瑕疵担保責任とは?瑕疵担保責任を逃れる・マンション売却のトラブルを回避する方法

瑕疵担保責任とは 瑕疵保証・補修保証

マンションを売るとき、買主を見つけて売ってしまえばおしまい、というものではなりません。

売却したあとに、売り主としての責任は付きまといます。

それが、今回紹介する瑕疵担保責任(かしたんぽせきん)です。

瑕疵担保責任とは?

瑕疵(かし)とは、通常、一般的には備わっているにもかかわらず、本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを意味します。

瑕疵担保責任は、不動産売買における、本来あるべき姿・機能・品質に落ち度があったときに、売主が買主に対してその責任(履行の追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使等)を負うことをいいます。

中古マンションの場合、新築マンションと違いすべてが新品ではありません。
基本的に経年劣化していくものですが、売却時に売り主はその箇所を知っていながら告知の義務をしなかった場合、買主が回復・修理を請求できるものです。

経年劣化で済まされるもの、されないもの

パッと浮かんだものを羅列すると

  • 雨漏りがする
  • 地盤が弱い・家が傾いている
  • 白アリやネズミが住み着いている
  • 給湯器・水回りのトラブル
  • エアコンなどの備品
  • 事故物件の告知

などになります。

ただ、厳密にいうと
給湯器、エアコンの故障、ディスポーザーが動かないなどは付帯設備と位置付けられ、建物構造上の主要な部位とは別扱いとされることが多く、瑕疵担保責任の範疇ではないとされる場合があります。

付帯設備に関しても保証責任の義務はありますので、それは瑕疵担保責任の期間の章で紹介します。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の有無

今回は中古マンション売却を中心に話を進めえますが、
では、これは瑕疵担保責任に該当するのか?
この部分、売り手も買い手も気になるところでしょう。

基本的に中古物件を購入する以上、それなりにキズがあったり、設備が最新のものでなかったり、などは常識として瑕疵(かし)にはあたりません。

具体的に事例を見ていきましょう。

  • 内見の時に見落としていた床のキズを購入後指摘された
    中古マンションである以上、多少のキズがあるのは当たり前です。
    それは瑕疵の範囲には入りません。
  • シャワーが突然、お湯が出なくなった
    内見時、現場確認に段階でシャワーが出る・お湯ができる・温度調整ができるという確認をしている以上、引き渡し後のお湯のトラブルは、瑕疵には当たらないでしょう。
    ただ、現場確認時にお湯が出ないのを知っているにも関わらず、お湯のチェックを避け、またその告知をせず、入居時に買い主から指摘された場合は、若干雲行きが変わります。
  • 内覧の日は晴れていたので気付かなったかが雨漏りがする
    売り主は、雨漏りがある場合は、告知の義務があります。
    内覧や現場確認時には晴れていて気付かなった場合は、住んでみて初めて分かることもあります。
    この場合は、責任の義務が発生すると考えたほうがいいでしょう。
    ただ、1年、2年後ということになると瑕疵担保責任は無効と考えるのが一般です。
  • 最終の現場確認時には、故障していなかったIHクッキングヒーター(システムキッチン)が、引き渡し前に故障した
    この場合は、売り主が、その故障の瑕疵・義務を負うのが一般的です。

以上に関してはあくまでも、一般的な見解ですので、
買い主が売り主に瑕疵担保責任を指摘しても、売り主からそんなはずはない、そんなことは知らなかったという形で突き返される場合もありますし、契約内容によって、その期間や範囲も変わってきますので、次に瑕疵担保責任の期間について紹介したいと思います。

瑕疵担保責任 期間

瑕疵担保責任の期間

中古マンションを売る場合の瑕疵担保責任に関しては、
引き渡しから3ヶ月に買い主から請求を受けたものにかぎり責任を負うものとされることが多く、
ただし、基本的な設備(給湯器やキッチン等)の付帯設備に関しては、7日間とされるのが最近では一般的です。

あくまでも、契約の中での決め事なので、絶対的にこれだ!とは言えませんし、一般的に個人がマンションを売却する場合、不動産会社が仲介を行い、その不動産会社にお任せということも多々ありますので、多くの人はなんとなく意識しているものが瑕疵担保責任であったりするのも現実です。

共用部の瑕疵担保責任

共用部の瑕疵についても紹介しましょう。 
例えば、玄関扉が動かないなどは、管理組合へ連絡し対応してもらうものなので、瑕疵には当たらないと考えられます。

中古マンション売却の場合、管理組合がマンション運営の舵取りをしているため、特別にマンションの欠陥・問題がありながら、買い主に告知しないなどがない限り、瑕疵担保責任が問われることは少ないと考えられます。

瑕疵担保責任を回避・逃れる方法

ここまで、瑕疵担保責任について紹介しましたが、
マンション売却後、忘れたころに仲介した不動産会社を通して買い主から瑕疵担保責任を問われ、急な出費は避けたいと思う人は少なくないでしょう。

  • 自分が売却したマンションだからと言って・・・。
  • 売った後の責任があるからと言って・・・。

実は、それを回避する方法があります。

実は、瑕疵担保責任に関しては、

  • 不動産会社が肩代わり
  • 不動産会社が売り主に代わって対応

してくれるサービスを取っている不動産会社があります。

付帯サービスに含まれることも

大手不動産会社が中心のサービスですが、

住友不動産販売では、瑕疵保証というサービスを行っています。
瑕疵保証
引き渡しから2年間、最高500万円まで、補修費用を保証してくれるものです。

三井のリハウスも同じように最高500万円まで、補修費用を保証してくれるサービスがあります。
三井のリハウス 瑕疵

野村の仲介は瑕疵ではなく、補修保証として、設備トラブル・不具合の発生において都度10万円の保証がうけられます。
野村の仲介 瑕疵

瑕疵保に関しては、大手のなせるサービスとも言えるため、
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