旧耐震マンションを売るなら:難題は住宅ローン融資?

旧耐震マンション売却マンション売る・マンション売却

今日は旧耐震マンションを売るときに心得ておくことを紹介します。

最初に言います!

旧耐震マンションの売却は、かなりハードルが高く、
マンションに求めらているもの、その見極めを誤ると非常に厳しい売却活動になります。

私も最近、旧耐震マンションのやり取りでその厳しさを実感しました。

今回は、その体験談を含め旧耐震マンション売却攻略法を紹介したいと思います。

旧耐震マンションとは

旧耐震マンションとは、新耐震基準適用:1981年(昭和56年)6月1日以前のマンションとなります。

新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないを前提としています。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも倒壊しない、仮に破損しても補修することが可能という基準で設定されているものです。

細かい話をすれば、
この1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションということなので、
1981年6月1日以降に竣工されたマンションではありません。

建築確認から竣工まで1年以上かかりますから、1981年6月2日竣工のマンションは完全に旧耐震マンションともいえるでしょう。

よって1982年・1983年・1984年のマンションは、
建築確認を取った後に工期がずれて竣工が遅くなったマンションもありますので、新耐震基準でない場合もあります。

旧耐震マンション 売却

旧耐震マンション売却

そんな旧耐震マンションの売却ですが、非常に厳しい状況になっています。

地震に弱い?

ただ、旧耐震マンションの地震に弱いから人気がない!というわけではありません。

実際に、東日本大震災において
旧耐震の建物(家・マンション)がすべて倒壊したか?
っと問われると、取り壊さなくてはならないレベルの倒壊は一握りにも満たなく、新耐震の建物が大丈夫だったかというと同等程度の割合で被害を受けています。

マンション、一軒家、アパートなど、
軽量鉄骨、RC造(鉄筋コンクリート造)、木造など構造の違いがありますし、構造の前に地盤の良し悪しもあるので、
旧耐震・新耐震比較にならないかもしれませんが、少なくとも日本の建築技術は旧耐震であっても地震に弱いとは言い切れないでしょう。

人気がない?

旧耐震自体、古いマンションですからそもそも人気があるとはいえません。

地震大国日本ですから、旧耐震・新耐震と比較すれば新耐震を選ぶでしょうし、
1981年(昭和56年)のマンションは築38年です。
新耐震の築30年でも十分安く購入できるわけですから、買主自体が、スーモ・アットホームなどで物件を検索する場合、選択肢として35年以上にチェックをすることは稀と言えるでしょう。

しかし、旧耐震マンションには、さらに大きな壁が立ちはだかります。

それが融資です。

融資に弱い?

旧耐震が地震に弱いとは言い切れないため、リノベーションされたマンションを買いたいと考える人もいるでしょう。

ただ、問題は住宅ローンの融資

住宅ローンを組む場合、銀行など金融機関の審査を受けるわけですが、
審査においてネックとなるのが

  • 築年数
  • 旧耐震
  • 耐用年数

です。

金融機関によっては、旧耐震マンション自体を扱わない銀行さえあります。

新耐震であっても、築30年のマンションであれば、耐用年数は17年(47年-30年)になりますから、住宅ローンの期間自体、35年を組むことは難しいでしょう。

【耐用年数】築12年以上のマンションに住んでいる人に警告!早めに売却を考えた方がいいかも?
耐用年数 【質問1】 あなたのマンションは築何年ですか? 【質問2】 マンションの耐用年数を聞いたことありますか? 一軒家の耐用年数を考えたことありますか? もしかして、 マンションの寿命 だと思っ...

旧耐震マンション 住宅ローン

不動産投資の融資はさらに厳しい

最近、面白い旧耐震の区分マンションを紹介され、立地も利回りもいいので、前のめりになりました。

即銀行に融資の相談をしたところ、

  • 《A社》
    A社には、借入額の半分くらいの預金があるため、少しは融通を聞いてもらえるかと思っていましたが門前払いでした。
  • 《B社》
    B社の場合、金利が想定より高く、返済期間10年でした
  • 《C社》
    C社は、借入額の倍の預金がありますが、旧耐震というフレーズに難色を示しました。
要するに、オーナーチェンジ物件や不動産投資として考える場合、

  • キャッシュで買うか?
  • 金利高め・借入期間短縮を受け入れるか?

となるわけです。

もちろん金融機関によっては、
旧耐震だろうが、保証金的にある程度預金を入れる形で優遇してくれる銀行もあるかもしれませんが、昨今の不動産投資における銀行の不正によって、どの銀行も慎重になっているのを肌で実感しました。

不動産投資・マンション投資への銀行融資が厳しい今、何かできないか?
今、不動産投資における銀行の融資が厳しくなっています。 発端は、不動産投資における銀行の融資問題。 シェアハウスや一棟マンション等への融資において、書類改ざん・偽造で不正な融資でいくつかの銀行に処分が下されました。 不動産...

旧耐震のマンション売却なら

都心のマンションは、旧耐震でも立地から売り方によってはスムーズに売却することは可能ですが、
買主の行動・考えることをあらかじめ考慮しておくことが大切です。

買主は、

  • 住宅ローン融資
  • 住宅ローン控除
  • 修繕積立金
  • 大規模修繕工事の実績・予定
  • 事故物件の有無

などいろいろな側面から購入を考えます。

売主は、このハードルを考えながら、

  • 販売方法
  • 販売価格
  • 営業トーク

を煮つめていきます。

安易に不動産会社を選ばない

通常の中古マンション売却であれば、
一括査定で相性の会う営業マンに売却をお願いすればいいのですが、旧耐震マンションの場合は状況に応じて、不動産会社選び・営業マン選択を考える必要があります。

リノベーション物件

マンションの外観には手を付けられないですが、リノベーションによって室内を一新することで築年数を感じさせない物件になります。

  • 間取りを今の需要に変更
  • 水回り(キッチン・風呂・トイレ)
  • 最新設備

などを取り入れるリノベーション・リフォームは旧耐震マンションの賢い売り方の1つです。

この場合、媒介契約を行う不動産会社選びは
専任媒介契約でホームステージングを取り入れるのもいいですし、一般媒介契約で2・3社の不動産会社お願いし、告知を広めに行う選択もあります。

ただ、1つ押さえておかないといけないことは、
少しでも多くの人の目に届く、広告力のある不動産会社を選びことです。

見積りを比較し最安値を見つけるには?
リフォーム会社(300社以上)にリフォームプランの依頼、お見積もりが出来るサイト。

《タウンライフリフォーム》
見積もり比較ができるだけでなく、家の問題を解決するアドバイス・リフォーム提案を受けられます。
リフォームアイデア最安値比較だけでなく参考になります。

旧耐震マンション リノベーション

オーナーチェンジ物件

旧耐震マンションのオーナーチェンジ物件は、先ほど紹介したとおり不動産投資ローンのハードルが高いため、売却のタイミングも含めかなりシビヤに考える必要があります。

本来は空室の状態で売却したいですが、それができないのがオーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件の場合、利回りを真っ先にみられます。
家賃はそう簡単に変更できませんので、この利回りによってハードルの高低が生まれます。

さらに不動産投資ローンの金利優遇を受けにくいため、表面利回りはキレイに見えても、買主が金融機関とのローンのやり取りで破談になることも少なくありません。

反応があるのに、売却が締結しないのが旧耐震のオーナーチェンジ物件あるあると言ってもいいかもしれません。

その観点から、
キャッシュで購入可能な客を持っている不動産屋、提案力のある不動産屋を選ぶことが必要となります。

専任媒介契約より一般媒介契約で広めに告知を行い、購入希望者とは水面下で値引き交渉を含めた、相手の事情に耳を傾けてるスタンスを持っておくことが必要です。

旧耐震マンション売却:まとめ

個人的に好きな旧耐震マンション。

耐震補強する体力のあるマンションもありますし、それ以上に好立地に建っているマンションでもあります。

建て替えに関してのリスクは少なからずありますが、
容積率に余裕があるマンションであれば、建て替えによって大きなメリットが生まれるでしょう。

古いマンション建て替えリスク:築30年以上のマンション在住の方、必見!
古いマンションの場合、 そのマンションの建て替えが決定すれば、区分所有者として建て替えた後も住む権利がありますから多少の建設期間があっても新しいマンションに生まれ変わります。 何となく、棚からぼたもち的なラッキーな出来事に聞こえるか...

ただ、市場では厳しい状況にあるのは間違いありません。

銀行の後押しがイマイチなだけに、うまくいきそうな展開が破談になるのも旧耐震マンションですから、不動産会社の営業マンの能力が問われる物件と言ってもいいでしょう。

優秀なマンション売却の営業マンを紹介したい!!っと思ったけど・・・。
マンション売却で優秀な営業マン こんな小さなサイトにもたまにお問い合わせメールが届きます。 優秀な営業マンを紹介してほしいというものでした。 マンション売却は、営業マンのスキルが全てであると思っています。 そこで、最近届...
error:Content is protected !!
タイトルとURLをコピーしました