不動産市況は東京オリンピックでさらに上昇?ロンドンオリンピック後のロンドンを引き合いに出してみた

東京オリンピックとロンドンオリンピック 不動産 オリンピック

東京オリンピックを2年後に控え、
日本の不動産市況も盛り上がってきました。

国土交通省が9月18日発表した都道府県地価調査(基準地価)によると、全国の住宅地・商業地を含む全用途平均が前年比0.1%上昇し、1991年以来、27年ぶりにプラスに転じました。

この27年ぶりにプラスは何を意味するのか?

また、東京オリンピックが地価のピークなのか?

今回はロンドンオリンピックが開かれたロンドンを引き合いに出して紹介したいと思います。

都道府県地価調査(基準地価)をどう見るか?

18年全国基準地価を詳しく見ると
商業地は同1.1%上昇とプラス幅が拡大。
住宅地は同0.3%下落と引き続きマイナス圏ということなので、一見、商業地が押し上げているかにみえるが、それを鵜吞みにしてはいけない。

よく考えてほしい。
これは、主要都市、政令指定都市の基準地価ではない。

全国基準地価である。
東京や大阪、名古屋もあれば、地方の過疎地もある。

その全用途平均がプラスに転じたわけである。
要するに、都心が引き上げたことは勿論だが、それに合わせて地方も下げ幅を縮め、底上げが見られるということ。

商業地のプラスに関しても、再開発地域はもちろん、外国人観光客の増加などを背景による新たな地域活性も重なり、今後、観光地の再認識、プロモーションによる地価高騰は、さらに地価の押し上げも考えられそうだ。

となると、本当の地価高騰はこれからであり、バブル最盛期のような、右から左に不動産を動かしただけで多額の金が動く時代はこれから来るということもできるでしょう。

不動産バブル

1980年・90年代の不動産バブルを考えてみる

1980年・90年代、あの時の不動産バブルは、不動産神話というものがありました。

  • 不動産は買えば上がる
  • どの地域・そんな土地でも構わずあがる

というものがありました。

戦後日本の土地価格は上昇・横ばいを繰り替えし、ほぼ下落することなる右肩上がりでした。

そして、バブルに入り、その価格の上がり方は急激に上がったことで多くの国民は、不動産神話に乗っかかるように、土地、不動産を購入に走ったのです。

大手は不動産会社や資金のある組織は、建築用地を確保するため、地主や借地・借家人に強引な手法で土地を買収する地上げ屋がはびこりました。

また、個人も借りれの限度額に合わせて、ありとあらゆる売り物件を買いあさりました。

バブル絶頂期に関しては、売り物件を上回る買い主の多さから、その価格は相場をはるかに超えて取引が行われました。

結果的に、過剰に盛り上がりすぎたことにより、バブル崩壊とともに、地価は下がったわけです。

これから来るのは不動産バブルではない

不動産バブルは、なんとなくネガティブな言葉に感じられる人がおおいと思います。

筆者自身、需給関係としてこれから今以上に需要過多になるとみていますが、バブルとは少し違う意味で受けとっています。

ただ、ここではあえて不動産バブルという言い回しを使わせていただきたいと思います。

不動産バブルは来るも昔とは違う
バブル時代と今を比較すると、大きく変わるのは金利の易さでしょう。
バブル時代の金利は年率8%程度まであがりました。
現状は1%未満ということを考えると、購入者にとってメリット多いのは間違いありません。

ただ、来る不動産バブルですが、1980・90年代のバブルとは絶対的に違うと筆者は考えています。

それは、

  • 購入者・購入希望者の質
  • 物件・地域の限定化

この2つです。

購入希望者の質が昔とは違う

不動産を購入する人は当時は主に日本人が主でしたが、今回は富裕層・外国人・海外投資家になります。

日本国民の多くは、バブル崩壊のイメージが強く、全体的にイケイケの状態になるには時間がかかるでしょう。

しかし、不動産売買を投資やビジネスという観点で考えること・見ることのできる人にとっては、非常においしい時期が今であり、そして、オリンピックをはじめとしたビックイベント、アジア諸国における日本の安定感は、他の国の追従を許しません。

どこでもいい訳ではない!物件・地域の限定化

バブル期は、日本全国どの土地も値上がりする傾向があり、また、そのイメージがありました。

しかし、これから来る不動産バブルは、そうではありません。

過疎地域は大幅に下落することはないとしても、全国相場に合わせて上がってはいかないでしょう。

逆に、開発地域、観光客増大の観光地、都心の駅近などは、相場を大幅に上回るレベルで地価は高騰していくでしょう。

千代田区、中央区、中央区などの3区などの駅から3分以内のマンションであれば、このバブル相場に乗じて倍の価格まで容易に上がっていってもおかしくありません。

必ず上がる!という予想ではなく、需給関係というものはそうゆうもので、何でも・どこでも上がる時代から、ピンポイントで相場が左右されているというワケです。

事実、今回の全国基準地価において
ニセコ地区の北海道倶知安町や京都市などの訪日客に人気のエリアの高い上昇率だけでは終わらないでしょう。

さらに、個人の不動産の考え方は、2019年に大きく思考展開が起きてもおかしくないと感じています。

不動産バブル 金利

社会環境・住環境の変化

2019年10月、消費税増税が見えています。

これによる不動産売買に拍車がかかるか?と問われると、
それだけでの要因は少ないと思いますが、翌年のオリンピック、さらに高齢化社会を見据えて住環境・生活環境など社会的要因を考える・考えされられる環境となると、必然的に、衣食住でいう”住”を無視することはできません。

  • 老後どうゆう生活を送るか?
  • 高齢者ドライバーが受け入れられない時代の生活習慣をどうしたらいいか?

この2つを考えただけでも、
老後の生活のために、不動産を持っておくことで、老後資金計画を考えるでしょう。

  • 賃貸生活ではなく、持ち家であれば、住んでいる一軒家を担保にして、老後の資金を借りる「リバースモーゲージ」も選択肢の1つとなるでしょう。
  • マンションを購入し、早めにローンを完済し、賃貸マンションとして家賃収入を得る収益物件として運用するのもいいでしょう。
  • 地方においては、高齢者の車運転が難しくなるかもしれません、となれば、そのための環境変化を考えた生活環境を手に入れるという選択も起きるでしょう。
  • 自動運転もそのうち実現するでしょうが、それが日本全国まで行き届くまでは時間がかかるでしょう。
    となれば、その範囲をどう読むのか?無視するより少しは思考を働かせたほうがいいでしょう。

考えられることは、無数にあるでしょう。

ロンドンオリンピックにおいてロンドンの地価はどうなった?

ロンドンでのオリンピック開催決定は2005年でした。
ちなみに、ロンドン五輪開催2012年7月。

この7年間ではリーマンショックによる大幅な株価下落はありましたが住宅価格は25%上昇しました。

さらに、オリンピック開催後の2013年以降は更に急激に上昇しました。

株をやっている人なら分かるとおもいますが、
リーマンショックによる大きな経済不安の中、不動産市況が大幅プラスを記録し、オリンピック開催後にもさらに上げたという事実は、ロンドンという一流都市のポテンシャルをさらに引き上げた要因が大きいということでしょう。

では、ロンドンのあとにおこなわれたリオデジャネイロはどうなの?
ということになりますが、

リオデジャネイロの場合、オリンピック開催中は外国人観光客は増えたものの窃盗被害が多かったり、もともとあった財政難も含め、治安悪さをオリンピックによってさらに露呈してしまった面も多く、ロンドンや東京との比較対象にはならないのが現状でもあります。

その意味では、オリンピックが決定する前から、外国人観光客が増え、インバウンドという言葉も有名になり、オリンピック開催決定後、さらに訪日外国人の数は増え、それに合わせたインフラ整備も積極的に行われている日本は、オリンピックで更なる飛躍が期待できるでしょう。

ロンドンオリンピック 不動産市況

不動産バブルはいつから

株同様、需給関係になりたる不動産市況ですが、
ここ2年あたりでオリンピック前の地価高騰は首都圏を始め、主要都市で盛り上がりはじめています。

さらに、今回の基準地価で1991年以来、27年ぶりにプラスという事実から、感度の高い人に不動産投資の動きが出てくるでしょう。

賃上げも加速傾向の状況から余裕資金のある人から動き出し、それに外国人・海外投資家も追従する形で2019年は、資産価値を考えた不動産投資が始まるでしょう。
そこに、消費税増税を考えた個人の不動産購入検討も重なり売買件数も伸びていくでしょう。

そして2020年オリンピック開催で日本国民は盛り上がり、継続して不動産市況は右肩上がりとなるでしょう。

問題のオリンピック開催後ですが、需給関係は落ち込むかもしれません。

ただ、ここには不動産神話はありません。
オリンピックがあろうとなかろうと、

  • 上がるとこは上がるし
  • 下がるところは下がる

購入者は賢くなっていることは間違いありません。

オリンピックによって底上げされた物件は、その価値を崩すことなく推移していくことでしょう。

また、東京オリンピックが世界にもたらすもの。
これを忘れてはいけません。

ロシアW杯で日本代表サポーターが掃除して帰っただけで、世界から絶賛されました。

日本人としては当たり前でも、海外の人から評価されるものはまだまだあるはずです。

今回のオリンピックはホームである東京。

オリンピックで東京に来た外国人観光客は、日本に来てどう感じるでしょうか?

  • 治安の良さ
  • アクセスの良さ
  • 食環境
  • 人の良さ

全ての人とはいいませんが、東京の価値・日本の価値を押し上げてくれるでしょう。

東京に来たことで、東京での不動産投資に一人でも多く目を向ける人が増えれば・・・。

必然的に、海外投資家が日本の不動産に今まで以上に価値を見出すことでしょう。

もちろん、経済的な部分が不動産市況を左右しますので好景気がずっと続くわけではないですが、国民の目が正当な政治家を選べる時代が崩れない限り、そう簡単に景気が左右されることはないとも言えるでしょう・・・・
ということで今回はこの辺で・・。

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