株式投資家がマンション購入をするなら:売却主はそのための販売戦略できていますか?

不動産投資 vs 株式投資マンション売る・マンション売却

以前に何度か、
マンションがなかなか売れなくて困っている人に、その原因や改善方法を紹介しました。

  • 媒介契約はどうなっているのか?
  • ネット広告(スーモ・ヤフー・アットホームなど)には掲載されているのか?
  • 安易に価格を下げることがいいのか?

などなど、

また、

  • 売れるまでの物件の空きスペースの活用法
  • 売れなくて焦る心理

などについても触れました。

今回は、売却する物件と購入希望者(客層)の関係として、

株式投資家がマンション購入をする時の考え方や心理を紹介したいと思います。

不動産投資 vs 株式投資:マンション購入で分散投資

不動産会社の営業さんと先日話をしている中で、首都圏の高級マンション販売の推移や肌感を聞く機会があった。

転勤、入学などの時期でもあるので、年末からそれらの客層の需要も伸びているが、
それ以上に、この手のマンションの購入を希望している人(客層)として投資家の人が増えているという。

  • 株などで資産を作った人が、別の資産管理として不動産を所有、不動産投資を考えている
  • セカンドハウスとして検討している
  • 買い替えで、少しでも立地を意識した場所への転居を検討している

らしい。

また、複数の物件を一気に購入する人も少なくないという。

そして、その客層(投資家)に対応して販売活動ができているマンションはスムーズに売れているという。

マンション売却 投資

株式投資家で資産を築いている人の特徴

株式投資で資産を築く方法は1つではないため、

  • スキャルピング
  • デイトレード
  • スイング
  • 中長期投資

などの投資期間

  • テクニカル分析
  • ファンダメンタル分析

など、スタイルもまちまちです。

しかしながら、成功している多く人は、売却がうまい人が多い。

  • 負けない投資
  • そして

  • 儲ける投資

負けるときは小さく、勝つときは大きく。

これが株で資産を作るポイントです。

不動産投資に目を向ける意味

では、株式投資で資産を築いているのであれば、株だけやっていればいい。

と思うかもしれないが、実際はそうではない。

年末、米中貿易戦争の様相が加熱し株価が大きく下がった。
アメリカ株は、その穴埋めが株価的にはできたが、日本株はその勢いがない。

相場全体で様子見の状態が続いている。

投資家の中には、あえて状況を見守りながら小さく張り、資産を分散するの意味で不動産にもそのお金が流れているのが現状ということだろう。

知り合いは、証券会社を昨年辞め、資金5億をこの3か月で半分に減らしている。
まだ、2億5000万円あると思うかもしれないが、本人は立ち直れない状態で、メンタルボロボロという現実。

投資 マンション 売却 手順

デメリットを考えながら大きく利を取りにいく

その投資家が不動産投資に目を向けているわけですが、彼らも適当に物件をみているわけではない。

  • マンションが建ち並ぶところ(大規模マンション)
  • 4000万円レベルの一般層向け物件

を頭に入れていない、購入しない。

逆に
8000万円以上で希少性のある物件を物色している
傾向もあるようです。

投資家は、株式投資において

  • みんなが上がると思っている銘柄を俯瞰で見れれる。
  • ストップ高の株を積極的に購入に抵抗がない。
  • 上昇傾向の局面で、弱気になった素人に売りを煽り、それを集め更なる上へ誘導する。

現状であれば、
ネガティブなニュースで弱気になっている売り主から安く仕入れたい。
リスクを考えらながらも、極端な話、1.5倍、2倍になる物件を探しているようにも感じます。

数日前に紹介した【もし今マンションを買うなら(都心版)
に通じるものを感じたのであった。

株式投資家にマンションを売るために行うこと

それでは、売主を投資家と仮定した場合の売却方法を考えたいと思います。

投資家が重要視するものは2つ。

  • 情報収集
  • 安全・安心の担保

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情報収集とは

株も不動産もまず情報が全てです。

株式であれば、上場会社4000社の中から銘柄を選ぶわけですから、個人で物色も可能ですし、ネットで情報を集めることは可能です。

しかし、不動産物件となるとその瞬間でターゲットとなる物件は数百件かもしれませんが、出入りは激しく容易に物件情報を収集するのは難しくなります。

となると、不動産会社からの情報提供は大きな強味となります。

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不動産会社のことを考える

株と不動産、厳密に言えばかなり違う部類かもしれません。

しかし、一致していることは、利幅を取る投資でもあります。

その意味では、抜かりなく情報を集めるでしょう。
また、不動産会社の仲介で行われる”囲い込み”問題などのことを基本的に頭に入っているでしょう。

不動産会社は仲介手数料で成り立っていますので、
自社の物件を仲介で、売主・買主の両方から仲介手数料を手に入れることができます。
しかし、
他社の物件を仲介すると、買主の仲介手数料しか手に入れることができません。
よって、
物件の紹介の数・伝え方に、温度差が出てきます。

仲介を1つの不動産会社に絞ってしまうと、

  • その会社が一番売りたい物件を薦めてくるでしょう。
  • 掘り出し物件があっても他社案件であれば、ネガティブに伝えるでしょう。

それを見越して考えることは、たくさんの不動産会社に声を掛けるでしょう。

安全・安心の担保

マンション購入では大きなお金を動かすわけですから、
投資家は

  • その物件に関しての安全性
  • 不動産会社・担当者への安心感

を求めます。

特に、不動産会社選びについては、
情報収集は広めに不動産会社に声を掛けますが、売買締結においては大手不動産会社を通すでしょう。

購入後のサポートは、大手不動産会社の方が手厚い場合が多いのが現実です。

媒介契約に大手不動産会社入っていますか?

《不動産査定の考え方》

不動産査定は、適当に複数の不動産会社に依頼すればいいと思っていませんか?
 
実は、それ大間違いです。
 
査定する意味もなく、売却失敗にもつながります。

テレビや冷蔵庫など型番がある商品は相場のブレは少ないですが、
不動産は、近隣状況・社会環境・権利関係など各々変わってきます。

それを見越して、簡単ツールでありながら幅広い情報を収集できるのが一括査定なのです。

多くの不動産売却成功者は、以下のことをしています。

  • 仲介:不動産屋を通して個人に売却する時の相場の確認
  • 不動産屋に直接、買取ってもらう時の相場を確認。
  • 築古、事故物件、相続など訳アリの物件に強い、専門の仲介業者に相場を確認
  • 近所の人の目が気になる人は、売却後も、同じところに住み続けるリースバック

マンション売却 成功
引用:マンションナビ

査定のバリエーションを広げておくことが、リスクマネジメントにもつながるのです。

売却と買取

仮に、家を売ってマイナスになったとしても、所得税や住民税が減税されます。

査定額とともに税金(減税)のことまで含めて多くの不動産会社と相談できる機会を作れるのが一括査定なのです。

用途に合わせた不動産査定サイト

住所・メールアドレスがしっかりしていれば査定可能です。
名義人でなくても、また平米数や築年数が曖昧でも、不動産会社が確認して査定してくれます。
*もちろん、無料です

最近は、複数の会社に一括査定をするのがトレンドなので、ちょっと多めに5サイト紹介します。

一般的な不動産査定・仲介

【”イエウール”】
登録が簡単、不動産会社登録数も多い、
可愛いデザインと使いやすい、トーク形式で進むので登録が簡単です。

>>”イエウール”で査定をする

【”マンションNAVI”】
マンション査定ならマンションNAVI

>>”マンションNAVI”で査定をする
【”おうちダイレクト”】
セルフ売却:仲介手数料0円の
>>”おうちダイレクト(Yahoo不動産)”で査定をする
買取・リースバックなど
【”いえカツLIFE”】
専門性の高い不動産、離婚やオーバーローンなどの一括査定が可能なサイト
*弁護士などの専門家にお願いする前に査定をするならコチラがおすすめ

>>”いえカツLIFE”査定をする
【”オープンハウス”】
最短48時間で即現金化が可能

>>”オープンハウス”査定をする

株式投資家に対してのマンション売却対策

今回、株式投資家と不動産投資という観点からマンション売却で必要なことをざっくり紹介しました。

株式投資家に限らず、高級物件に関しては、購入層(お金持ち・投資家)が絞られるため、一期一会の機会を大切にしなくてはなりません。

しかしながら、その前に、その出会う・めぐり合う確率を高める必要もあります。

マンション売却主からすれば、

  • 媒介契約は、専任媒介契約ではなく、一般媒介契約
  • 不動産会社選びは、大手不動産会社は複数社入れる

このあたりを徹底し、早く高く売却したいですね。

株式投資家・お金持ち相手にマンションを売却するために考えておく方法を紹介しました。

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