災害に強いマンションが欲しい! 「災害に強いマンションの選び方とチェックポイント」

災害に強いマンション マンション購入

新築マンションを購入するとき、見た目や周辺環境も気になりますが、災害に対する強さを気にする人が増えています。

災害に強いマンション

大きな地震が続く中で、災害に強いマンションが求められることは当たり前かもしれません。

また、マンション購入時だけでなく、マンションを売るとき、売却時に、「災害に強い」「耐震基準クリア」という条件は査定の大きなポイントとなります。

しかし、素人が「災害に強いマンション」を選ぶことは、簡単なことではありません。

公告や営業マンは「災害に強い」「耐震基準クリア」といいますが、本当に災害に強いマンションを手に入れるためには、自分の目でチェックすることが大切です。

今回は、災害に強いマンションの選び方とチェックポイントについてお話しします。

 

耐震基準マンション
 
 

災害に強いマンションの基準は「命が助かるマンション」という意味である

「災害に強いマンション」を求める人の多くは「大きな地震が来てもビクともしない強靭なマンション」をイメージしているかもしれません。

しかし、鉄筋コンクリートで造られた新築マンションであっても、大きな地震がくればヒビも入るし傾きもするのです。

新耐震基準のマンション

「新耐震基準のマンションならば大きな地震が来ても大丈夫」と考えるかもしれません。

しかし「新耐震基準」は「ヒビも入らず傾きもしない強いマンション」を保証する基準ではありません。

具体的に言うと、新耐震基準とは「震度6強から震度7の地震が来たとしてもグシャッとつぶれることはない」という基準なのです。

つまり、大きな地震(震度6強から震度7)が来たとしても「中に住んでいる人間が建物につぶされる心配はない」という意味であって、マンション自体が無傷でいられるという意味ではありません。

そのため大きな地震が来た後には、マンションにヒビが入ったり傾いたりする可能性はあり、その後に修繕を行う必要があるのです。

問題は、災害後の修繕です。
「災害に強いマンション」ならば、災害後の修繕にかかる費用について事前に考えてあるはずです。

購入するマンションが新築ならば「修繕積立費の積立計画がきちんとできているか」をチェックし、中古マンションならば現時点で十分な修繕積立金が積み立てられているかをチェックしましょう。

また、災害時に備えての食料・防犯用品・自家発電機能が整っているマンションなのか?というところも確認しておくといいですね。
 
 

地盤チェック
 
 

災害に強いマンションを求めるならば地盤チェックは必須

大きな地震が起きたとき、地盤が固いところよりも地盤がゆるいところの方が被害が出やすいと言われています。

建物の重さを支える「基礎」が固い地盤にのっているかが大切なポイントになります。

地盤サポートマップ

基礎がのっている地盤を「支持地盤」といい、固い地盤の上に基礎が乗っている場合は問題ないのですが、やわらかい地盤の場合は、固い支持地盤まで基礎を届ける必要があるのです。

最近は湾岸エリアにも高層マンションが続々と建設されています。

湾岸エリアの高層マンション

湾岸エリアの地盤は、埋立地が多く地盤が固いとは言えないところかもしれません。

しかし、多くの湾岸エリアに建つ新築マンションの広告には「長い杭をたくさん打ったので大丈夫」という意味の言葉が並んでいます。

埋立地の地盤は、上の方はやわらかいのですが、地中深くには固い地盤があります。

「固い地盤に届くまで長い杭を打ち込み、建物を建てれば固い地盤に建てたことになる」と説明されることがあるのです。

確かに、固い地盤まで杭が打たれていることは「災害に強いマンション」を探すチェックポイントの一つです。

しかし、杭の長さが長いときにはもう一つチェックすべきポイントがあります。

それは、長い杭は横からの力に弱い特徴があるのです。

横からの力に耐えるためには、長い杭と長い杭の間に横に渡す梁が必要になります。

杭は地中に入るため、目で見ることはできませんが、建築に詳しい人に「横に梁がついているか」をチェックしてもらうといいでしょう。
 
 
災害に強いマンション 選び方
 
 

「災害に強いマンション」を探すなら立地にも注意したい

災害は大きな地震だけではありません。

地滑りや水害も最近は増えている自然災害です。

どんなに立派な新築マンションを買っても、裏の山が崩れてきたり、川があふれて洪水になったりする場所は「災害に強い」とはいえないのではないでしょうか。

ハザードマップ

水害や地滑りの可能性をチェックするには、地方自治体が公表しているハザードマップをチェックします。

国土交通省が公表しているハザードマップには、火山や津波に関する情報も掲載されています。

とくに液状化については、事前にチェックしておくことをおすすめします。

液状化とは

液状化とは、埋立地でおきやすい現象で東日本大震災のときには、首都圏の埋立地でも液状化現象が多数みられました。

液状化現象は、建物が傾くような大きな被害につながることは少ないのですが、段差ができたり水道管やガス管に異常を発生させることが多いのです。

埋立地に建つマンションを購入するときには、液状化対策がされているかをチェックしましょう。

「災害に強いマンション」を見抜くコツは、構築物の構造について多少の知識を身につけておくことです。

マンションは、すべての壁が建物を支えているわけではありません。

どの壁や柱が大切なのかを理解しておくことで、新築であっても中古であってもチェックすべきポイントが見えてくるでしょう。
 
 

旧耐震基準マンション
 
 

まとめ:災害に強いマンションは高く売れる

災害に強いマンションということで、紹介しましたが、災害は1つではありません。
降水量、最大風速、高潮、地震、津波、火山噴火などさまざまです。

一般的に地域ごとに不動産相場がありますが、立地条件、周辺環境、都市計画の内容、敷地形状、道路条件によって決まるため、自然災害に関わるリスクはあまり考慮させていていません。

となると、マンション購入時において、一番気にしなくてはならない災害へのリスクは、やはり耐震性ということになるでしょう。
 

耐震・制震・免震

旧耐震基準のマンションとなると、一般的に1981年前のマンションとなります。
ここで雑学として、
1981年前のマンションを購入する場合、一般的に築30年以上なので、マンション価格は安いと思います。
さらに安く購入するテクニックとして旧耐震基準のマンションであることを強調することで、値切りが成功になるかもしれません。
 

新築マンションを購入する場合、
昨今は、耐震・制震・免震という言葉をよく聞くかと思います。

簡単に違いを言えば

  • 耐震
    建築物が倒壊せず、住人が避難できることを前提に揺れに耐える構造で作られたものです。
  • 制震
    建物内部にオモリやダンパーなどの制震部材を組みことで地震の揺れを吸収する構造です。
  • 免震
    建物と基礎との間に免震装置を設置することで建物に地震の揺れを直接伝えない構造です。

耐震性は一般的に多く、
強度という部分では、制震、免震性が地震に強いといえます。

マンション購入においては、
立地と予算が決まっているものだと思います。

よって、災害の面までこだわれるかは、状況によるとおもいますが、少しでも考慮してもらればと思います。