な土地だけに、その判断は不動産会社ごと変わります。
極端な話、二束三文と考える不動産屋もあれば、相場より少し低いレベルの査定が出る場合もあります。
理由は、
- 旗竿地と立地を天秤に掛けたときに判断
- 旗竿地の再生・再利用
- 旗竿地の二次転売
などが考えられるからです。
売主も不動産屋との出会いによっては、思っていた以上に売却することも可能というわけです。
売主は建て替えも費用がかかるということで売却を判断しました。
A社からは、土地の評価はできるけど、建物は価値ゼロ、逆に解体費用を計算して試算すると500万円が査定額でしょう。
売主も、500万円で売れればいいだろうという気持ちに傾きました。
700万円で売りませんか？
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解体費用を算出する必要はありません。
このエリアであれば、一軒家として賃貸に出せば7万円で貸すことができます。
700万円で売り出しても、想定利回り12%の物件として売り出すことができます。
今の状態であれば、最低限のリフォームをしても50万円程度ですから、ニーズはあります。
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キッチンと浴室、トイレ、壁の塗り替えのリフォームを200万円で行うことで、即賃貸運用できる一軒家になります。
費用を抑えるために、できる部分は自分たち行うことも可能です。
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旗竿地の売却：まとめ
- 旗竿地が売れない！
- 旗竿地を高く売りたい！
難しいことはありません。
賃貸需要は都心だけではありません。
国や自治体が20年後に人口の推移を出していますが、人口減10%の地域だとしたて、90%は残る計算です。
決して、ゼロになるわけではありません。
駐車場付の一軒家の需要は高いですから、旗竿地も売り方次第では、大きく跳ねます。
今回の事例は、偶然の出来事でしたが、
不動産会社選び、探しを徹底すれば、もっと大きい利を埋めるでしょう。
そのためには、
- 提案力の不動産会社を探す
- リフォーム費用を少しでも下げる
この２つです。
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