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不動産を売却したときの減価償却費の計算方法

減価償却費 不動産

減価償却費 計算

不動産を売る場合における減価償却費の計算方法

不動産を売って利益が出たら、翌年3月15日までに所得税の確定申告が必要となります。

利益が出ているかどうかは、売却価額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

取得費とは買った価額のことですが、土地は買った金額そのものですが、建物については減価償却費を計算する必要があります。

マンションの場合、買った金額の中に土地の金額と建物の金額が含まれているので注意が必要です。

まず購入金額を土地と建物に区分する必要があります。

ところで、消費税が8%になり、来年10月から10%に上がるのを前に、食料品などの生活必需品に軽減税率の導入が検討されています。

実は平成2年の消費税導入当初より、土地の売買は消費税が非課税になっています。

不動産を買ったときの契約書に、消費税の金額が記載されていて、その時点の消費税率で逆算すると建物の金額がわかりますので確認が必要です。

そのもとで、全体から建物の購入金額を引いた残りが土地の購入金額です。

譲渡所得が出るか、出た場合の税金はいくら必要か、売る前に試算しておくと安心です。

ただ基本的にこの計算に関しても、売買を仲介する会社にお願いすることで、売買前にシミュレーションもしてくれますし、売却後の手続きもしてくれるので、自分でわざわざ計算する必要はありません。

もし、現状、不動産売却を始めている方で、細かい手続きや減価償却費の計算の相談にも乗ってくれない媒介契約業者であれば、1日も早く変更したほうが良いかと思います。

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不動産を売って利益が出る場合は、リフォームもおすすめ!

難しい話は、置いといて
買った時より、売ったときの方が金額が高い場合、税金が必要であるということは説明しました。

景気や地価高騰の現在、不動産・マンションの市場価格も高騰しているため、売るタイミングとして非常に適しているといえます。

しかし、だからこそ、賢く売りたいとところです。

先にも説明したとおり、売却価額から取得費(減価償却費の計算)と譲渡費用を引いた差額に税金が課せられるわけですから、その利益部分を最大限に活かす方法はないか?
考えました。

その1つがリフォームです。
一般的に、マンションを売る場合、室内のクリーニング程度で市場にだしますが、
200万程度かけてリフォームを施すことで、売却価格は500万程度上乗せできる場合もあります。

リフォームの箇所ですが、

  • ビジュアル面
  • 機能面

どちらに重きを置くか?に関しては、その物件によって違います。

築年数がたっている場合は、機能面(設備)等にも配慮したほうがいいですし、
キッチンや浴室など、それなりにしっかりしているということであれば、リビング等のビジュアル面に投資する形が良いかと思います。

一番は、
オーナーが買主の立場に立って、検討することがいいのですが、そう簡単にイメージが沸くものではあります。

そこで、
活用できるのが
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このリフォーム費用は、経費に計上するこもできるため、売りにくい立地や築年数などのカバーには活用してみてください。

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