旗竿地(はたざおち)を高く売るには、評価額を上げる方法

旗竿地 売却マンション売る・マンション売却

旗竿地(はたざおち)という言葉を聞いたことあるでしょうか?

  • 旗(はた)、フラッグ:flagです。
  • 竿(さお)、釣り竿の:さおです。

応援団旗のような旗に棒がついている状態のような土地を旗竿地(はたざおち)と言います。

今回は、この旗竿地の説明と旗竿地を高く売る方法を紹介したいと思います。

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旗竿地とは

路地状敷地、敷地延長、延長敷地などとも言われる旗竿地ですが、
公道に接する部分が細く、奥に敷地がある形状の土地を言います。

例えば正方形の土地を分割する場合、
縦長に2頭分すればいいのですが、建物を建てるときに隣の家との間隔が狭くなってしまうため、少しでも正方形に近い形に成形します。

となると、
公道に面した1区間と奥に敷地を用意する旗竿地になるわけです。

旗竿地(はたざおち)

ちなみに、敷地は2m以上道路に接することが定められています。

この旗竿地、一般的にネガティブなイメージがあり、旗竿地は避けたほうがいいという人もいます。

旗竿地のデメリット

旗竿地は決して違法な土地ではありません。

道幅4メートル以上の道路で、2m以上道路に接している敷地であれば、建築確認が下りるので何の問題もない旗竿地ですが、使勝手悪いという意味で昔から敬遠されています。

土地のカタチを見れば、奥に家があり、手前に駐車場という想像はつくと思いますが、旗竿地の場合、生活しにくい、建て替えが面倒など数々の障壁が生まれます。

生活に支障

間口が狭い旗竿地ですから、
駐車スペース・駐輪スペース、また、出入りが面倒な場合があります。

駐車を考えると道幅4mの道路から、2mの幅の駐車場にスムーズに入れるのは容易ではありません。
軽自動車なら苦労しないかもしれませんが、3ナンバー車、ミニバン、ステップワゴンなど車種選びの幅が狭まります。

また、駐車している車の脇を通る場合も余裕はありません、自転車置き場も検討が必要となります。

建築費が高くなる

2mの幅によって、重機が入らないということになれば、手作業での作業となります。
となれば人件費がかさみます。

また、不整形地だけあって設計が特殊ため、設計士の腕にかかってきます。
要するに設計士が限定られる分、建築費を安くすることも難しくなります。

旗竿地 高く売る

防犯面

旗竿地は奥まった土地に家が建ててあるわけですから、泥棒の格好の餌食になります。

表通りからの視線をさえぎられる場所に家があるため、泥棒や空き巣対策にも力を入れる必要があります。

旗竿地を高く売るには

そんなデメリットの多い旗竿地ですので、売却時は大きく買いたたかれるイメージがあるでしょう。

旗竿地の家の売却を考えている人は、
少なからず旗竿地にネガティブな思い、苦労を感じているでしょう。

建て替えしたいと思っても、その費用が足かせになって一歩踏み出せない人もいるでしょう。

不動産屋はそれを認識した上で査定を行いますし、買主も旗竿地だから安く買えるという思いもあるのは事実です。

一括不動産査定では、家やマンション、もちろん、旗竿地も査定ができます。

そんな旗竿地ですが、
不動産査定を行うと非常に面白い結果が生まれます。

特殊な土地だけに、その判断は不動産会社ごと変わります。

極端な話、二束三文と考える不動産屋もあれば、相場より少し低いレベルの査定が出る場合もあります。

理由は、

  • 旗竿地と立地を天秤に掛けたときに判断
  • 旗竿地の再生・再利用
  • 旗竿地の二次転売

などが考えられるからです。

売主も不動産屋との出会いによっては、思っていた以上に売却することも可能というわけです。

たとえば、築40年の旗竿地の家。
売主は建て替えも費用がかかるということで売却を判断しました。

そして、不動産査定を行うと
A社からは、土地の評価はできるけど、建物は価値ゼロ、逆に解体費用を計算して試算すると500万円が査定額でしょう。

売主も、500万円で売れればいいだろうという気持ちに傾きました。

しかし、B社が
700万円で売りませんか?
っと別の提案をしてきました。
解体費用を算出する必要はありません。
このエリアであれば、一軒家として賃貸に出せば7万円で貸すことができます。
700万円で売り出しても、想定利回り12%の物件として売り出すことができます。
今の状態であれば、最低限のリフォームをしても50万円程度ですから、ニーズはあります。
さらに、C社が1000万円で売却しませんか?
っと別の提案をしてきました。
キッチンと浴室、トイレ、壁の塗り替えのリフォームを200万円で行うことで、即賃貸運用できる一軒家になります。
費用を抑えるために、できる部分は自分たち行うことも可能です。

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旗竿地を高く売る方法

旗竿地の売却:まとめ

  • 旗竿地が売れない!
  • 旗竿地を高く売りたい!

難しいことはありません。

賃貸需要は都心だけではありません。

国や自治体が20年後に人口の推移を出していますが、人口減10%の地域だとしたて、90%は残る計算です。
決して、ゼロになるわけではありません。

駐車場付の一軒家の需要は高いですから、旗竿地も売り方次第では、大きく跳ねます。

今回の事例は、偶然の出来事でしたが、
不動産会社選び、探しを徹底すれば、もっと大きい利を埋めるでしょう。

そのためには、

  • 提案力の不動産会社を探す
  • リフォーム費用を少しでも下げる

この2つです。

マンション売却するなら トピックス査定は素早く、売却は慎重に

5月はゴールデンウイークもあり、内見が多く意外と動く時期です。
と書きたいところ。

しかし、それほど甘くない状況になりつつあります。
新型コロナウイルスで世界的な景気後退は決定的になりました。
追い打ちをかけるかのように3月24日、オリンピック延期が発表されました。

【今後の見通し(最悪バージョン)】
不動産市況は経済よりかなり遅れてきます。
最悪の状態は2・3年後と考えます。

  • コロナ自粛・経済下火(今)
  • 各種補助・給付・助成金で一時しのぎ(これから)
  • 業績悪化(半年後)
  • 給料減額・ローン返済不能(1年後)
  • 売り物件過多(2年後)
  • 不動産市況最悪(2年後以降)

今は、不動産価格が下がるという風潮の割に、下落が見られない状況でしょう。

ただ、それが不動産市況です。

そのためにも、緊急事態宣言の発令で外出自粛の今のタイミングに査定を行い、どれくらいの金額の売れるのか?確認しておくことといいと思います。

本来、相場を知るだけなら、一括査定サイトを活用する必要はありません。
マンションレビューならメアド登録程度で、多少古い情報ではありますが簡単に住んでいるマンションや近隣の相場を知ることができます。

しかし、コロナショックによる不動産市況の動きは、想像を超える下落・動きが見て取れます。
正確な相場を知らないことには、販売価格も住宅ローン返済の計算、資産価値を図ることはできません。

不動産会社同士の競合という意味もある一括査定サイトは、コロナによってさらに重要性を成してきたとも言えます。

《不動産査定の考え方》

不動産査定において、
適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。
マンション売却 成功
引用:マンションナビ

  • 普通に不動産屋に売却をお願いする時の査定
  • なかなか売れなかった時のために、不動産買取りの査定
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に査定
  • 売却後も、同じところに住み続けるリースバック
  • 査定は無料なので、最高額で売却するために成功者は複数の不動産会社に査定依頼を行います。

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