東京都内のマンション売却:今が売りか?買いか?オリンピックをどう見るか?

マンション売却 東京 マンション売る・マンション売却

東京都内の不動産・マンション市況は、オリンピックを前に上昇傾向にあります。

商業地を中心に大幅に値を上げ、連れて住宅地も右肩上がりのチャートを見せています。

これまで、東京23区を個別に紹介していますが、今回は東京都内にマンション売却時に考えたい・マンション市況や売り時・買い時を考えてみました。

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東京都内のマンション売却

まず、東京都のマンションを売る時に限らず、不動産売却において、知っておきたいことは

  • マンション相場の確認方法
  • 売却のタイミングはいつが良いのか?
  • マンション売却体験談

の3つでしょう。

東京都と基準地価を見てみると、上昇を示しています。
東京都内のマンション売却

しかしながら、個別に見ると、

  • 下落傾向にある地域
  • 今売却を考えるべき地域
  • 上昇している地域でも今後下落が考えられる地域

などが見えています。

そこで、個別の不動産市況不動産バブルはあるのか?
見ていきましょう。

東京都を確認

今回紹介する東京都は、
東京23区、多摩地域(26市と西多摩郡3町1村)、東京都島嶼部(大島・三宅・八丈・小笠原)の4支庁(2町7村)から成っています。

現状、不動産市況・公示価格のニュースとなると
東京都中央区銀座の「山野楽器銀座本店」や東京都中央区銀座5の「鳩居堂」、また、住宅地では赤坂や番町、麹町、平河町、南青山など23区の中心部が取り上げられます。

ニュースだけを見ると、
国内企業の業績もいいことから、地価上昇も納得と見られがちですが、実際のところ下落傾向の地域もあります。

東京の不動産相場
>>自宅の詳細な相場確認はココ

東京都内のマンション売却市況と人口の増減

東京に限らず、不動産市況を左右する要因の1つが人口の増減です。

人口が増えている地域と減少している地域に関しては、
人口が増えることで商圏として街の価値が上がり、逆に人口現象は地域経済にマイナスをもたらします。

【東京都市町村人口増減率分布図】
東京都の人口の増減ですが、増加している地域・減少している地域の不動産市況とリンクしている傾向とも言えます。

東京都市町村人口増減率分布図
参照;wikipedia

【あなたの地域:今売り時かも?】
マンションナビ

実際のところバブルなのか?

このサイトで何度も説明している不動産バブル問題。

一貫して、不動産バブルなどではない!のスタンスです。

90年不動産バブルにみんな浮かれたのは、

  • 不動産を買えばどこでも上がる!
  • 不動産を持てば何でも上がる!
  • 借金しでも不動産を持て!

正直、狂っていました。

その結果、二束三文の土地が転売されるごとに金額があがり、都心だろうと田舎だろうと、買えば上がるという神話が生まれたからです。

マンション売却 東京

評価されるべき土地が評価

今は完全に違います。

  • 評価されるべき土地はところん上がる
  • 評価されない土地はところん下がる

不動産価値の二極分化です。

90年バブルの時のような、みんなが盛り上がる風潮ではなく、冷静に価値を見出せる人のみが不動産の勝者になる時期とも言えます。

株式と一緒

日経平均(NK)は20000円の節目の攻防、今、米中貿易戦争で株価が落ちています。

ではすべてが落ちているのか?というとそうではありません。

需給関係がすべてなので、売り圧力が強いのは当たり前ですが、その中でも上がっている企業もあります。

【リネットジャパングループ】
リネットジャパングループ
リユース品売買会社だが、業績は底を打ち、今期業績は大幅増収を見込む。
直近の1112を超えると、上場来高値1470(分割)も見えてくる状況。

あくまでも一例ですが、ここで言いたいのは、上がっている株だからもうおしまいではなく、上がっている株が今後どう推移するか?

株はあくまでも、1企業ということで、ちょっとしたIRで上下するので、需給関係は都度変わりますが、節目を抜ければ、さらに上の思惑も湧くということ。

安心できない地域もあり!下落の可能性も

それでは、現状、上昇している地域は今後どうなるのか?

これに関しては、23区中心に考えると、必ずしてもすべてが上昇傾向とは言えません。

東京のお隣、千葉県柏市を紹介したときの冒頭で、柏ビレジを紹介しました。

去年の地価公示で下落率が全国ワーストだった地域です。
柏ビレジ

一時期はベットタウンとして人気を博した地域ですが、なぜ全国ワーストになってしまったのか?

別に柏市の相場が落ちた訳ではありません。

柏駅は、

  • 北千住まで16分
  • 上野まで26分
  • 東京まで32分
  • 池袋まで35分
  • 新宿まで38分

とアクセスもよく、ベットタウンとして人気なのは納得です。

その柏ビレジですが、庭付き戸建てが並ぶなど高級住宅街として認知される時期もありました。

しかし、問題は交通アクセス。
駅からバス利用という立地は、昨年だけでなく、今年も下落傾向にあります。

その意味で、世田谷区のマンション相場でも紹介しましたが、
徐々に二極分化の様相が見え隠れしています。

世田谷区に限らず、
主要駅から徒歩圏内ではなくバス利用、さらに築年数が古いマンションなどは、今年はまだ下落傾向でなかったとしても、近隣の相場を含め随時、その動きを確認しておきたいところです。

東京都内のマンション売却と世界の投資家

小さい国の小さい街”東京都”は、
日本人のみならず、世界中の投資家が注目しているのも事実です。

その観点から、不動産価値は2極分化の傾向はあるものの、価値を見出されるところの評価が崩壊的に下がることは考えられません。

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実際には欲している人が多いのも事実

東京オリンピック前にピークを迎え、そこから下落していくと予想している人もいます。

上記で紹介したバブル理論で言えば、下落するところもあるでしょう。

しかし、もっと上がっているところもあるでしょう。

その理由の1つとして
今年、日本を訪れた外国人の数が初めて3,000万人を突破しました。

2020年には4000万人を超えるという予想も出ています。

以前紹介した、東京オリンピックをロンドンオリンピック後のロンドンの地価で少しふれましたが、

オリンピックで東京に来た外国人観光客は、日本に来てどう感じるでしょうか?

  • 治安の良さ
  • アクセスの良さ
  • 食環境
  • 人の良さ

全ての人とはいいませんが、東京の価値・日本の価値を押し上げてくれるでしょう。

ロシアW杯で、試合後、掃除をする日本人が世界で取り上げられました、
今回は日本の地。
いくつの日本の良さが世界に紹介されることでしょうか?!

こんな当たりも含め、必然的に海外投資家が日本の不動産に今まで以上に価値を見出すことを考えられます。

日本人は、景気が良くなるとバブル崩壊を持ち出す習性があります。

バブルはみんなが浮かれ、地に足がついていない状況であって、まだまだ、日本は企業も経済も成長しなくてはなりません。

それのポテンシャルを俯瞰で見ることができる投資家になれるか?

また、今所有している不動産(一軒家・マンション)の価値・動向を把握しているのか?

このあたりが、東京都内での不動産の考え方と言えるのはないでしょうか?

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気になり所有している不動産の価値

東京都内にマンションや一軒家を持っている人なら、
潜在的に今住んでいる家に高い価値がついてたらなぁ~
っという気持ちを持っているのではないでしょうか?

  • 高い査定金額だったら単純に嬉しいでしょう。
  • 逆に、資産価値が落ちていれば、ちょっと焦るし、ローン残高との兼ね合いを考えたり・・・。
  • 借入するときの”担保としての価値の把握”にもなります。

現状、東京都内の多くの個所は上昇傾向ですが、過剰に上がりすぎているとなれば、下落のリスクを頭の片隅にいれておくことを必要でしょう。

そこで、売るつもりがない人でも、今、確認しなくてはいけないことそれが現時点の相場の確認です

マンション・家を査定してみませんか?

2019年を迎える前にやっておきたいこと。

不動産市況がいい現在ですが、”マンション”や”一軒家”ごとにその査定額には開きが出ます。

事故が起きた物件は大きく下がりますし、売り物件の多いマンションは査定額が消極的になることもあります。

これに関しては、全体の市況ではなく、個別に査定してみないと分かりません。

今、売るつもりがない人こそ、

  • 所有の物件の現在の価値
  • 近隣の動向
  • 売買実績

を確認しておくことをおすすめします。

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マンションを売るとき、大手に頼めがいいと思っていませんか?

実は、その答え正解です。

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本格的にマンション売却を考えているのであれば

今、所有のマンションや一軒家の相場を確認するだけでなく、
本格的に売却を検討しているのであれば、トップページに細かく、マンション売却の流れ・テクニックを体験談と共に紹介してます。

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東京都の施設・企業:マンション売却の基本

主な区・市

東京都の主要な町は以下になります。

足立区荒川区板橋区江戸川区大田区
葛飾区北区江東区品川区渋谷区
新宿区杉並区墨田区世田谷区台東区
中央区千代田区豊島区中野区練馬区
文京区港区目黒区昭島市あきる野市
稲城市青梅市清瀬市国立市小金井市
国分寺市小平市狛江市立川市多摩市
調布市西東京市八王子市羽村市東久留米市
東村山市東大和市日野市府中市福生市
町田市三鷹市武蔵野市武蔵村山市奥多摩町
日の出町瑞穂町檜原村大島町利島村
新島村神津島村三宅村御蔵島村八丈町
青ヶ島村小笠原村

不動産査定 東京都

東京都、主なスポット

東京スカイツリー東京都美術館両国国技館日本武道館浅草演芸ホール
恩賜上野動物園東京国際展示場かっぱ橋道具街アメヤ横丁天王洲アイル
豊洲市場浅草花やしき雷門浅草寺柴又帝釈天
築地本願寺お台場海浜公園舎人公園国会議事堂世界貿易センタービル
国立劇場帝国劇場東京国際フォーラムレインボーブリッジ皇居
靖国神社神田明神増上寺日比谷公園など

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東京都、主なホテル

帝国ホテル東京ホテルオークラ東京ホテルニューオータニパークハイアット東京ウェスティンホテル東京
ホテル椿山荘東京マンダリンオリエンタル東京コンラッド東京ザ・ペニンシュラ東京ザ・リッツ・カールトン東京
グランドハイアット東京フォーシーズンズホテルハイアット セントリック 銀座 東京セルリアンタワー東急ホテルヒルトン東京
ハイアット リージェンシー 東京シャングリ・ラ ホテル東京フォーシーズンズホテル丸の内東京ザ・キャピトルホテル東急ANAインターコンチネンタルホテル東京
ザ・プリンス パークタワー東京アンダーズ東京アマン東京星のや東京ザ・プリンスギャラリー 東京紀尾井町

《このページの”最重要”ポイント》

私なら最高額で売るためにまず”これ”やります。

マンション売却の成功を左右するのが不動産会社選びです。

不動産会社選びに失敗すると

  • 売却時間が長引きます
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さらに、不動産会社が相場の読みを誤ると売れ残り物件として負動産化します。

1社より2社、2社より3社、少なくとも5社ほどに査定を出すことで、肌感覚で相場を実感できます。

  • 近隣の売買価格
  • 同じマンションでの売買実績

を合せて知ることで、間違った販売価格設定にはならないでしょう。

そこで、
慎重に行いたい不動産会社選びですが、

  • 地元に強い不動産会社を選びこと
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